Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. N 154-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации"

Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя М.В.Баглая, судей Н.С.Бондаря, Н.В.Витрука, Г.А.Гаджиева, Ю.М.Данилова, Л.М.Жарковой, Г.А.Жилина, В.Д.Зорькина, В.О.Лучина, Т.Г.Морщаковой, Ю.Д.Рудкина, Н.В.Селезнева, А.Я.Сливы, В.Г.Стрекозова, О.И.Тиунова, О.С.Хохряковой, Б.С.Эбзеева, В.Г.Ярославцева, заслушав в пленарном заседании заключение судьи В.Д.Зорькина, проводившего на основании статьи 41 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации" предварительное изучение жалобы ЗАО "СЭВЭНТ", установил:

1. Решением бюро технической инвентаризации при Администрации города Екатеринбурга ЗАО "СЭВЭНТ" было отказано в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, заключенного 3 февраля 1998 года, на том основании, что к моменту обращения это помещение уже находится в аренде по другому договору, надлежащим образом зарегистрированному 16 сентября 1998 года. ЗАО "СЭВЭНТ", исходя из того, что срок действия заключенного им договора к 16 сентября 1998 года не истек и, следовательно, собственник не имел законных оснований для сдачи этого помещения в аренду другому лицу, обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ОАО ВНИПИ "Тяжпромэлектропроект", ЗАО "Центр недвижимости "МАН", индивидуальному предпринимателю А.И.Кононову о признании договора от 16 сентября 1998 года недействительным. Отказывая ЗАО "СЭВЭНТ" в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд указал, что истец в нарушение требований действующего законодательства не произвел государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества (нежилого помещения), хотя каких-либо препятствий для этого у него не имелось, в то время как оспариваемый им договор надлежащим образом зарегистрирован. Данное решение оставлено без изменения апелляционной инстанцией того же суда и Федеральным арбитражным судом Уральского округа со ссылкой на то, что в соответствии с действующим законодательством договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Иск ЗАО "СЭВЭНТ" к бюро технической инвентаризации при Администрации города Екатеринбурга о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды от 3 февраля 1998 года оставлен без удовлетворения Арбитражным судом Свердловской области в связи с тем, что к моменту вынесения этого решения на аренду спорного нежилого помещения уже был заключен и зарегистрирован договор с другим арендатором, а также в связи с тем, что истцом не соблюдены требования пункта 3 статьи 607 ГК Российской Федерации об обязательном указании в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации ЗАО "СЭВЭНТ" утверждает, что примененные в его деле пункт 1 статьи 165 и пункт 3 статьи 433 ГК Российской Федерации лишают заинтересованных лиц возможности заключить договор на основе свободного волеизъявления и приобрести права и обязанности по сделке без санкции со стороны органа государственной власти, осуществляющего регистрацию договора, и тем самым необоснованно ограничивают конституционное право каждого на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности (статья 34, часть 1, Конституции Российской Федерации), а в том случае, если договор не зарегистрирован, лишают сторону в договоре права на судебную защиту (статья 46, часть 1, Конституции Российской Федерации).

Кроме того, ЗАО "СЭВЭНТ" просит проверить конституционность пункта 3 статьи 607 ГК Российской Федерации, не содержащего, с его точки зрения, точных и четких предписаний, какие именно данные необходимы для того, чтобы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Тем самым, по мнению заявителя, создается возможность произвольного признания договора незаключенным, чем в конечном счете нарушаются права и свободы, гарантированные статьями 34 и 35 Конституции Российской Федерации.

2. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность; такая сделка считается ничтожной (пункт 1 статьи 165); договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433); договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651).

В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции от 12 апреля 2001 года) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке; отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (статья 1). Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае договора аренды, как это следует из статей 17 и 26 названного Федерального закона, являются соответствующий договор аренды и прилагаемые к нему поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади; договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Из этих законоположений в их взаимосвязи следует, что право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

При том что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие, по смыслу названных законоположений, само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту: в обоснование своих исковых требований ЗАО "СЭВЭНТ" могло представлять доказательства, свидетельствующие о невозможности произвести государственную регистрацию договора, а также о том, какие действия были им совершены для этих целей, или доказательства, свидетельствующие о недобросовестном поведении собственника, и т.п., что подтверждается приложенными к жалобе судебными решениями.

3. Согласно пункту 3 статьи 607 ГК Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным со сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Конкретизируя названные требования, статья 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 1); в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади; договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (пункт 3).

Правоприменитель, в том числе арбитражный суд при рассмотрении вопроса о правомерности отказа в государственной регистрации права аренды помещения, применяя пункт 3 статьи 607 ГК Российской Федерации, связан требованиями статьи 26 названного Федерального закона и не может произвольно определять, какие данные об арендуемом помещении необходимы для установления имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Как следует из приложенных к жалобе материалов, в документе, представленном ЗАО "СЭВЭНТ" для установления объекта аренды, не значилось именно то имущество (соответствующие части помещения), отказ в государственной регистрации права на аренду которого обжаловался им в Арбитражном суде Свердловской области.

4. Таким образом, пунктом 1 статьи 165, пунктом 3 статьи 433 и пунктом 3 статьи 607 ГК Российской Федерации конституционное право заявителя на судебную защиту и свобода экономической деятельности, включая свободу договоров, нарушены не были, а потому его жалоба не может быть принята Конституционным Судом Российской Федерации к рассмотрению. Проверка же законности и обоснованности вынесенных по делу ЗАО "СЭВЭНТ" решений арбитражных судов в компетенцию Конституционного Суда Российской Федерации не входит.

Исходя из изложенного и руководствуясь пунктом 2 части первой статьи 43 и частью первой статьи 79 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", Конституционный Суд Российской Федерации определил:

1. Отказать в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО "СЭВЭНТ", поскольку она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", в соответствии с которыми жалоба может быть признана допустимой.

2. Определение Конституционного Суда Российской, Федерации по данной жалобе окончательно и обжалованию не подлежит.