Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 мая 2003 г. N 1577/03 Судом установлена правомерность зачета стоимости произведенных ответчиком ремонтных работ в счет арендной платы, в связи с чем в удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендной плате отказано

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 20 мая 2003 г. N 1577/03

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Яковлева В.Ф.;

членов Президиума: Андреевой Т.К., Арифулина А.А., Вышняк Н.Г., Исайчева В.Н., Козловой А.С., Козловой О.А., Наумова О.А., Савкина С.Ф., Слесарева В.Л., Суховей Г.И., Файзутдинова И.Ш., Юкова М.К., Юхнея М.Ф. -

рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью "Международное академическое агентство "Наука" о пересмотре в порядке надзора постановления суда апелляционной инстанции от 19.12.02 Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-29179/02-13-167 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.02.03 по тому же делу.

В заседании приняли участие:

от Министерства имущественных отношений Российской Федерации (истца) - представители Кукин А.В., Тараскин В.И.;

от ООО "Международное академическое агентство "Наука" (ответчика) - представители Волынкина М.В., Шевчук Е.М.;

от федерального государственного унитарного эксплуатационного предприятия "Эфес" (третьего лица) - представитель Риферт О.В.;

от службы судебных приставов по Западному административному округу города Москвы - представитель Кондратьев Н.Ю.;

от ООО "Строительная компания "Эльгида" - представитель Костин А.В.

Заслушав и обсудив доклад судьи Козловой А.С. и объяснения представителей участвующих в деле лиц. Президиум установил следующее.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Международное академическое агентство "Наука" (далее - обществу) о взыскании 106733481 рубля 93 копеек задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежа, расторжении договора аренды от 22.09.2000 N 01-30/230 и обязании ответчика освободить нежилые помещения общей площадью 40874 кв. метра, расположенные по адресу: Москва, Ленинский просп., д. 90/2.

Определением от 29.07.02 суд привлек в качестве третьего лица без заявления самостоятельных требований государственное унитарное эксплуатационное предприятие Минимущества России "Эфес" (далее - предприятие).

Определением суда от 23.09.02 в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по ходатайству истца была увеличена сумма иска до 134871407 рублей 15 копеек за счет увеличения периода начисления арендной платы и пеней.

Определением от 16.10.02 суд удовлетворил заявление третьего лица без предъявления самостоятельных требований о вступлении в дело в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями относительно предмета спора.

Решением от 16.10.02 суд первой инстанции произвел зачет стоимости произведенных ответчиком ремонтных работ в сумме 39440143 рублей, в счет арендной платы - в размере 38861504 рублей 97 копеек и в удовлетворении исковых требований отказал.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 19.12.02 решение изменено: в части отказа Минимуществу России во взыскании с общества 43385979 рублей пеней решение оставлено без изменения; в части взыскания с общества задолженности по арендной плате в размере 38861504 рублей 97 копеек и пеней в размере 38861504 рублей 97 копеек, расторжения договора аренды от 22.09.2000 N 01-30/230 и обязания ответчика освободить нежилые помещения, расположенные по указанному адресу, исковые требования удовлетворены.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 07.02.03 постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

В заявлении о пересмотре в порядке надзора судебных актов ООО "Международное академическое агентство "Наука" просит отменить постановления судов апелляционной и кассационной инстанций как принятые с нарушением норм материального права и процессуального права и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Проверив обоснованность содержащихся в заявлении доводов, Президиум считает, что постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене, решение суда первой инстанции оставлению в силе по следующим основаниям.

Между предприятием (арендодателем) и обществом (арендатором) при участии и с согласия Минимущества России заключен договор аренды от 22.09.2000 N 01-30/230, в соответствии с которым обществу сданы в аренду нежилые помещения площадью 40874 кв.метра, расположенные по адресу: Москва, Ленинский просп., д. 90/2, на срок до 31.12.2015.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Между тем при передаче арендатору арендованного имущества его недостатки не были оговорены и не могли быть обнаружены последним из-за отсутствия технической документации, что не позволило определить фактическое состояние помещений.

После заключения договора арендатор установил невозможность использования имущества для целей аренды и, руководствуясь пунктом 2.2.4 договора аренды, произвел обследование технического состояния инженерно-технических коммуникаций арендованных помещений.

Проверка производилась с участием представителя предприятия, который согласился с выводами комиссии о том, что в переданном в аренду имуществе имеются скрытые существенные недостатки, а именно: аварийное состояние инженерно-технического оборудования, системы отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения, теплового пункта, системы контроля пожарной безопасности, лифтов, высокая степень износа здания.

Результаты обследования нашли отражение в акте дефектной ведомости от 25.12.2000; они не противоречат содержанию акта от 05.05.2000 N 3/5 приемки-передачи основных средств от Минимущества России в хозяйственное ведение предприятию, в котором были зафиксированы те же недостатки.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что имущество было передано в аренду обществу с неустраненными недостатками.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках; при обнаружении таких недостатков арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Общество, обнаружив недостатки, сообщило об этом Минимуществу России и предприятию письмами от 25.12.2000 с приложением акта технического состояния помещения, в которых указало ориентировочную стоимость ремонта имущества и просило заменить арендные платежи эквивалентной суммой инвестиционных вложений.

Судом первой инстанции установлено, что письмами от 15.01.01 и от 06.06.01 Минимущество России и предприятие дали согласие на проведение капитального ремонта и реконструкции здания и зачет стоимости ремонтных работ в счет арендной платы, хотя из положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что такое согласие требуется, тем более что Минимущество России не является арендодателем по договору аренды.

Суд первой инстанции также установил, что общество заключило договоры с подрядными организациями на проведение ремонтных работ в арендованном помещении, которые были выполнены и приняты арендатором от подрядных организаций по актам приемки от 30.01.01, 31.01.01, 28.02.01, 15.03.01, 30.03.01, 27.04.01, 28.04.01, 10.05.01, 14.05.01, 21.05.01, 28.05.01, 29.05.01, 01.06.01, 04.06.01, и по мере приемки выполненных работ направляло предприятию и территориальному управлению Минимущества России документы, подтверждающие факты выполнения работ и их оплаты.

Учитывая указанные обстоятельства, суд первой инстанции признал произведенное обществом удержание правомерным, а потому обязательства по уплате арендных платежей выполненными на сумму 39440143 рубля, отказал во взыскании суммы задолженности, пеней за просрочку платежей полностью, а также не нашел оснований для расторжения договора аренды и обязания ответчика освободить арендуемые помещения.

Суды апелляционной и кассационной инстанций, частично удовлетворяя исковые требования, неправильно отменили решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении этой части иска, ссылаясь на отсутствие согласия истца и арендодателя на устранение недостатков арендованного имущества и удержание израсходованных на это средств из арендных платежей, поскольку в соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации право на удержание суммы понесенных расходов на устранение данных недостатков возникает у арендатора после уведомления об этом арендодателя.

При таких обстоятельствах постановления судов апелляционной и кассационной инстанций нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, что в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 1 статьи 304, пунктом 5 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

постановление суда апелляционной инстанции Арбитражного суда города Москвы от 19.12.02 по делу N А40-29179/02-13-167 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.02.03 по тому же делу отменить.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16.10.02 по делу N А40-29179/02-13-167 оставить в силе.

Председательствующий

В.Ф.Яковлев