Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 марта 2005 г. N 12102/04 Соглашение о выкупе арендованного недвижимого имущества признано незаключенным, поскольку в договоре отсутствует согласованное сторонами в письменной форме условие о цене спорного имущества

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 марта 2005 г. N 12102/04

ГАРАНТ:

См. комментарий

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Иванниковой Н.П., Киреева Ю.А., Козловой А.С., Козловой О.А., Полубениной И.И., Слесарева В.Л., Стрелова И.М., Юхнея М.Ф. -

рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью "Инномед+" о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.07.2004 по делу N А56-36561/03 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В заседании приняли участие представители:

от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Инномед+" (ответчика) (далее - общество "Инномед+") - Иванов А.С., Тарасов Р.Г., Томпаков В.А.;

от открытого акционерного общества "Севкабель" (истца) (далее - общество "Севкабель") - Александрова И.Б., Горшелева Н.С. Заслушав и обсудив доклад судьи Полубениной И.И., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Общество "Севкабель" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к обществу "Инномед+" с иском о признании незаключенным договора от 19.12.2001 N 325 в части выкупа земельного участка площадью 3 755 кв.м. (кадастровый номер 78:2122:5), находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 36, литер А.

До принятия судом решения общество "Инномед+" предъявило встречный иск и просило заключить к названному договору дополнительное соглашение N 1 следующего содержания: "Выкупная цена земельного участка с учетом НДС (кадастровый номер 78:2122:5), находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 36, литер А, площадью 3 755 (три тысячи семьсот пятьдесят пять) кв.м. составляет 100 800 (сто тысяч восемьсот) долларов США по курсу Центрального банка Российской Федерации на момент оплаты. Выкупная цена земельного участка определена независимым оценщиком и подтверждена экспертным заключением государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 26 мая 2003 года".

Кроме того, общество "Инномед+" просило в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 4.4 договора от 19.12.2001 признать право собственности общества "Инномед+" на спорный земельный участок.

Определением от 11.12.2003 встречный иск принят судом к рассмотрению совместно с первоначальным.

Впоследствии общество "Инномед+" заявило об изменении предмета встречного иска без изменения его оснований и просило суд обязать общество "Севкабель" исполнить пункт 4.4 договора от 19.12.2001 путем передачи заявителю (истцу) земельного участка площадью 3 755 кв.м. (кадастровый номер 78:2122:5), находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 36, литер А, в собственность по акту приема-передачи.

Решением суда первой инстанции от 19.02.2004 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен; суд обязал общество "Севкабель" в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу передать обществу "Инномед+" в собственность по акту приема-передачи земельный участок площадью 3 755 кв.м. (кадастровый номер 78:2122:5), находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 36, литер А.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 05.04.2004 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 01.07.2004 указанные судебные акты отменил. Договор от 19.12.2001 N 325 признан незаключенным в части выкупа земельного участка, поскольку в договоре отсутствует согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. Во встречном иске отказано.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановления суда кассационной инстанции общество "Инномед+" просит отменить данный судебный акт ввиду неправильного применения судом норм материального права.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в заявлении и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум считает, что оспариваемое постановление суда кассационной инстанции подлежит оставлению в силе по следующим основаниям.

Между обществом "Севкабель" (арендодателем) и обществом "Инномед+" (арендатором) заключен договор от 19.12.2001 N 325 об аренде земельного участка с правом его выкупа.

Согласно названному договору арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды с правом выкупа земельный участок (кадастровый номер 78:2122:5), находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 36, литер А, площадью 3 755 кв.м. (далее - земельный участок).

Порядок выкупа земельного участка предусмотрен пунктом 8 договора, в силу которого арендованный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей выкупной цены. Заявление арендатора о выкупе земельного участка является основанием для начала процедуры оформления его купли-продажи. Выкупная цена определяется сторонами на момент подачи заявления арендатора о выкупе земельного участка в собственность путем получения от независимого оценщика, назначаемого по согласованию сторон, заключения о его рыночной стоимости, подтвержденного рецензией государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости". В соответствии с подпунктом 8.5 договора в случае выполнения арендатором подпункта 8.1 договора все арендные платежи по данному договору входят в стоимость выкупной цены.

Общество "Инномед+", воспользовавшись предоставленным ему по договору правом, до истечения срока действия договора - 08.10.2002 направило в адрес арендодателя заявление о выкупе земельного участка.

Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.

В силу пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Поскольку в настоящем случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Поскольку данная норма подлежит применению и к отношениям сторон по рассматриваемому делу, спорный договор следует считать незаключенным в силу того, что в нем нет условия о цене земельного участка.

Таким образом, оспариваемым постановлением суда кассационной инстанции договор от 19.12.2001 N 325 правомерно признан незаключенным в части выкупа земельного участка.

Вместе с тем общество "Инномед+", не соглашаясь с предъявленными исковыми требованиями и заявляя встречный иск, защищало свои права как собственник двух зданий, расположенных на земельном участке. Общество "Севкабель" являлось собственником как объектов недвижимого имущества (два нежилых здания, административные корпуса, кадастровые номера 78:2122:5:6 и 78:2122:5:9), так и земельного участка, на котором расположены эти здания.

Статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве общего правила предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

При таких обстоятельствах, а также принимая во внимание, что срок аренды земельного участка по договору от 19.12.2001 N 325 истек, общество "Инномед+" как приобретатель объектов недвижимого имущества может защищать свои права на земельный участок в самостоятельном порядке.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 304, пунктом 1 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.07.2004 по делу N А56-36561/03 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области оставить без изменения, заявление общества с ограниченной ответственностью "Инномед+" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.А. Иванов