Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 июля 2004 г. N 3934/04 Поскольку спорный земельный участок неделим, а находящееся на нем здание принадлежит нескольким собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением либо создание товарищества собственников жилья и регистрация кондоминиума

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 июля 2004 г. N 3934/04

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Яковлева В.Ф.;

членов Президиума: Андреевой Т.К., Арифулина А.А., Иванниковой Н.П., Козловой А.С., Козловой О.А., Осиповой Н.В., Ренова Э.Н., Савкина С.Ф., Слесарева В.Л., Стрелова И.М. -

рассмотрел заявления Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области и администрации города Ростова-на-Дону о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Ростовской области от 20.10.2003 по делу N А53-7097/03-С4-41 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.01.2004 по тому же делу.

В заседании приняли участие представители открытого акционерного общества "Ростовкнига" (истца) - Локизо В.Р., Минка В.П., Скловский К.И.

Заслушав и обсудив доклад судьи Осиповой Н.В., а также объяснения представителя участвующего в деле лица, Президиум установил следующее.

Открытое акционерное общество "Ростовкнига" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Ростовской области, Фонду имущества Ростовской области (далее - фонд имущества), администрации города Ростова-на-Дону, администрации Ростовской области, Российскому фонду федерального имущества в лице Южного межрегионального отделения о понуждении к заключению договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле привлечены Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ростовской области, Ростовский городской филиал федерального государственного учреждения "Земельно-кадастровая палата" по Ростовской области.

Решением суда первой инстанции от 20.10.2003 иск удовлетворен с обязанием фонда имущества заключить договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:01 05 03:0003 в размере 1/4 от 1863 кв. м, что составляет 466 кв. м, в соответствии с проектом представленного договора купли-продажи по цене 123 773 рубля 32 копейки с условием согласия на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 15. В остальной части иска отказано.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 26.01.2004 решение изменил: на администрацию города Ростова-на-Дону возложил обязанность заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 466 кв. м, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 15, в иске к фонду имущества отказал.

В заявлениях о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора, поданных в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, заявители ссылаются на неправильное применение судом норм права при рассмотрении заявленного иска.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлениях и выступлении представителя стороны, присутствовавшего в заседании, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, обществу "Ростовкнига" в удовлетворении иска следует отказать.

Как установлено судом, ОАО "Ростовкнига" является собственником приобретенного в процессе приватизации нежилого помещения общей площадью 1543,2 кв. м в жилом доме, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 15, - что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности РО61 N 0091668 от 22.06.2000. Остальные помещения (в том числе и жилые, и нежилые) принадлежат другим юридическим и физическим лицам, владеющим помещениями как на праве собственности, так и на праве оперативного управления.

ОАО "Ростовкнига" 24.04.2003 обратилось с заявкой на приватизацию 1/4 доли земельного участка общей площадью 1863 кв. м с кадастровым номером 61:44:01 05 03:0003 (466 кв. м), ранее переданного в постоянное бессрочное пользование АООТ "Ростовкнига" в соответствии с государственным актом N РО-44-09980. Комитет по управлению государственным имуществом Ростовской области в удовлетворении заявки отказал, предложив оформить договор аренды.

В связи с отказом в передаче земельного участка в собственность ОАО "Ростовкнига" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции сослался на наличие у истца права на приватизацию земельного участка на основании части 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), а также на возможность отчуждения в соответствии с частью 4 статьи 35 данного Кодекса доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание.

Между тем к правоотношениям сторон норма части 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса неприменима, поскольку истец не является единственным собственником всего здания в целом.

Норма, содержащаяся в части 4 статьи 35 Земельного кодекса, применена судом неправомерно, так как ее действие распространяется на случаи, когда отчуждается доля в праве собственности на здание, принадлежащее на праве долевой собственности нескольким лицам и находящееся на земельном участке, принадлежащем этим лицам также на праве собственности. В данном деле не происходит отчуждения доли в праве собственности на здание, а истец и другие владельцы помещений в доме не являются собственниками земельного участка.

Вывод суда кассационной инстанции об обязании заключить договор купли-продажи части земельного участка противоречит пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса, согласно которому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В настоящем случае объектом кадастрового учета является единый земельный участок общей площадью 1863 кв. м, на котором расположен жилой дом; оформление участка площадью 466 кв. м в качестве самостоятельного объекта недвижимости не осуществлено, что препятствует совершению сделки купли-продажи.

В силу пункта 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав кондоминиума, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных Федеральным законом "О товариществах собственников жилья".

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса в случае если здание (помещение в нем), находящееся в неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами.

Частью 5 статьи 36 Земельного кодекса установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Другой порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

Поскольку спорный земельный участок неделим, а находящееся на нем здание принадлежит нескольким собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением либо создание товарищества собственников жилья и регистрация кондоминиума.

В связи с тем, что в данном случае истец единолично обратился с требованием об оформлении права собственности на земельный участок, у суда не имелось оснований для удовлетворения заявленного требования.

Таким образом, оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.10.2003 по делу N А53-7097/03-С4-41 и постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.01.2004 по тому же делу отменить.

Открытому акционерному обществу "Ростовкнига" в удовлетворении искового требования отказать.

Председательствующий

В.Ф. Яковлев