Приложение. Методическое руководство о порядке составления и заключения договоров мены недвижимости

Приложение

к письму ПФР

от 15 марта 2000 г. N АБ-09-25/2026

Методическое руководство
о порядке составления и заключения договоров мены недвижимости

1. Общие положения

Настоящее Методическое руководство о порядке составления и заключения договоров мены недвижимости, именуемое в дальнейшем Методическое руководство, разработано Главным правовым управлением для оказания помощи сотрудникам Пенсионного фонда Российской Федерации и его региональных отделений при заключении договоров мены недвижимости с юридическими или физическими лицами, являющихся# его собственниками.

Обращаем внимание на тот факт, что в настоящем Методическом руководстве будет рассмотрен порядок составления и заключения договоров мены только нежилых помещений.

2. Понятие договора мены

В связи с возрастающей необходимостью обмена нежилых помещений, находящихся в оперативном управлении региональных отделений Пенсионного фонда Российской Федерации, на нежилые помещения большей площадью для размещения соответствующих служб (центров персонифицированного учета), при заключении договоров считаем необходимым учитывать следующие положения.

В соответствии со статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Пунктом 2 вышеуказанной статьи предусмотрено, что к договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит существу мены. В связи с этим при составлении договора необходимо руководствоваться статьями 454 - 505, 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими общие положения о купле-продаже недвижимого имущества, а также составленного на их основе Методического руководства по составлению и оформлению договоров купли-продажи недвижимого имущества (нежилых помещений), разосланного в региональные отделения Пенсионного фонда Российской Федерации письмом ПФР от 7.12.98 N АБ-09-11/10716.

3. Процедура заключения договора

По договору мены нежилые помещения Пенсионного фонда Российской Федерации и его региональных отделений (далее - помещения) в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации приобретаются в федеральную собственность, а находящиеся у него на праве оперативного управления помещения передаются в свою очередь из федеральной собственности в собственность контрагента.

В связи с этим при заключении договора Пенсионному фонду Российской Федерации (его региональному отделению) необходимо получить согласие Министерства государственного имущества Российской Федерации (его уполномоченного территориального органа) в виде исполнительно-распорядительного документа, который должен содержать следующее:

разрешение на приобретение помещений контрагента в федеральную собственность;

согласие на передачу помещений, приобретенных у контрагента, в оперативное управление Пенсионного фонда Российской Федерации (его регионального отделения);

разрешение на передачу помещений, закрепленных за Пенсионным фондом Российской Федерации (его региональным отделением) на праве оперативного управления, в собственность контрагента (частную, муниципальную или собственность субъекта Российской Федерации).

В случае, если приобретаемые по договору Пенсионным фондом Российской Федерации (его региональным отделением) помещения находятся в муниципальной собственности (собственности субъекта Российской Федерации) необходимо получить согласие соответствующего муниципального органа (органа субъекта Российской Федерации) на передачу помещений в федеральную собственность.

Кроме того, если контрагент получил передаваемые им помещения в частную собственность путем их приватизации, необходимо проверить наличие приватизационных ограничений, которые могут быть установлены соответствующим уполномоченным государственным или муниципальным органом как продавцом этого имущества в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации".

При наличии такого рода ограничений на приобретаемую недвижимость необходимо получить у органа (его правопреемника), установившего их, распорядительный документ о снятии этих ограничений.

При приобретении Пенсионным фондом Российской Федерации (его региональным отделением) помещений, имеющих определенный профиль их использования (помещения детского сада, дома быта и т.п.) необходимо до подписания договора получить у соответствующего уполномоченного территориального органа исполнительно-распорядительный документ о перепрофилирование# этих помещений.

Также необходимо получить подтверждение того, что помещения, которые перейдут к Пенсионному фонду Российской Федерации (его региональным органам), не заложены, не арендованы и не являются правом требования третьих лиц.

4. Структура договора

Текст заключаемого договора должен содержать следующие разделы:

преамбула договора;

предмет договора;

порядок расчетов;

порядок приема и передачи помещений сторонами;

права и обязанности сторон;

возникновение права собственности;

ответственность сторон;

срок действия договора;

порядок разрешения споров;

порядок изменения, дополнения и расторжения договора;

прочие условия;

приложения к договору;

адреса и банковские реквизиты сторон.

При составлении таких разделов как преамбула, "порядок разрешения споров", "порядок изменения, дополнения и расторжения договора", "прочие условия", "адреса и банковские реквизиты сторон" необходимо руководствоваться Методическим руководством Пенсионного фонда Российской Федерации от 3.09.97 N 09-112/6490-ИН.

При составлении остальных разделов следует использовать положения Методического руководства ПФР от 7.12.98 N АБ-09-11/10716 с учетом того факта, что предметом договора выступают два помещения и каждая из сторон признается одновременно продавцом и покупателем помещений.

ГАРАНТ:

Нумерация пунктов приводится в соответствии с источником

4. Особенности составления договора

Рекомендуем учесть следующие особенности составления договоров мены нежилых помещений.

4.1. В преамбуле договора, в связи с тем, что Гражданский кодекс Российской Федерации не дает конкретного обозначения сторон по договору мены, возможно введение любого обозначения.

В настоящем Методическом руководстве Пенсионный фонд Российской Федерации (региональное отделение ПФР) будет обозначаться как "Сторона-1", а организация-контрагент как "Сторона-2".

4.2. В разделе "Предмет договора" при описании обмениваемых помещений рекомендуем обозначить их как "помещение-1" (принадлежащее Стороне-1) и "помещение-2" (принадлежащее Стороне-2).

4.3. При составлении раздела "Порядок расчетов" следует учитывать следующее. При обмене помещений на помещения большей площади в тексте договора мены необходимо прописывать: помещения равноценны или будет производится доплата, и если будет, то в каком размере и порядке.

В связи с этим рекомендуем излагать его в следующей редакции:

"1. Стоимость помещения-1 составляет _________ (_______) рублей.

Балансовая стоимость помещения-1 составляет________(_________) рублей.

2. Стоимость помещения-2 составляет_________(_______) рублей.

Балансовая стоимость помещения-2 составляет _________) рублей.

3. Указанные в пунктах 1 и 2 настоящего раздела Договора стоимости помещений являются окончательной# и изменению не подлежат.

4. Разница в стоимости помещения-1 и помещения-2 составляет _________(________) рублей.

5. Сторона-1 производит доплату за помещение-2 в размере, указанном в пункте 4 настоящего раздела, в течение__________с даты оформления права собственности Стороны-1 на помещение-2.

6. Расходы по оформлению, нотариальной регистрации, государственной регистрации настоящего договора и права собственности на обмениваемые помещения стороны несут____________ (отдельно - каждая сторона самостоятельно за приобретаемые-передаваемые помещения; в равных долях; иной вариант по согласованию сторон).".

При составлении раздела возможно предусмотреть поэтапное перечисление доплаты: часть суммы перечислить после подписания сторонами акта приема-передачи помещения-2 Пенсионному фонду Российской Федерации (региональному отделению ПФР), а оставшаяся сумма подлежит выплате только после оформления права собственности на помещения-2.

4.4. В разделе "Порядок приема передачи# помещений" необходимо учесть нормы, предусмотренные статьями 328 и 529 Гражданского кодекса Российской Федерации.

4.5. При составлении и исполнении договора мены и оформлении права собственности следует учитывать, что при обмене нежилых помещений, являющихся недвижимостью, статья 570 Гражданского кодекса Российской Федерации не применима. В данном случае право собственности каждой из сторон на обмениваемые помещения возникает только после государственной регистрации права собственности в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В разделе "Возникновение права собственности" помимо установления момента приобретения сторонами прав собственности на обмениваемые помещения необходимо предусмотреть пункт следующего содержания:

"Стороны не вправе до выполнения всех обязательств по настоящему договору и перехода к ним права собственности на помещения отчуждать или иным образом распоряжаться обмениваемыми помещениями.".

4.6. При указании приложений к договору необходимо учитывать, что оформлять в качестве приложений следует все указанные в письме Пенсионного фонда Российской Федерации от 7.12.98 N АБ-09-11/10716 документы по двум обмениваемым сторонами помещениям.