Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 мая 2003 г. N 288/03 При новом рассмотрении дела об освобождении ответчиком нежилых помещений в связи с прекращением срока действия договора аренды суду необходимо учесть, что имущество ателье было приобретено по конкурсу и собственник имущества в таком случае имеет установленные законодательством льготы в использовании помещений. Кроме того, согласно законодательству о приватизации договор аренды с ответчиком должен быть заключен на срок не менее 15 лет, поэтому требование об освобождении арендатором спорных помещений в связи с истечением срока действия договора неправомерно

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 20 мая 2003 г. N 288/03

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Яковлева В.Ф.;

членов Президиума: Андреевой Т.К., Арифулина А.А., Вышняк Н.Г., Исайчева В.Н., Козловой А.С., Козловой О.А., Наумова О.А., Савкина С.Ф., Слесарева В.Л., Суховей Г.И., Хорошиловой И.И., Юкова М.К., Юхнея М.Ф. -

рассмотрел заявление учредителя общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Хелхем-Юбилейное" - Павлова В.Н. о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции от 16.04.02, постановления суда апелляционной инстанции от 14.06.02 Арбитражного суда Чувашской Республики по делу N А79-1191-02-СК2-1097 и постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.09.02 по тому же делу.

В заседании принял участие от ООО "Фирма "Хелхем-Юбилейное" (далее - фирма) юрисконсульт Потапова В.М.

Заслушав и обсудив доклад судьи Хорошиловой И.И. и объяснения представителя фирмы, Президиум установил следующее.

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом (далее - комитет) обратился с иском к фирме об освобождении ею нежилых помещений площадью 462,8 кв. метра, расположенных по адресу: г. Чебоксары, просп. Мира, д. 21.

Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды указанных нежилых помещений от 23.04.97 N 2422 сроком на один год. По истечении срока действия договора он считается заключенным на неопределенный срок. В связи с истечением срока действия договора аренды комитет направил фирме уведомление от 01.02.02 N 039-442 о прекращении действия договора и передаче помещений балансодержателю в месячный срок. Требования арендодателя ответчиком не выполнены.

Решением от 16.04.02 иск удовлетворен.

Постановлением апелляционной инстанции от 14.06.02 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 26.09.02 оставил названные судебные акты без изменения.

Заявитель полагает, что указанные судебные акты подлежат отмене в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права и лишением его права на судебную защиту.

Судебные инстанции признали установленным, что по итогам коммерческого конкурса в виде открытых торгов между Комитетом по управлению имуществом города Чебоксары и Павловым В.Н. (в дальнейшем - учредителем ООО "Фирма "Хелхем-Юбилейное") заключен договор купли-продажи муниципального предприятия по ремонту и пошиву одежды-ателье "Юбилейное" N 82. Согласно договору купли-продажи от 19.01.93 покупатель приобрел муниципальное предприятие. В пункте 1.5 договора определено право покупателя на аренду помещения, занимаемого ранее муниципальным предприятием, сроком на 5 лет.

Все судебные инстанции приняли во внимание, что фирма занимала спорные помещения на основании договора аренды от 23.04.97, заключенного между комитетом, муниципальным унитарным предприятием "Ленинское районное управление "ЖКХ" (балансодержателем) и фирмой, и иск рассмотрели исходя из прав арендатора на данные помещения.

Между тем во всех судебных инстанциях ответчик возражал против иска, ссылаясь на выкуп им нежилых помещений в составе имущества муниципального предприятия по договору купли-продажи от 19.01.93. Считая себя собственником помещений, он неоднократно ссылался на недействительность упомянутого договора аренды, поскольку со стороны арендатора он ошибочно подписан лицом, не имеющим на это полномочий.

Ответчик неоднократно ходатайствовал об истребовании от комитета документов о продаже на аукционе ателье "Юбилейное", об этом он заявлял и в судебных заседаниях каждой судебной инстанции.

Данные ходатайства необоснованно оставлялись судебными инстанциями без внимания, в то время как в письме комитета от 17.11.93 N 1892 указывалось, что Павлов В.Н. внес в качестве имущественного вклада в уставный капитал фирмы производственное помещение и оборудование ателье "Юбилейное", купленные по коммерческому конкурсу, и новому собственнику запрещается перепродажа или безвозмездная передача объекта третьим лицам без учета условий конкурса.

Комитетом истребовано подлинное свидетельство о праве собственности на помещения, выданное Павлову В.Н. 28.04.93, и вместо него выдано другое свидетельство от 29.12.93, в котором спорные помещения отсутствуют.

Суды не проверили, включены ли помещения площадью 462,8 кв. метра в состав приобретенного по конкурсу имущества, документы по проведению конкурса не истребовали и не исследовали.

Президиум считает, что в процессе разрешения настоящего спора в связи с оставлением судом без рассмотрения в нарушение статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (статьи 54 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 1995 г.) ходатайства об истребовании документов о приватизации ателье, в выдаче которых ему было отказано комитетом, ответчик по существу был лишен права на судебную защиту.

Вместе с тем судебные инстанции приняли во внимание реестр муниципальной собственности, утвержденный распоряжением главы Чебоксарской городской администрации от 30.12.94 N 956, в который включены спорные помещения, в то время как, по утверждению заявителя, свидетельство о праве собственности на помещения было выдано ему 28.04.93.

Судом не были оценены юридически значимые обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, в частности не исследован вопрос о том, является ли ответчик собственником помещений.

Противоречит закону и правоприменительной практике вывод судебных инстанций об освобождении ответчиком спорных помещений, так как он был своевременно уведомлен арендодателем о прекращении договора аренды.

В уведомлении, направленном комитетом ответчику 01.02.02, нет ссылки на нарушение арендатором условия договора аренды, а сообщение о прекращении его действия мотивировано окончанием срока. Комитет не обращался в суд с иском о расторжении договора аренды в связи с нарушением арендатором условий договора.

При вынесении судебных актов не было принято во внимание, что имущество ателье было приобретено по конкурсу, и собственник имущества в таком случае имеет установленные законодательством льготы в использовании помещений.

Согласно пункту 5.7 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год, действовавшей в период проведения коммерческого конкурса, физическим и юридическим лицам, ставшим собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий на аукционе (по конкурсу) предоставляется право на заключение долгосрочных (на срок не менее 15 лет) договоров аренды занимаемых этими предприятиями государственных (муниципальных) нежилых помещений, зданий, строений, не вошедших в состав приобретенного ими имущества, а также на приобретение в собственность указанных помещений, зданий, строений (не ранее, чем через один год после вступления в силу договора купли-продажи предприятия).

Договор аренды с ответчиком должен быть заключен на срок не менее 15 лет, поэтому требование об освобождении арендатором спорных помещений в связи с истечением срока действия договора от 23.04.97 не соответствует законодательству о приватизации.

Выполнение условий конкурса о сохранении профиля предприятия и рабочих мест, а также производственная деятельность приватизированного предприятия невозможны без использования спорных помещений, их изъятие ведет к ликвидации юридического лица.

Таким образом, обжалуемые судебные акты согласно пункту 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене, так как они нарушают единообразие в применении арбитражными судами норм права, дело направлению на новое рассмотрение.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 2 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение суда первой инстанции от 16.04.02, постановление суда апелляционной инстанции от 14.06.02 Арбитражного суда Чувашской Республики по делу N А79-1191-02-СК2-1097 и постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.09.02 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции Арбитражного суда Чувашской Республики.

Председательствующий

В.Ф.Яковлев