КОММЕНТАРИЙ К ДЕЛУ N 1069/03 ОТ 27.05.03

Комментарий к делу N 1069/03
(Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 мая 2003 г.)

Аналогия закона.

Ликвидация юридического лица, являющегося продавцом недвижимого имущества, не лишает покупателя права требовать государственной регистрации перехода права собственности на это имущество.

1. Правопредшественник истца приобрел на торгах, проведенных в процессе процедуры банкротства должника - собственника спорного недвижимого имущества, оплатив его стоимость. Договор купли-продажи был заключен с конкурсным управляющим. Объект - склад готовой продукции по акту приема-передачи получил покупатель.

2. Правопредшественник истца, в свою очередь, перепродал спорный объект истцу, но до государственной регистрации сделки и перехода права собственности он был ликвидирован и исключен из государственного реестра юридических лиц.

3. Новый приобретатель имущества (истец) обратился в учреждение юстиции за регистрацией перехода права собственности на спорный объект недвижимости, но получил отказ. Это послужило основанием предъявления иска. Отказ мотивирован следующим:

3.1. с заявлением обратился только покупатель, в то время, как согласно статье 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" заявление должны подать все участники сделки;

3.2. в связи с ликвидацией продавца проверить законность сделки не представляется возможным;

3.3. исходя из смысла статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявленный договор купли-продажи недвижимости не считается заключенным, так как покупатель не представил технический паспорт на спорный объект, а в договоре отсутствуют его описание и местонахождение.

4. Иск об обжаловании отказа в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и обязании учреждение юстиции произвести такую регистрацию суд первой инстанции отклонил. Мотивы:

4.1. с заявлением о регистрации обратилась только одна сторона договора - покупатель;

4.2. договор купли-продажи является незаключенным ввиду отсутствия в нем требуемых по закону существенных условий.

Апелляционный и кассационный суды оставили решение в силе (в части отказа в регистрации) по мотиву признания договора незаключенным. Что касается ссылки в решении на обращение за регистрацией только одной стороны, она признана необоснованной, поскольку другая сторона - продавец - юридическое лицо ликвидирована и исключена из реестра.

5. Президиум все судебные акты по делу отменил на основании пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как нарушающие единообразие в толковании и применении норм права, указав следующее:

5.1. Действительно ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит пробел в регулировании положения, когда на момент обращения за регистрацией перехода права собственности одной стороны договора другая сторона ликвидирована. В этом случае должна быть применена аналогия закона, - суд вправе принять решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности, аналогично тому, как он это делает в соответствии со статьями 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, если одна из сторон сделки уклоняется от обращения в регистрирующий орган.

5.2. В случае, если регистрирующий орган считает, что регистрация невозможна ввиду несоответствия договора требованиям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, этот вопрос - является ли договор заключенным - также должен решить суд, оценив все документы, относящиеся к предмету договора и спора.

Неопределенность в праве на спорное недвижимое имущество суд обязан устранить при новом рассмотрении дела. С этой целью должны быть проанализированы и оценены в совокупности все имеющиеся в деле доказательства: характеристики спорного объекта, содержащиеся в ранее выданном свидетельстве о регистрации и в акте приема-передачи его покупателю - истцу; договор заключен на торгах в ходе реализации имущества должника; никаких других сведений и заявлений относительно соответствия договора закону не поступало.

Б.Я.Полонский