Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 мая 2003 г. N 1069/03 Законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, поэтому подлежит применению аналогия закона

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 27 мая 2003 г. N 1069/03

ГАРАНТ:

См. комментарий

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Яковлева В.Ф.;

членов Президиума: Арифулина А.А., Вышняк Н.Г., Ивановой Н.Р., Исайчева В.Н., Киреева Ю.А., Козловой А.С., Козловой О.А., Наумова О.А., Ренова Э.Н., Савкина С.Ф., Слесарева В.Л., Суховой Г.И., Юхнея М.Ф. -

рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительный трест "Комитрансстрой" (далее - ООО "ПСТ "Комитрансстрой") о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции от 19.09.01, постановления суда апелляционной инстанции от 20.11.01 Арбитражного суда Республики Коми по делу N А29-7127/01-2э и постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.01.02 по тому же делу.

В заседании принял участие представитель ООО "ПСТ "Комитрансстрой" (истца) Черняков М.В.

Заслушав и обсудив доклад судьи Ивановой Н.Р., а также объяснения представителя участвующего в деле лица, Президиум установил следующее.

ООО "ПСТ "Комитрансстрой" обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми в лице Усинского филиала об обжаловании отказа ответчика в государственной регистрации перехода права собственности на склад готовой продукции, расположенный по адресу: Республика Коми, г. Усинск, Промзона, 1-й массив, 13-й квартал, и обязании ответчика произвести указанную регистрацию.

Исковые требования мотивированы тем, что предшественник истца (ООО "Строй-инвест") приобрел склад готовой продукции у ОАО "Комистроймеханизация" по договору купли-продажи от 26.08.98 N 12. Это имущество было передано продавцом покупателю по акту приема-передачи от 26.08.98. Усинским филиалом Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми необоснованно отказано ООО "Строй-инвест" в государственной регистрации перехода права собственности на склад готовой продукции.

Решением от 19.09.01 суд в иске отказал, признав отказ в регистрации перехода права собственности на объект недвижимости законным в связи с обращением с заявлением о регистрации такого перехода только одной стороны по договору - покупателя. Кроме того, суд признал договор купли-продажи от 26.08.98 N 12 незаключенным из-за отсутствия в нем существенных условий, присущих данному виду договоров.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 20.11.01 решение суда первой инстанции оставлено без изменения в связи с признанием договора купли-продажи недвижимости незаключенным. Вместе с тем суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о невозможности регистрации перехода права собственности на недвижимость по заявлению одной стороны по договору - покупателя, так как продавец как юридическое лицо ликвидирован и исключен из государственного реестра.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 29.01.02 оставил без изменения состоявшиеся решение и постановление по мотивам, изложенным в постановлении суда апелляционной инстанции.

В заявлении ООО "ПСТ "Комитрансстрой" просит передать дело в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для отмены указанных судебных актов, поскольку имеющиеся в деле доказательства (договор купли-продажи от 26.08.98 N 12, акт приема-передачи от 26.08.98, составленный на основании этого договора, свидетельство о государственной регистрации права собственности общества "Комистроймеханизация" от 22.12.2000 на спорный объект недвижимости) позволяют установить объект недвижимости, являющийся предметом договора купли-продажи от 26.08.98 N 12, а поэтому суды необоснованно сочли данный договор незаключенным.

Президиум считает, что все названные судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Между конкурсным управляющим ОАО "Комистроймеханизация" (продавцом) и ООО "Строй-инвест" (покупателем) - правопредшественником ООО "ПСТ "Комитрансстрой" - заключен договор купли-продажи склада готовой продукции от 26.08.98 N 12. По акту приема-передачи от 26.08.98 покупателю передан склад готовой продукции, находящийся в промзоне города Усинска, общей застроенной площадью 754,8 кв. метра, полезной площадью 572,4 кв. метра.

Платежными поручениями от 27.08.98 N 130 и от 17.09.98 N 149 подтверждается оплата за склад готовой продукции.

На момент обращения истца в Усинский филиал Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми за регистрацией перехода права собственности на склад готовой продукции открытое акционерное общество "Комистроймеханизация" - продавец по договору купли-продажи от 26.08.98 N 12 - было ликвидировано и исключено из государственного реестра юридических лиц, что подтверждается справкой департамента экономики и комплексного развития администрации муниципального образования "Город Усинск" от 06.02.01.

В сообщении Усинского филиала Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми от 08.06.01 N 173 содержится отказ в регистрации перехода права собственности к ООО "Стройинвест" на склад готовой продукции по следующим основаниям:

с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на склад готовой продукции обратился только покупатель, тогда как согласно статье 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при возникновении права на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации права подают все стороны сделки;

в связи с ликвидацией ОАО "Комистроймеханизация" - продавца спорного объекта недвижимости - и исключением его 06.02.01 из государственного реестра юридических лиц города Усинска не представляется возможным проверить законность сделки;

договор купли-продажи от 26.08.98 N 12 не считается заключенным по смыслу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истцом не представлен технический паспорт на объект недвижимости, в договоре отсутствуют описание объекта и его местонахождение, что не позволяет идентифицировать объект.

Действительно, Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В этом случае подлежит применению аналогия закона.

Статьями 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

В этой ситуации государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда.

Подобным образом должен быть решен и вопрос о возможности регистрации перехода права собственности на основании договора, не отвечающего, по мнению органа государственной регистрации, требованиям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Органам государственной регистрации не предоставлено права оценивать наряду с условиями договора иные документы, свидетельствующие, по мнению обратившегося с заявлением о регистрации лица, о наличии всех необходимых данных, требующихся для признания договора заключенным и соответствующим законодательству.

Следовательно, вывод о том, является ли договор заключенным и соответствующим законодательству, должен быть сделан судом. При этом суд должен оценить все имеющиеся документы, относящиеся к предмету договора и спора.

Отказывая в удовлетворении иска, суды указали на то, что договор купли-продажи от 26.08.98 N 12 не содержит сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, в связи с чем согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации договор не считается заключенным.

Применяя названную норму, суд апелляционной инстанции посчитал, что условия договора от 26.08.98 N 12 и акт приема-передачи от 26.08.98 не позволяют сделать вывод о том, какой склад готовой продукции был передан покупателю, так как не содержат сведений о площади и местоположении здания в промзоне города Усинска.

Между тем из письма Управления архитектуры и градостроительства города Усинска от 06.08.01 следует, что почтовый адрес: ул. Северная, 22/4, присвоен складу готовой продукции постановлением администрации муниципального образования "Город Усинск" от 31.07.01 N 800, то есть позже приобретения истцом спорного объекта и его обращения в Усинский филиал Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми.

Судом оставлено без внимания, что характеристики склада готовой продукции (площадь и местонахождение), содержащиеся в свидетельстве о государственной регистрации права собственности ОАО "Комистроймеханизация" от 22.12.2000, соответствуют характеристикам спорного объекта недвижимости, указанным в акте приема-передачи от 26.08.98.

Из текста договора купли-продажи от 26.08.98 N 12 можно сделать вывод, что он заключен в результате проведения торгов по реализации имущества организации в порядке процедуры банкротства.

Поэтому, оценивая договор на предмет его соответствия действующему законодательству, суду следовало иметь в виду это обстоятельство, а также факт отсутствия сведения и заявлений других лиц о нарушении законодательства при заключении договора.

Таким образом, состоявшиеся судебные акты, правовые выводы в которых сделаны без перечисленных обстоятельств, создают неопределенность в праве на спорное недвижимое имущество и подлежат отмене в соответствии со статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 2 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение суда первой инстанции от 19.09.01, постановление суда апелляционной инстанции от 20.11.01 Арбитражного суда Республики Коми по делу N А29-7127/01-2э и постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.01.02 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции Арбитражного суда Республики Коми.

Председательствующий

В.Ф.Яковлев