Письмо Управления МНС по г. Москве от 14 ноября 2001 г. N 02-14/52358 "О порядке исчисления НДС при реализации объектов жилищного строительства"

Управление Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по г. Москве на основании письма Министерства Российской Федерации по налогам и сборам от 22.10.2001 N 03-1-09/3104/15-АБ183 сообщает следующее.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.

При осуществлении строительства объектов денежные средства инвесторов (дольщиков), поступающие на расчетный счет предприятия, выполняющего в соответствии с лицензией функции заказчика-застройщика, осуществляющего работы по реализации инвестиционного проекта с привлечением подрядных организаций, являются источником целевого финансирования и не рассматриваются как средства, связанные с реализацией товаров (работ, услуг), следовательно, не являются объектом обложения налогом на добавленную стоимость. Оплата выполненных подрядными организациями работ за счет этих источников производится заказчиком-застройщиком с налогом на добавленную стоимость.

В соответствии со статьей 171 Налогового кодекса Российской Федерации при строительстве жилого дома с привлечением инвесторов (дольщиков) - юридических и физических лиц суммы налога на добавленную стоимость, уплаченные заказчиком-застройщиком поставщикам за приобретенные материальные ценности, а также подрядным организациям за выполненные строительно-монтажные работы, у заказчика-застройщика к вычету не принимаются и включаются в затраты по строительству жилого дома, поскольку он не является балансодержателем построенного объекта.

Счета-фактуры, полученные заказчиком-застройщиком от поставщиков материальных ценностей и подрядных организаций по выполненным строительно-монтажным работам, хранятся у заказчика-застройщика в журнале учета полученных счетов-фактур без регистрации их в книге покупок.

При передаче заказчиком-застройщиком налогоплательщику-инвестору части объекта (квартир), введенного в эксплуатацию законченным капитальным строительством, не происходит смены собственника данной части объекта (квартир), поскольку, инвестируя часть объекта, инвестор закрепляет за собой право на приобретение профинсированного имущества и, следовательно, у заказчика-застройщика не возникает обязанности по исчислению и уплате налога на добавленную стоимость.

Передача части объекта (квартир) от заказчика-застройщика инвестору (соинвестору) осуществляется по фактической стоимости жилой площади с учетом налога на добавленную стоимость.

Сумма превышения итогового взноса инвестора над фактической стоимостью квартир, возникающая на момент оформления акта реализации инвестиционного контракта и остающаяся в распоряжении заказчика-застройщика, если иное не предусмотрено инвестиционным договором, у застройщика-заказчика облагается налогом на добавленную стоимость. На указанную сумму денежных средств заказчиком-застройщиком составляется счет-фактура в одном экземпляре, который регистрируется в его книге продаж.

При передаче квартир инвестору (соинвестору) заказчик-застсройщик выписывает счет-фактуру в 2-х экземплярах с указанием фактической стоимости передаваемых квартир и отражением суммы налога на добавленную стоимость, входящей в стоимость передаваемых квартир. Один экземпляр счета-фактуры передается налогоплательщику-инвестору, второй - подшивается в журнал учета выставленных счетов-фактур без регистрации его в книге продаж у заказчика-застройщика.

Заказчик-застройщик выписывает счета-фактуры инвестору (соинвестору) после оформления акта реализации инвестиционного контракта, т.е. в течение пяти дней после передачи в установленном порядке квартир в соответствии с пунктом 3 статьи 168 Налогового кодекса Российской Федерации. Основанием для выписывания заказчиком-застройщиком счетов-фактур инвесторам (соивесторам) является сводная ведомость затрат на строительство жилого дома и справка-расчет на долю, приходящуюся каждому инвестору (соинвестору).

Сумма налога на добавленную стоимость, отражаемая в счете-фактуре, определяется расчетным путем, исходя из сумм налога, уплаченных заказчиком-застройщиком поставщикам материальных ценностей, используемых при строительстве жилого дома, а также подрядным организациям за выполненные строительно-монтажные работы, включенных в фактические затраты по строительству жилого дома.

Квартиры, приобретенные в порядке долевого участия в строительстве жилья, налогоплательщик-инвестор (соинвестор) принимает на учет по стоимости с учетом налога на добавленную стоимость, выделенного в счете-фактуре, который в соответствии со статьей 171 Налогового кодекса Российской Федерации у инвестора (соинвестора) к вычету не принимается, т.к. квартиры не относятся к объектам производственного назначения.

При реализации вышеназванным налогоплательщиком квартиры, приобретенной в порядке долевого участия в строительстве жилого дома, учитываемой на балансе по стоимости с учетом налога на добавленную стоимость, налоговая база определяется как разница между продажной ценой квартиры, определяемой с учетом положения статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации, с учетом налога на добавленную стоимость, и стоимостью ее приобретения, включая налог на добавленную стоимость, в соответствии с пунктом 3 статьи 154 Налогового кодекса Российской Федерации. С указанной разницы по расчетной налоговой ставке в размере 16,67 процента исчисляется налог на добавленную стоимость.

В счете-фактуре, оформляемом при реализации такой квартиры, в графе 7 указывается ставка налога на добавленную стоимость в размере 16,67 процента с пометкой "с межценовой разницы", в графе 8 - сумма налога, исчисленная в вышеуказанном порядке и в графе 9 - стоимость реализуемой квартиры с учетом суммы исчисленного налога.

В случае осуществления инвестором производственной деятельности на рынке жилья, квартиры, приобретенные в порядке долевого участия, у налогоплательщика принимаются на учет без налога на добавленную стоимость, выделенного в счете-фактуре заказчиком-застройщиком.

При реализации указанным налогоплательщиком таких квартир исчисление налога на добавленную стоимость производится в общеустановленном порядке, т.е. как разница между налогом, исчисленным в соответствии со статьей 166 Налогового кодекса. Российской Федерации, и суммой налога, принимаемой к вычету согласно статье 171 Кодекса, на основании счета-фактуры, выставленного заказчиком-застройщиком.

Заместитель руководителя Управления

Ю.А.Мавашев