Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 октября 2004 г. N 8062/04 При оценке правомерности действий регистрационной палаты суду необходимо проверить наличие у лица, подписавшего документы, представленные в регистрационный орган, необходимых полномочий и принять во внимание положения, содержащие обязательные требования к порядку оформления и содержанию документов, представляемых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 октября 2004 г. N 8062/04

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Бойкова О.В.;

членов Президиума: Андреевой Т.К., Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Иванниковой Н.П., Истратовой Т.И., Киреева Ю.А., Козловой А.С., Новоселовой Л.А., Ренова Э.Н., Савкина С.Ф., Слесарева В.Л., Суховой Г.И., Юхнея М.Ф.

рассмотрел заявление открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации" в лице Среднерусского банка Сбербанка России о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции от 25.11.2003, постановления суда апелляционной инстанции от 11.02.2004 Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К2-14446/03 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 21.04.2004 по тому же делу. В заседании приняли участие представители:

от заявителя - Среднерусского банка Сбербанка России (истца по делу) - Ключников Ю.В., Мишина М.М.;

от третьих лиц:

от закрытого акционерного общества "Каприз" - Ефимова Е.И.;

от общества с ограниченной ответственностью "Эгида" - Плохова Д.В.;

от общества с ограниченной ответственностью "Милантэк" - Муравский С.В.

Заслушав и обсудив доклад судьи Истратовой Т.Н., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

ОАО "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации" в лице Среднерусского банка Сбербанка России (далее - Среднерусский банк) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Московской областной регистрационной палате (далее - регистрационная палата) о признании незаконными ее действий по прекращению ипотеки трехэтажного здания мебельного цеха киосков N 5 общей площадью 3 900,1 кв. метра (инв. N 5555), двухэтажного здания цеха кожевенного производства общей площадью 5 642,2 кв. метра (инв. N 5853), части здания машиностроительного корпуса общей площадью 2 814,3 кв. метра (инв. N 5595), расположенных по адресу: Московская обл., Талдомский р-н, пос. Северный, ул. Зеленая, д. 16, по договору о залоге от 28.06.2003 N 168/1, заключенному между Сбербанком России в лице Среднерусского банка и закрытым акционерным обществом "Каприз" (ранее - общество с ограниченной ответственностью "Каприз"), а также об обязании ответчика восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - единый государственный реестр) запись об ипотеке указанных объектов.

Основанием для предъявления исковых требований явилось следующее.

Между Среднерусским банком и ООО "Каприз" заключен договор на открытие кредитной линии от 28.06.2001 N 168 с лимитом в 200 000 000 рублей на срок до 26.06.2006.

В качестве обеспечения возврата кредитных средств между теми же сторонами заключен договор ипотеки от 28.06.2001 N 168/1, согласно которому в залог Среднерусскому банку (залогополучателю) ООО "Каприз" (залогодатель) передало принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество и право аренды земельного участка. Эта сделка зарегистрирована регистрационной палатой.

Впоследствии, 17.07.2002, регистрационная палата осуществила государственную регистрацию перехода права собственности заложенных объектов от ЗАО "Каприз" к обществу с ограниченной ответственностью "Релак-Прим", которому было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности с обременением в виде ипотеки.

Затем, 25.02.2003, в единый государственный реестр внесена запись о прекращении ипотеки. Собственником всех объектов без обременения стало ООО "Релак-Прим".

По сообщению регистрационной палаты, запись о прекращении ипотеки была сделана на основании писем Среднерусского банка от 09.07.2002 N 20-02-06/2507, от 11.02.2003 N 45-07-08/3786, доверенности банка от 10.02.2003, заверенных в нотариальном порядке, и письма ООО "Релак-Прим" от 14.02.2003.

Согласно выписке из единого государственного реестра от 10.06.2003 собственником трехэтажного здания мебельного цеха киосков N 5 и части машиностроительного корпуса является ООО "Эгида", двухэтажного здания цеха кожевенного производства - ООО "Релак-Прим".

Впоследствии собственниками части имущества стали также ООО "Милантэк" и ООО "ИнтерПлаза".

Решением суда первой инстанции от 25.11.2003 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 11.02.2004 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 21.04.2004 оставил названные судебные акты в силе.

Судебные инстанции исходили из того, что регистрационная запись об ипотеке была погашена на основании заявлений залогодателя и залогодержателя. Доказательств поддельности подписи представителя Среднерусского банка истцом не представлено. Статья 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не требует представления документа об исполнении основного обязательства. Согласно статьям 38 и 39 этого Закона истец не лишен своего права залогодержателя на спорное имущество даже при его реализации третьим лицам. Документ, подтверждающий исполнение основного договора, не мог быть представлен, так как срок исполнения обязательств по погашению кредита установлен до 26.06.2006. Заявление Среднерусского банка о снятии обременения (ипотеки) на переданные ему в залог объекты недвижимости нотариально удостоверено. Ответственность за ненадлежащее оформление документов не может быть возложена на регистрирующий орган.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой и постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций Среднерусский банк просит отменить эти судебные акты, ссылаясь на нарушение принявшими их судебными инстанциями единообразия в толковании и применении норм права.

В отзывах на заявление третьи лица просят оставить оспариваемые судебные акты в силе как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и выступлениях присутствовавших в заседании представителей истца и третьих лиц, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Согласно статье 3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ) законодательство Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав), других федеральных законов и иных нормативных актов Российской Федерации.

Порядок проведения государственной регистрации прав, перечень представляемых для нее документов и требования, предъявляемые к этим документам, изложены в статьях 12, 16, 18 Закона о регистрации прав.

В названных статьях предусмотрено, что необходимые документы представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником. Документы должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Из пункта 4 статьи 16 Закона о регистрации прав следует, что при подаче заявления о государственной регистрации представитель юридического лица предъявляет учредительные документы юридического лица, а также документы, удостоверяющие личность представителя и подтверждающие его полномочия действовать от имени данного юридического лица.

В соответствии со статьей 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

От имени Сбербанка России, филиалом которого является Среднерусский банк, поданное в регистрационную палату заявление о прекращении ипотеки должно было быть подписано либо соответствующим органом Сбербанка России - президентом Сбербанка России, либо лицом, действующим как полномочный представитель Сбербанка России, на основании доверенности, выданной в установленном порядке и подписанной лицом, полномочным выдавать доверенности на совершение действий от имени Сбербанка России.

В деле имеются ксероксная копия письма Среднерусского банка в регистрационную палату с просьбой снять ипотеку и ксероксная копия нотариально заверенной копии доверенности, выданной названным банком Доровских О.А. Из имеющейся нотариальной записи на доверенности усматривается, что нотариус лишь удостоверил копию с документа, но не сам документ и не подпись лица, его подписавшего.

В судебных актах отсутствуют указания, что в регистрационную палату представлялись подлинники документов.

Согласно ответу регистрационной палаты сделка была зарегистрирована по копиям писем и доверенности, оформленным нотариально.

Таким образом, при оценке правомерности действий регистрационной палаты суды не проверили наличия у лица, подписавшего документы, представленные в регистрационный орган от имени Сбербанка России, необходимых полномочий и не приняли во внимание положения перечисленных актов, содержащих обязательные требования к порядку оформления и содержанию документов, представляемых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При указанных обстоятельствах обжалуемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении судами норм права, а также нарушают права и законные интересы неопределенного круга лиц, что согласно пунктам 1, 3 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 2 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение суда первой инстанции от 25.11.2003, постановление суда апелляционной инстанции от 11.02.2004 Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К2-14446/03 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21.04.2004 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Московской области.

Председательствующий

О.В. Бойков