Приложение. Методическое руководство по составлению и оформлению договоров купли-продажи недвижимого имущества (нежилых помещений)

Приложение

к письму ПФР

от 7 декабря 1998 г. N АБ-09-11/10716

Методическое руководство
по составлению и оформлению договоров купли-продажи недвижимого имущества (нежилых помещений)

Настоящее Методическое руководство по составлению и оформлению договоров купли-продажи недвижимого имущества (нежилых помещений), именуемое в дальнейшем Методическое руководство, разработано Главным правовым управлением для оказания помощи сотрудникам Пенсионного фонда Российской Федерации и его региональных отделений при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества с юридическими лицами.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В настоящем Методическом руководстве будет рассмотрен порядок заключения договоров купли-продажи только нежилых помещений (далее - договоры). Особенности заключения договоров купли-продажи жилых помещений (квартир) в настоящем Методическом руководстве не рассматриваются.

I. Процедура заключения договоров

Заключение договоров купли-продажи нежилых помещений (далее - помещений) Пенсионным фондом Российской Федерации и его региональными отделениями осуществляется в соответствии с требованиями Указа Президента Российской Федерации от 08.04.97 N 305 "О первоочередных мерах по предотвращению коррупции и сокращению бюджетных расходов при организации закупки продукции для государственных нужд".

Порядок проведения открытых торгов подробно описан в письме Пенсионного фонда Российской Федерации от 30.10.98 N АБ-09-28/9323.

II. Понятие и структура договора

2.1. Договор купли-продажи недвижимого имущества является разновидностью договора купли-продажи и регулируется статьями 549-557 Гражданского кодекса Российской Федерации и общими положениями о договоре купли-продажи.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

2.2. При составлении договора необходимо предусмотреть следующие разделы:

преамбула договора.

предмет договора;

цена договора;

условия платежа;

порядок передачи имущества;

права и обязанности сторон;

возникновение права собственности;

ответственность сторон;

срок действия договора;

порядок разрешения споров;

порядок изменения, дополнения и расторжения договора;

особые условия;

прочие условия;

приложения к договору;

адреса, банковские реквизиты сторон.

2.3. В настоящем Методическом руководстве будут рассмотрены следующие из вышеперечисленных разделов: преамбула, предмет договора, цена договора, условия платежа, порядок передачи имущества, права и обязанности сторон, возникновение права собственности, ответственность сторон, срок действия договора, особые условия и приложения к договору.

Составление и оформление разделов, которые не рассматриваются в настоящем Методическом руководстве, необходимо составлять и оформлять согласно положениям Методического руководства о порядке оформления договоров гражданско-правового характера в Пенсионном фонде Российской Федерации, разосланного письмом Пенсионного фонда Российской Федерации от 3.09.97 N 09-12/6490-ИН.

Преамбула договора

Особенностью оформления этой части договоров является следующее обозначение сторон:

Покупатель, которым выступает Пенсионный фонд Российской Федерации или его региональное отделение;

Продавец, которым выступает юридическое лицо (организация - собственник помещений) или физическое лицо (гражданин (не) - собственник помещения).

Предмет договора

Предметом договора является приобретение Пенсионным фондом Российской Федерации или его региональным отделением принадлежащего продавцу на праве собственности помещение.

В этом разделе необходимо отразить следующие существенные положения и сведения о приобретаемом помещении:

а. Местонахождение помещений.

б. Площадь приобретаемых помещений. В случае приобретения административного здания указывается общая площадь здания и площадь помещений по этажам.

в. Документы, подтверждающие право собственности продавца на продаваемые помещения. Такими документами могут выступать: свидетельство на право собственности, свидетельство о внесении в реестр собственности, выписка из паспорта БТИ.

С 31 января 1998 года вступил в силу Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в котором предусмотрена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в едином государственном реестре. Документом, подтверждающим право собственности на помещения, может выступать регистрационное удостоверение, выданное уполномоченным на то органом.

В случае, если продавец на момент заключения договора не произвел регистрацию прав на помещения в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 21.07.98 N 122-ФЗ, необходимо предусмотреть в тексте заключаемого договора следующее условие:

"Регистрация прав на недвижимое имущество в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не производилась".

г. Технические характеристики продаваемых помещений.

При указании сведений о помещениях возможна ссылка на технический паспорт помещения (экспликацию и поэтажный план), который должен являться приложением к заключаемому договору.

д. Характеристика внутренних коммуникаций помещения: наличие водоснабжения, канализации, отопления и т.п.

е. Сведения о соответствии помещений санитарным требованиям, требованиям противопожарной безопасности и иным требованиям, предусмотренным действующим на момент заключения договора законодательством.

ж. Ссылка на документ, определяющий право продавца на земельный участок, на котором располагается помещение, являющееся предметом договора.

з. Сведения о том, что продаваемые помещения никому ранее не проданы, не заложены, под арестом (запрещением) не состоят с обязательной ссылкой на подтверждающий данный факт документ.

и. Иные сведения о помещении, характеризующие его состояние.

Цена договора

В данном разделе следует указать:

а. Стоимость помещений, за которую продавец передает их покупателю. При этом необходимо предусмотреть, что цена договора является окончательной и изменению не подлежит. Цена, указанная в договоре, должна соответствовать цене конкурсного предложения продавца.

б. Инвентаризационную и балансовую стоимость помещений.

Условия платежа

Оплата переданного продавцом помещения должна производится только после подписания обеими сторонами акта приема-передачи помещений и государственной регистрации права собственности покупателя на помещения.

Возможно предусмотреть в тексте данного раздела договора перечисление продавцу авансового платежа. Однако в этом случае необходимо учитывать тот факт, что в соответствии с Методическими рекомендациями по проведению торгов (конкурса) на закупку товаров (работ), предварительному квалификационному отбору поставщиков (подрядчиков) - (конкурсная документация), утвержденных приказом Минэкономики России от 30 сентября 1997 г. N 117, авансовый платеж не может превышать 10% от общей стоимости договора.

Порядок передачи имущества

В данном разделе необходимо отразить следующие положения:

а. В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача помещений покупателю продавцом производится по акту приема-передачи (приложение 1 к настоящему Методическому руководству).

б. Основным условием данного раздела является указание срока передачи продавцом помещений покупателю по акту приема-передачи.

Срок передачи помещений может исчисляться:

с момента подписания договора сторонами и его государственной регистрации;

с момента перечисления авансового платежа (если перечисление авансового платежа предусмотрено в условиях заключаемого договора); с иного срока установленного сторонами в договоре.

в. В акте приема-передачи необходимо отразить недостатки помещения, обнаруженные при приемке, которые не были предусмотрены в условиях договора (возможно также указать и срок их исправления).

г. Акт приема-передачи подписывается уполномоченными представителями сторон, утверждается руководителями, выступающими от лица организации по договору, и заверяется печатями сторон.

Дополнительно сообщаем, что в преамбуле акта необходимо обязательно указывать дату и место его составления, так как только на основании этих данных возможно проверить своевременность исполнения сторонами обязательств по договору.

д. При передаче помещений по акту приема-передачи необходимо оформить авизо по передаче помещений с баланса продавца на баланс покупателя (приложение 2 к настоящему Методическому руководству).

Права и обязанности сторон

В настоящем Методическом руководстве предлагаются основные обязанности сторон. Детализация их прав и обязанностей может быть произведена при заключении конкретного договора с конкретными условиями.

Обязанности продавца:

а. Передать покупателю помещения в сроки и на условиях, предусмотренных в заключаемом договоре.

б. До передачи помещений по акту приема-передачи покупателю поддерживать их в техническом состоянии и нести имущественные риски, связанные с их гибелью и повреждением.

в. Оплачивать коммунальные платежи и услуги связи из расчета до даты подписания акта приема-передачи помещений, а также условия, что продавец будет производить оплату стоимости электро-, тепло-, водоснабжения помещений, услуг по содержанию, эксплуатации и техническому обслуживанию помещений, по предоставлению услуг телефонной связи, охраны помещений, пользованию земельного участка на котором располагается помещение начиная с момента подписания акта приема-передачи помещений до момента заключения покупателем самостоятельных соглашений с соответствующими органами по поводу содержания и обслуживания здания. Указанные расходы продавца покупатель будет оплачивать в определенный договором срок в соответствии с фактическими затратами продавца на основании оплаченных им счетов.

г. Принять участие в подготовке и оказать содействие покупателю в регистрации его права землепользования земельным участком, на котором находится продаваемое помещение.

д. Письменно известить в срок, определенный заключаемым договором, собственника земельного участка об отчуждении здания (его части), расположенного на данном земельном участке.

е. Передать в срок, определенный договором, всю техническую документацию, связанную с продаваемыми помещениями (такие как технический паспорт БТИ, планы инженерных систем здания и т.д.) по акту приема-передачи (приложение 3 к настоящему Методическому руководству).

ж. Представлять все необходимые документы для заключения договора и нести полную ответственность за их достоверность.

з. Представить все необходимые документы для государственной регистрации права собственности покупателя на продаваемое ему помещение.

к. Представить справку об инвентаризационной стоимости помещений в течение определенного срока с момента подписания договора или его государственной регистрации.

Обязанности покупателя:

а. Оплатить приобретаемое им помещение в полном объеме и в сроки, установленные договором.

б. Принять имущество на условиях, предусмотренных договором.

в. Нести все имущественные риски гибели или повреждения помещений с даты подписания акта приема-передачи помещений обоими сторонами по договору.

Возникновение права собственности

Обращаем особое внимание на тот факт, что право собственности в соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает у покупателя на помещения только после государственной регистрации его права собственности в установленном законодательством порядке.

Ответственность сторон

Текст данного раздела можно изложить в следующей редакции:

"1. При несоблюдении предусмотренных настоящим договором сроков платежа, Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в размере ____% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, но не более________%.

2. При несоблюдений предусмотренных настоящим договором сроков передачи помещений, Продавец уплачивает Покупателю неустойку в размере____% от стоимости контракта.

3. При передаче помещений с недостатками, отраженными в акте приема-передачи помещений, Продавец обязан исполнить следующие требования по выбору Покупателя:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков в течение_____________(срок может быть оговорен в акте приема-передачи);

возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае обнаружения Покупателем в течение _________ после подписания акта приема-передачи помещений скрытых недостатков, не обнаруженных при их приемке, Продавец обязан возместить Покупателю убытки, понесенные им в связи с ненадлежащим исполнением обязательств, и по выбору Покупателя выполнить следующие требования:

безвозмездного устранения недостатков;

возмещение расходов Покупателя на устранение недостатков.".

Возможно предусмотреть иную ответственность сторон, исходя из условий заключаемого договора.

Срок действия договора

В данном разделе необходимо предусмотреть, что заключаемый договор подобного рода может вступать в действие с момента его подписания сторонами или с момента его государственной регистрации в установленном законодательством порядке.

Окончанием срока действия договора можно считать регистрацию права собственности покупателя на приобретаемое помещение и проведение всех взаиморасчетов.

Особые условия

В данном разделе необходимо отразить следующие моменты:

а. Заключаемый договор подлежит обязательной государственной регистрации в установленном законодательством порядке.

б. Заключаемый договор подлежит нотариальному удостоверению. Однако данное условие зависит от специфики заключения договоров в конкретном регионе.

в. Определить, какая сторона по договору несет расходы по оформлению, нотариальному удостоверению, государственной регистрации договора и права собственности. Стороны могут договорится, что вышеперечисленные расходы они несут в равных долях.

Приложения к договору

Все документы на которые есть ссылка в тексте заключаемого договора должны быть указаны как приложения к договору и являться его неотъемлемой частью.

В качестве приложений к договору должны быть представлены следующие документы:

а. Копия свидетельства на право собственности.

б. Копия свидетельства о внесении в реестр собственности.

в. Справка БТИ о праве собственности и регистрации права собственности.

г. Технический паспорт здания БТИ (экспликацию, поэтажный план).

д. Копия свидетельства (иного документа) на право пользования земельным участком, на котором находятся помещения.

е. Копия плана земельного участка, на котором находится здание.

ж. Документальное подтверждение того, что передаваемые помещения не заложены, не арестованы и не являются предметом иска третьих лиц.

Обращаем ваше внимание на тот факт, что, таким документальным подтверждением может выступать только документы (справки, выписки) соответствующих территориальных органов).

з. Детальные планы систем отопления, электро- и водоснабжения помещений.

и. Справка об инвентаризационной стоимости помещений,

к. Иные документы в зависимости от специфических условий каждого заключаемого договора.

III. Особые положения

Обращаем внимание региональных отделений Пенсионного фонда Российской Федерации, что для выделения лимита денежных средств на приобретение нежилых помещений по договорам необходимо соблюдать следующие требования.

Перед заключением договора необходимо иметь следующие документы:

все перечисленные в качестве приложений к договору;

указанные в письмах Пенсионного фонда Российской Федерации от 11.12.97 N АБ-04-28/8875 и от 7.05.98 N АБ-04-28/3454;

протокол совещания конкурсной комиссии регионального отделения Пенсионного фонда Российской Федерации о выборе продавца помещений или разрешение Министерства экономики Российской Федерации на приобретение помещений у конкретного продавца, как у единственного источника;

учредительные документы организации - продавца помещений;

разрешение территориального органа Министерства государственного имущества Российской Федерации на приобретение конкретных помещений региональным отделением Пенсионного фонда Российской Федерации.