Методические рекомендации по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации (утв. Межведомственной комиссией по подрядным торгам при Госстрое РФ, протокол от 5 октября 1999 г. N 12)

2.1.1. Реализация бюджетных инвестиций всех уровней при строительстве, реконструкции, ремонте и обслуживании объектов осуществляется, как правило, на конкурсной основе. При проведении конкурсов на размещение заказов на выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд в состав конкурсной документации организатор конкурса включает условия государственного контракта (описание работ, услуг, сведения об их объеме, месте и сроках выполнения работ или оказания услуг и другие условия). Практически это означает, что основные положения государственного контракта (договора подряда) определены в конкурсной документации, а также в заявке победителя конкурса, признающего основные положения, включенные в состав конкурсной документации, и содержащей коммерческие предложения подрядчика.

2.1.2. По вопросам подготовки, организации и проведения конкурсов (подрядных торгов) в строительстве следует руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации.

2.1.3. В случае проведения конкурсов строительная организация - победитель конкурса не может выйти за рамки условий, изложенных в конкурсной документации, и особенностей своего предложения, за счет которых она стала победителем конкурса (как правило, это стоимость, сроки строительства и качество). Эти условия не могут являться предметом переговоров сторон. По прочим условиям договора стороны могут договариваться (см. ниже п.2.2.3, начиная с Шага третьего) или, по своему усмотрению, воспользоваться стандартными условиями.

2.1.4. В случае, когда конкурсы не проводятся, стороны могут договариваться обо всех условиях договора подряда.

2.2.1. Учет интересов сторон

 

Для того, чтобы строительные работы были своевременно начаты и успешно закончены, и в результате был бы возведен требуемый объект, удовлетворяющий заданным требованиям качества, рекомендуется четко определить интересы всех субъектов и осуществить их последовательный учет как в процессе формирования договора, так и в процессе принятия решений по его реализации.

В целях наиболее полного учета взаимных интересов сторонам весьма целесообразно провести серию переговоров с тем, чтобы последовательно и обоснованно принимать совместные решения по будущему строительству объекта. В этой серии переговоров первые встречи следует посвятить обсуждению предложений сторон и ключевым решениям, касающимся будущего проекта, or которых можно перейти к более частным решениям. Частные решения должны детализировать ключевые. В переговорном процессе договор является формой окончательного закрепления всех договоренностей, то есть принятых сторонами совместных решений.

2.2.2. Виды договоров и процедура их формирования

 

В случае, если между заказчиком и подрядчиком существуют устойчивые отношения, объекты строительства - типовые, а условия строительства в достаточной мере стабильны для обеих сторон, они могут пользоваться типовой формой договора, сложившейся за весь период их сотрудничества. Если в течение промежутка времени строительства условия строительства существенно (хотя бы для одной из сторон) меняются или могут измениться, то разработка договора, учитывающего возможные изменения условий строительства, представляется необходимой.

Преддоговорная работа не ограничивается только определением способа формирования договорной цены. Существуют и другие, не менее важные условия договора: страхование строительных рисков, гарантии, определение форс-мажорных условий и т.д. В настоящих Рекомендациях принят подход множественности условий договора. Вид договора определяется выбранными значениями условий договора - совместными решениями сторон по условиям строительства.

Формирование договора представляет собой процедуру согласования условий договора и совместной выработки решений по ним. Решения объективно зависят друг от друга, и эта зависимость требует определенной последовательности их принятия и исключает возможность рассматривать их изолированно от других условий.

2.2.3. Принятие совместных решений

 

Ниже по шагам приводится рекомендуемый сценарий взаимодействия сторон при подготовке договора путем переговоров. Подразумевается, что в случае отказа одной из сторон от участия в совместной деятельности на каком-либо шаге, отношения сторон прекращаются. Все принятые в ходе совместных встреч решения должны документироваться (например, в протоколах встреч), так как описание каждого решения в соответствующих юридических и строительных терминах могут стать отдельными составными частями будущего договора.

Шаг первый: "Определение предмета отношений".

В начале первого шага происходит представление сторон, включая лицензии и сертификаты подрядчика. При представлении стороны должны документально подтвердить свой правовой статус: предъявить учредительные документы (устав, учредительный договор), свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица, полномочия представителей на право заключения договора oт имени юридического лица.

Далее стороны обсуждают объемы строительства и сроки выполнения работ.

Шаг второй: "Выработка основных решений".

На данном шаге происходит выработка и принятие основных решений по предмету отношений сторон. А именно, обсуждаются следующие условия договора:

- стоимость работ и структура стоимости;

- порядок сдачи-приемки объекта (или работ по договору):

- гарантии качества по сданным работам;

- порядок взаиморасчетов.

Для выработки этих решений стороны выполняют и согласовывают расчеты (калькуляции) стоимости материалов и работ. По каждому из вышеприведенных условий договора рассматриваются альтернативные варианты и из них производится выбор приемлемого для обеих сторон варианта.

Шаг третий: "Распределение обязательств".

На данном шаге вырабатываются и принимаются основные решения по распределению обязательств между сторонами. В них входят:

а) обязательства, реализующие четыре вышеприведенных во втором шаге условия договора.

На основе выбранных и зафиксированных на шагах первом и втором предмета договора (объекта строительства или комплекса строительных работ), сроков строительства, метода определения стоимости работ, порядка взаиморасчетов, порядка сдачи-приемки и гарантий качества для каждой из сторон формируется часть перечня ее обязательств по договору, в т.ч. для подрядчика - выполнить работы в срок и предоставить гарантии качества по сданным работам и т.п., для заказчика - принять и оплатить работы и т.п.

б) вспомогательные по отношению к строительству объекта обязательства, реализация которых необходима для надлежащего проведения строительных работ и реализации договора. Ниже приводятся условия договора, соответствующие этим обязательствам:

- обеспечение строительства материалами и оборудованием;

- группа условий договора "производство работ", в которую входят:

- обустройство строительной площадки;

- скрытые строительные работы;

- ведение журнала производства строительных работ

(эта группа может быть дополнена другими параметрами производства работ, которые стороны сочтут необходимом указать в договоре);

- право собственности;

- охранные мероприятия;

- страхование объекта строительства;

- надзор за реализацией договора, в том числе:

- надзор за осуществлением работ (представительство заказчика на объекте);

- контроль финансовой дисциплины;

- гарантии и поручительства.

Для формирования договора требуется определение значения и его конкретное описание по каждому условию договора, но это является задачей следующего шага. На данном шаге для каждого условия стороны принимают решение, у какой из них (или у обеих) по данному условию возникают обязательства.

Шаг четвертый: "Легализация принятых решений".

На данном шаге осуществляется детализация принятых решений по обязательствам сторон.

Стороны обсуждают каждое из зафиксированных обязательств и в каждом случае принимают решение о том, требуется ли его детализировать в договоре, и если требуется, то каким образом это необходимо сделать, чтобы исключить возможные умолчания и различия в понимании, которые могут повлечь ущерб для сторон в процессе реализации договора. Результаты обсуждения фиксируются в виде совместных решений, по которым непосредственно формируется текст договора.

В заключение данного шага определяются меры имущественной ответственности сторон. На основании совместных решений по мерам имущественной ответственности составляется соответствующий раздел договора.

Шаг пятый: "Выработка решений о действиях сторон в случаях изменения условий реализации договора и порядке внесения изменений в договор".

Изменения условий реализации договора могут быть подразделены на следующие типы:

- изменения, связанные с выполнением сторонами своих обязательств;

- изменения внешних условий строительства, в том числе:

- форс-мажорные условия;

- изменения законодательства;

- изменения цен на материальные ресурсы и оплату труда.

Для каждого типа изменений сторонами определяются конкретные меры и порядок взаимодействия сторон в случае их наступления. Принятые решения по изменениям фиксируются и в дальнейшем помещаются в соответствующие разделы договора, оговаривающие указанный порядок взаимодействия сторон.

Изменение условий реализации договора может потребовать внесения изменений в договор в целях продолжения и успешного завершения строительного проекта. Изменения должны вноситься в договор последовательно и согласованно, поэтому порядок внесения изменений в договор должен быть определен и установлен сторонами в виде их совместного решения. На основании этого решения составляется раздел договора, фиксирующий порядок внесения изменений в договор.

По ситуации, в которой оказалась каждая из сторон в результате действия различных изменений, между сторонами договора могут возникнуть споры, поэтому сторонам рекомендуется указать в договоре порядок разрешения споров.

Изменения условий реализации договора могут привести к невозможности продолжения его реализации, поэтому сторонами определяется и устанавливается в виде решения порядок прекращения договорных отношений в случаях:

а) расторжения договора;

б) завершения договорных отношений вследствие удовлетворенности интересов сторон реализацией договора.

На основании этого решения составляется соответствующий раздел договора.

3.2.1. Преамбула договора

 

Этот раздел договора содержит следующие основные положения:

- Наименование договора.

- Наименование объекта строительства и его местонахождение.

- Дата подписания договора (договор считается заключенным с момента его подписания стороной, последней из подписывающих).

- Место подписания договора.

- Полные фирменные наименования сторон договора, под которыми они зарегистрированы в реестре государственной регистрации.

- Название стороны договора ("Заказчик", "Подрядчик", "Субподрядчик" и др.) для того, чтобы не повторять каждый раз в договоре фирменное название стороны.

- Наименование должности, фамилия, имя, отчество лица, подписывающего договор, наименование документа, из которого следуют его полномочия на подписание договора. Это может быть устав, положение, доверенность.

Следует иметь в виду, что заключать договоры без доверенности может руководитель организации или органы юридического лица в соответствии с учредительными документами (уставом, положением). Полномочия других лиц организаций должны быть подкреплены доверенностью.

3.2.2. Предмет договора

 

Предметом договора могут являться:

- новое строительство;

- реконструкция;

- техническое перевооружение;

- капитальный ремонт:

- текущий ремонт;

либо выполнение отдельного комплекса:

- строительных работ;

- монтажных работ;

- ремонтно-строительных работ;

- пуско-наладочных работ;

а также изготовление нестандартизированного оборудования в построечных условиях и другие виды связанных со строящимся объектом работ.

3.2.3. Стоимость работ по договору

 

В договоре указывается стоимость (цена) подлежащих выполнению работ, являющихся предметом договора, или способы ее определения.

По взаимному согласию между подрядчиком и заказчиком могут применяться твердые или приблизительные (базисные, на основе себестоимости работ подрядчика) договорные цены на строительную продукцию, установленные на определенную дату.

Соглашение о размере цены и ее виде, о методе корректировки базисной цены, а также о распределении договорной цены по основным комплексам работ, частям здания, сооружения договаривающиеся стороны могут отдельно оформить в виде протокола (ведомости) согласования договорной цены или оговорить в соответствующем пункте заключаемого ими договора.

В этом протоколе или пункте договора рекомендуется привести стоимость единицы каждого вида работ.

Твердая договорная цена - указанная в договоре подряда неизменная сумма на весь период строительства. Договоры на основе твердой договорной цены заключаются при низких темпах инфляции в тех случаях, когда технические и организационные решения по предмету договора достаточно точно определены, а сроки реализации договора небольшие. В твердой договорной цене целесообразно учитывать средства, обеспечивающие компенсацию риска подрядчика, вызываемого инфляционными процессами.

Базисная договорная цена, установленная на определенную дату - стоимость предмета договора в уровне цен на определенную дату (например, в уровне цен на дату публикации приглашения к конкурсам, на дату заключения договора, на начало текущего года или др.). В соответствии с условиями договора в ходе строительства в связи с изменением цен и тарифов на применяемые ресурсы рассчитывается скорректированная договорная цена.

Скорректированная договорная цена на дату представления счета за выполненные работы - стоимость выполненных работ по договору, рассчитанная на основе базисной договорной цены и корректирующих показателей, учитывающих текущее изменение цен на материально-технические ресурсы и оплату труда. В договоре весьма целесообразно предусмотреть формулу и порядок корректировки базисной договорной цены в связи с инфляционными процессами. Соответствующие рекомендации приведены в Приложении 2 "Учет изменения уровня цен в строительстве при корректировке базисной стоимости предмета договора".

3.2.4. Сроки выполнения работ

 

В договоре указывается начальный и конечный сроки выполнения работы. В графике производства работ должны быть согласованы также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

Продолжительность строительства устанавливается заказчиком и подрядчиком при заключении договора в днях, месяцах и годах.

В договоре может указываться:

- период, в течении которого должен быть построен объект;

- предельный срок строительства.

3.2.5. Сдача и приемка работ

 

Приемка результата работ, выполненных по договору, осуществляется в соответствии с действующим законодательством и строительными нормами и правилами.

В данном разделе детализируются обязательства сторон по сдаче-приемке выполненных работ. Здесь целесообразно указать этапы сдачи-приемки, если они предусмотрены, и порядок взаимодействия сторон на каждом этапе: уведомления о завершении этапа работ, порядок проведения предшествующих приемке испытаний (обследования конструкций, пуско-наладочных работ инженерного и технологического оборудования, экологической экспертизы), порядок оформления документов (актов) на сдачу результата работ подрядчиком и приемку его заказчиком, сам порядок приемки и т.п.

3.2.6. Гарантии качества по сданным работам

 

В данном разделе детализируются обязательства по качеству выполненных работ. Устанавливается предоставляемый подрядчиком гарантийный срок по качеству работ, а также порядок фиксации, рассмотрения и урегулирования сторонами претензий заказчика по качеству работ.

При предъявлении претензий, связанных с ненадлежащим качеством результата выполненных по договору работ, необходимо учесть следующие положения. Гарантийный срок по качеству выполненных работ может устанавливаться по согласованию сторон, но не менее срока, определенного СНиП для данного вида работ и в пределах 5 лет. Срок исковой давности по построенным зданиям и сооружениям Гражданским кодексом РФ ограничен 3 годами.

В случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком к подрядчику при условии обнаружения в разумный срок, но в пределах 2 лет со дня передачи результата работы.

В случае отказа подрядчика от составления или подписания акта об обнаруженных дефектах, в договоре следует учесть право заказчика обратиться в суд.

Договором может быть предусмотрена обязанность подрядчика устранять по требованию заказчика и за его счет те недостатки, за которые подрядчик не несет ответственности, или право подрядчика отказаться от выполнения этой обязанности в случаях, когда устранение недостатков не связано непосредственно с предметом договора, либо не может быть осуществлено подрядчиком по не зависящим от него причинам.

3.2.7. Оплата работ и взаиморасчеты

 

В данном разделе детализируются обязательства по оплате работ, а также порядок взаиморасчетов. Указывается порядок и сроки оплаты выполненных подрядчиком работ.

В случаях, когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении договорной цены, подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором, если заказчик не докажет, что полученная выгода повлияла на качество выполненных работ.

В договоре может быть предусмотрено распределение между сторонами полученной экономии от проведения мероприятий, удешевляющих строительство, но не ухудшающих качество работ. В этом случае в договоре должны быть установлены проценты от общей суммы экономии, получаемой подрядчиком и заказчиком. Если указанная экономия получена от внедрения мероприятий подрядчиком, она полностью остается в его распоряжении.

В договоре на субподрядные работы стороны (подрядчик и субподрядчик) могут определять порядок возмещения субподрядчиком стоимости услуг, оказываемых подрядчиком по обеспечению субподрядчика технической документацией, координации работ, приемке от субподрядчика и сдачи заказчику работ, выполненных субподрядчиком, технике безопасности на объекте, обеспечению субподрядчика титульными временными зданиями и сооружениями и др. Конкретный размер стоимости предоставляемых услуг устанавливается договаривающимися сторонами при заключении договора.

3.2.8. Обязательства сторон

 

Данный раздел договора фиксирует результаты шага третьего процедуры совместного принятия решений (см. п.2.2.3 настоящих Рекомендаций), а именно, распределение обязательств сторон - как основных (выполнение работ в срок, качественно, оплата работ, порядок расчетов и т.п.), так и вспомогательных обязательств (см. п.2.2.3, шаг третий, пункт б). Более точное содержание обязательств и порядок их реализации и другие требования определяются в других соответствующих разделах договора.

3.2.9. Имущественная ответственность сторон

 

В данном разделе определяется имущественная ответственность сторон (за невыполнение своих обязательств, связанных с выполнением строительных работ).

Мера имущественного воздействия на должника может устанавливаться сторонами в договоре в следующем виде:

- исключительной неустойки - когда может быть взыскана только неустойка (штраф, пеня);

- штрафной неустойки - когда взыскивается неустойка и убытки сверх неустойки, включая упущенную выгоду.

Размер неустоек следует соизмерять со значительностью нарушения. Рекомендуется учитывать в договоре следующие виды нарушений:

- задержка передачи подрядчику строительной площадки (технических помещений для монтажа оборудования), проектно-сметной документации, рабочих чертежей, разрешительной документации, оборудования, материалов и изделий;

- задержка монтажа из-за некомплектности переданного оборудования;

- задержка начала приемки законченных строительством или подлежащих консервации объектов;

- задержка расчетов за выполненные работы;

- несвоевременное предоставление подрядчику свалки для вывозки строительного мусора и негодного к применению грунта;

- несвоевременное подключение коммуникаций, необходимых подрядчику для выполнении условий договора;

- окончание строительства позже установленного срока;

- несвоевременное освобождение стройплощадки от имущества;

- нарушение сроков выполнения отдельных работ;

- задержка устранения дефектов в работах и конструкциях.

Кроме того, рекомендуется оговорить возмещение виновной стороной ущерба, который вызван невыполнением пострадавшей стороной своих обязательств перед третьими лицами.

3.2.10. Обеспечение строительства материалами и оборудованием

 

В данном разделе детализируются обязательства по обеспечению строительства материалами и оборудованием. Указанное распределение обязательств действующим Гражданским кодексом РФ однозначно не определено.

В данном разделе целесообразно указать, какая из сторон какие конкретно материалы и оборудование поставляет, на каких условиях, какие накладные (в т.ч. складские) расходы при этом возникают и кто их несет. Требования к поставляемым материалам и оборудованию должны соответствовать проектной документации, ГОСТ, ТУ, СНиП и др. нормативным документам.

При проведении реконструкции и капитального ремонта объектов полученные при разборке и демонтаже зданий и сооружений материалы, годные для производства работ, могут быть переданы подрядчику для повторного использования с предоставлением счетов-фактур. Фактический выход материалов определяется на основании акта об оприходовании материальных ценностей, полученных при разборке и демонтаже зданий и сооружений, составленного заказчиком и подрядчиком. Генподрядчик в свою очередь может передать данные материалы субподрядчику.

3.2.11. Охранные мероприятия

 

В данном разделе детализируются обязательства по осуществлению охранных мероприятий.

Охрану строящегося объекта в принятой (по акту сдачи-приемки) и оплаченной части, как правило, осуществляет заказчик, охрану всего прочего имущества, необходимого для строительства, в том числе предоставленного заказчиком, осуществляет подрядчик за счет заказчика.

Подрядчик по согласованию с заказчиком имеет право включить затраты по усиленной охране строящихся объектов охранными организациями МВД и частными, имеющими право на осуществление охранной деятельности, в перечень прочих работ и затрат, учитываемых при составлении сметной документации.

3.2.12. Страхование объекта строительства

 

В данном разделе детализируются обязательства по осуществлению страхования объекта строительства и строительных рисков. Излагаются конкретные предметы и параметры (суммы или проценты сметной стоимости) страхования.

В договоре следует предусматривать страхование различных строительных рисков стороной, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемого при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам.

Возмещение затрат подрядчика, связанных со страхованием строительных рисков, производится заказчиком в пределах 1% от сметной стоимости строительства объекта по главам 1 - 8 сводного сметного расчета стоимости строительства.

Подрядчик обязан представить заказчику доказательства заключения им договора страхования на условиях, предусмотренных данным разделом договора подряда на строительство, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках.

Более подробно страхование объекта строительства и строительных рисков рассмотрено в "Правилах страхования строительно-монтажных работ", "Правилах страхования профессиональной ответственности строительных организаций и предприятий, осуществляющих строительную деятельность", "Положениях о проведении предстраховой экспертизы по оценке риска" и "Положении о порядке оценки ущерба при наступлении страхового случая", разработанных и рекомендованных Минстроем России для применения организациями и предприятиями строительного профиля при страховании рисков в строительном производстве.

3.2.13. Контроль и надзор за выполнением работ

 

В данном разделе детализируются обязательства по обеспечению контроля и надзора за выполнением работ. Излагаются рамки и порядок, в которых заказчик по договору осуществляет (или может осуществлять) контроль за производством строительных работ, а также о том, какие лица с обеих сторон в этом могут участвовать, и какими правами они могут быть наделены.

В договоре должно быть определено:

- право заказчика осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, а также правильностью использования подрядчиком материалов, обеспечение которыми возложено на заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика;

- обязанность заказчика, при обнаружении им в ходе осуществления контроля и надзора за выполнением работ отступлений от условий договора, которые могут ухудшить качество работ, или иных недостатков, немедленно заявить об этом подрядчику в виде официального письма за подписью руководителя организации заказчика, или его доверенного лица. При этом не исключается необходимость для заказчика сделать соответствующую запись в журнале производства работ. Заказчик, не предпринявший вышеупомянутых действий, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки, за исключением открытых;

- обязанность подрядчика исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика, если такие указания не противоречат условиям договора и не являются вмешательством в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

Заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика, но с обязательным письменным его уведомлением об этом, договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре определяются функции инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика.

3.2.14. Журнал производства работ

 

В данном разделе детализируются обязательства по ведению журнала производства строительных работ. Излагается структура и порядок ведения журнала производства работ.

Журнал может вестись на одном или более языках (в случае заключения строительного контракта с инофирмой). Каждая запись должна визироваться представителями подрядчика и заказчика. Рекомендуется в журнале производства работ отражать весь ход работ и все значимые для отношений сторон события (моменты начала и окончания отдельных видов или комплексов работ, даты поставки материалов и оборудования, данные о проводимых ревизиях, испытаниях, задержках в ходе работ, вызванных различными обстоятельствами и т.п.).

Форму журнала удобно определить в приложении к договору.

3.2.15. Строительная площадка

 

В данном разделе детализируются обязательства по организации строительной площадки. Целесообразно определить порядок получения и передачи различных разрешительных документов на использование земли, подведение коммуникаций, документов об отводе мест под складирование грунта и мусора, общий порядок ведения работ на стройплощадке, действия при обнаружении препятствий, порядок свертывания стройплощадки и т.п.

В существующей практике организацию, поддержание (освещение, ограждение и др.) и свертывание стройплощадки, а также согласование порядка ведения работ на стройплощадке с органами госнадзора осуществляет подрядчик. Заказчик (его представитель) создает геодезическую разбивочную основу для строительства и передает соответствующую техническую документацию подрядчику.

Также в данном разделе следует указать порядок взаимодействия сторон в случаях обнаружения различных физических естественных или искусственных препятствий, в том числе и порядок несения расходов, связанных с устранением этих препятствий.

3.2.16. Скрытые работы

 

В данном разделе детализируются обязательства по проведению промежуточной приемки отдельных ответственных конструкций и систем. Приводится перечень работ, подлежащих промежуточной приемке, порядок приемки и испытаний конструкций и систем (вентиляции, системы водоснабжения, трубопроводов, электросети и др.).

Рекомендуется записать в договоре заблаговременное уведомление заказчика о необходимости приемки работ, подлежащих закрытию, а также действия подрядчика, если заказчик (или его представитель) не явился для приемки. Также следует указать номенклатуру актов, только по всей совокупности которых осуществляется приемка ответственных конструкций и систем (акты освидетельствования, акты испытаний и т.п.).

3.2.17. Изменение условий реализации договора

 

Данный раздел договора фиксирует решения, принятые сторонами на шаге пятом процедуры принятия совместных решений.

а) Изменения, связанные с выполнением обязательств сторонами

Рекомендуется рассматривать и отражать в договоре следующие виды изменений:

- представление (передача) сторонами ненадлежащим образом оформленной документации;

- ошибки, допущенные при выполнении работ подрядчиком, проектной организацией или службой заказчика;

- задержки строительства по вине заказчика или подрядчика;

- несоответствие качества и комплектности поставляемых (подрядчиком или заказчиком) материалов и оборудования;

- превышение проектных объемов и стоимости работ по вине подрядчика или заказчика;

- необходимость приостановления работ и консервации объекта;

- другие изменения условий, связанные с выполнением обязательств сторонами.

б) Изменения внешних условий строительства

Форс-мажорные условия

В договоре целесообразно указать виды обстоятельств непреодолимой силы, которые принимаются сторонами во внимание в данном случае их отношений. По каждому из видов рекомендуется указать границу значительности ущерба (в объемах работ, в денежных единицах и другим способом) и варианты продолжения отношений в зависимости от исхода действия указанных обстоятельств.

Изменения законодательства

В договоре целесообразно указать виды изменений законодательства, которые принимаются сторонами во внимание в данном договоре и указать порядок и варианты оценки ситуации после изменения нормативных актов, а также действия в этих ситуациях, либо указать, что в любом случае изменения законодательства, существенным образом (в денежных единицах, процентах цены или др.) изменяющего положение хотя бы одной из сторон по данному договору, должно проводиться согласование позиций и совместное планирование дальнейших действий сторон.

В договоре целесообразно учесть изменение темпов инфляции и согласовать механизмы изменения договорной цены предмета договора в этих обстоятельствах.

Изменения в заключенный договор могут вноситься по взаимному соглашению сторон или на основании решения суда по требованию заинтересованной стороны. Изменения или дополнения условий договора оформляются письменно в виде дополнительного соглашения, являющегося с момента его подписания неотъемлемой частью договора.

По требованию заказчика в одностороннем порядке может осуществляться внесение изменений в техническую документацию, вызывающих дополнительные работы, не превышающие по стоимости 10% указанной в смете общей стоимости строительства и не меняющие характера предусмотренных в договоре работ. При этом стороны должны пересмотреть стоимость работ по договору с оформлением Дополнительного соглашения.

Внесение в техническую документацию изменений в объеме более 10% от стоимости работ по договору производится при взаимном согласии сторон и оформляется Дополнительным соглашением. На дополнительные работы в обоих случаях составляется согласованная сторонами дополнительная смета, являющаяся неотъемлемой частью договора.

3.2.18. Гарантии и поручительства

 

В данном разделе детализируются формы обеспечения обязательств сторон по договору. Здесь целесообразно указать, какая форма обеспечения обязательств по договору используется каждой из сторон: гарантия или поручительство. По каждому случаю гарантий или поручительства должны быть установлены обязательства, которые гарантируются третьим лицом, и ответственность.

Как правило, это наиболее существенные обязательства:

- надлежащее качество выполнения работ подрядчиком;

- выполнение подрядчиком работ в установленные сроки;

- своевременная приемка и финансирование субподрядных работ (для генподрядчика);

- своевременная приемка и оплата заказчиком надлежащим образом выполненных работ;

- своевременность и полнота финансирования строительства и др.

Гарантийная сумма по конкретному договору определяется на основе условий этого договора, но в качестве общих принципов рекомендуется следующее:

- предусматривать структурированную гарантийную сумму (полную сумму представить как сумму частей по отдельным видам ответственности);

- по отдельному виду ответственности предусматривать гарантийную сумму в виде эквивалента неустойки за характерное время выполнения работ, либо за срок, в течение которого можно определить возможность продолжения отношений (строительная организация должна существовать и оплачивать субподрядные работы, если таковые ведутся).

3.2.19. Порядок расторжения договора

 

Расторжение договора осуществляется на основании соглашения сторон, в одностороннем порядке или по решению суда. Соглашение сторон о расторжении договора оформляется протоколом или иным двусторонним документом. В соглашении необходимо указать:

- какой договор расторгается;

- с какого момента договор считается расторгнутым;

- причину, по которой расторгается договор;

- способы урегулирования между сторонами возникших споров или окончания обязательств, которые уже возникли между сторонами;

- пункт о том, что с момента вступления соглашения в силу, стороны теряют права требования по заключенному ранее договору.

В договоре должны быть предусмотрены условия, при которых в соответствии с существующим законодательством одна из сторон может расторгнуть договор. В этом случае стороны должны предусмотреть:

- порядок расторжения договора, как правило, это письменное уведомление стороной, решившей расторгнуть договор, с изложением обоснования и указанием срока, в течение которого она хотела бы получить ответ от другой стороны;

- порядок взаиморасчетов, возмещение произведенных затрат и убытков, включая упущенную выгоду;

- особенности расчетов, возмещения убытков, передачи (приобретения) права собственности на строящийся объект в случае расторжения договора по причине неплатежеспособности заказчика.

В договоре следует также предусмотреть обязательства и ответственность сторон, порядок расчетов и возмещения убытков при расторжении договора по причине обстоятельств непреодолимой силы.

3.2.20. Конфиденциальность

 

В договоре должны быть предусмотрены обязательства сторон по соблюдению конфиденциальности своих отношений по договору.

В зависимости от конкретного объекта и условий строительства стороны могут принимать на себя различные обязательства по соблюдению конфиденциальности своих отношений по договору.

Как правило, стороны обязуются не разглашать, не передавать и/или не делать каким-либо еще способом доступными третьим организациям и лицам сведения, содержащиеся в документах, оформляющих совместную деятельность сторон в рамках договора, иначе как с письменного согласия обеих сторон.

Если сторона, благодаря исполнению своего обязательства по договору получила от другой стороны информацию о новых технических решениях, в т.ч. не защищенных законом, а также сведения, которые могут рассматриваться как коммерческая тайна, сторона, получившая такую информацию, не вправе сообщать ее третьим лицам без согласия другой стороны. Порядок и условия пользования такой информацией определяются договором.

Рекомендуется предусмотреть дифференцированные санкции за нарушение конфиденциальности - в зависимости от ущерба, который может быть нанесен разглашением информации.

3.2.21. Реквизиты сторон

 

В данном разделе для каждой стороны указывается:

- название организации, ИНН, коды ОКПО и ОКОНХ;

- юридический адрес, почтовый адрес, телефоны и телефаксы;

- банковские реквизиты сторон (номер расчетного счета организации, реквизиты, адрес и ИНН банка).

На случай изменения своих реквизитов, рекомендуется указать в договоре, что сторона, с которой произошли изменения, обязуется известить об этом другую сторону не позднее, чем через определенный срок.

3.2.22. Дополнительные условия

 

В тексте договора следует указать, что вся проектно-сметная документация должна иметь штамп и надпись заказчика "К производству работ".

Все Приложения и Дополнительные соглашения являются неотъемлемой частью договора.

Указать количество подлинных экземпляров, в которых составлен договор. Обычно договор составляется в двух подлинных экземплярах (по одному для каждой из сторон). В случае, если строительство финансируется целевым кредитом банка, то договор составляется в трех экземплярах, если того требует банк.

Стороны могут принять обязательства, что в случаях, не предусмотренных настоящим договором, они будут руководствоваться действующим гражданским законодательством.

Поскольку много узких и конкретных вопросов выносится в приложения к договору, которых накапливается значительное количество, рекомендуется в одном из разделов договора привести полный перечень документов, прилагаемых к договору, с указанием стороны договора, обеспечивающей формирование каждого из этих документов (либо обеих сторон, если документ фиксирует некоторую их договоренность).