Решение СК по гражданским делам Московского городского суда от 23 августа 2001 г. N 3-341/2001 О признании недействительными отдельных пунктов распоряжения мэра Москвы от 11 марта 1994 г. N 110-РМ "О мерах по пресечению противоправного использования жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц"

Решение СК по гражданским делам Московского городского суда
от 23 августа 2001 г. N 3-341/2001

Именем Российской Федерации

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Назаровой A.M.,

с участием прокурора Гнусенко О.Г.,

при секретаре Борискиной О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-341/2001 по заявлению и.о. прокурора города Москвы о признании недействительными пунктов 1, 4.1 и 5 распоряжения Мэра Москвы от 11/03/1994 N 110-РМ "О мерах по пресечению противоправного использования жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц", установила:

11 марта 1994 г. Мэром Москвы было принято распоряжение N 110-РМ "О мерах по пресечению противоправного использования жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц", пунктом 1 которого предприятиям, организациям и учреждениям (независимо от форм собственности), а также гражданам запрещено использовать находящиеся у них в собственности жилые помещения под нежилые цели.

Согласно пункту 4.1 данного распоряжения Департамент муниципального жилья обязан в случае невыполнения предписаний об устранении нарушений в использовании жилых помещений расторгать в судебном порядке договоры о передаче гражданам в собственность занимаемых ими жилых помещений и договоры о продажи гражданам, предприятиям, организациям и учреждениям жилых помещений в домах муниципального жилищного фонда.

Пунктом 5 распоряжения установлено, что договоры о сдаче в аренду жилых помещений, находящихся в собственности как граждан, так и юридических лиц, должны заключаться в письменной форме с обязательной регистрацией их в жилищно-эксплуатационных органах и налоговых инспекциях.

И.о. прокурора города Москвы обратился в суд с заявлением о признании противоречащими федеральному законодательству указанных выше положений распоряжения Мэра N 110-РМ от 11 марта 1994 г.

В судебном заседании представитель прокурора города Москвы Гнусенко О.Г. поддержала заявление.

Представитель Мэра в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д. 14). о причинах неявки суду не сообщил, представил в суд отзыв, в котором с заявлением прокурора не согласен.

Выслушав прокурора Гнусенко О.Г., исследовав материалы дела, судебная коллегия находит заявление подлежащим удовлетворению частично.

В соответствии с требованиями действующего гражданского и жилищного законодательства жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением (ст. 10 ЖК РСФСР). Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждении, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (ст. 288 ГК РФ). Такой порядок предусмотрен статьями 8, 9 ЖК РСФСР.

При этом согласно указанной норме жилищного законодательства, как правило, не допускается перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в нежилые. В исключительных случаях перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые может осуществляться по решению уполномоченных органов.

Таким образом, использование жилого помещения под нежилые цели, как указывает об этом прокурор в своем заявлении, невозможно. Лишь после перевода жилого помещения в нежилое допускается его использование под нежилые цели. После такого перевода помещение утрачивает статус жилого.

С учетом изложенных обстоятельств, судебная коллегия находит требование прокурора о признании п. 1 оспариваемого распоряжения Мэра Москвы необоснованным и противоречащим требованиям федерального закона.

Гражданское законодательство в силу ст. 71 Конституции Российской Федерации находится в исключительном ведении Российской Федерации.

В соответствии со ст. 293 ГК РФ если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Предусмотренный пунктом 4.1 распоряжения порядок расторжения в судебном порядке договоров о передаче гражданам в собственность занимаемых ими жилых помещений и договоров о продаже гражданам, предприятиям, организациям и учреждениям жилых помещений в домах муниципального жилищного фонда в случае невыполнения предписаний об устранении нарушений в использовании жилых помещений не был предусмотрен федеральным законодательством на момент принятия распоряжения (ГК РСФСР, Законом РСФСР от 04/07/1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации") и не предусмотрен в настоящее время действующим гражданским законодательством (ст.ст. 239, 450 ГК РФ).

Следовательно, заявление прокурора о признании указанного пункта противоречащим федеральному закону подлежит удовлетворению.

В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. Федеральных законов от 05.03.2001 N 20-ФЗ, от 12.04.2001 N 36-ФЗ) с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Федеральное законодательство не предусматривало и не предусматривает в настоящее время обязательную регистрацию договора аренды в жилищно-эксплуатационных органах и налоговых инспекциях, как это предусмотрено п. 5 обжалуемого распоряжения.

Таким образом, требования прокурора о признании данного пункта противоречащим федеральному закону, подлежат удовлетворению.

Доводы представителя Мэра Москвы о том, что регистрация договора аренды в налоговых органах необходима для осуществления контроля за уплатой налогов лицами, заключившими данный договор, не могут быть приняты во внимание, поскольку осуществление такого контроля возложено на соответствующие налоговые органы.

В соответствии с п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 мая 2000 г. N 19 "О внесении изменений и дополнений в некоторые постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации".

В случае удовлетворения заявления о признании противоречащим закону иного правового акта (не являющегося законом субъекта Российской Федерации) суд признает этот акт недействительным и не порождающим правовых последствий со дня его издания.

Решение по делу о признании противоречащим закону нормативного правового акта или сообщение о таком решении должно быть опубликовано в средстве массовой информации, в котором был опубликован данный нормативный правовой акт, о чем следует указать в резолютивной части решения (ст. 35 Закона Российской Федерации "О средствах массовой информации").

Оспариваемое распоряжение было опубликовано в "Вестнике Мэрии Москвы", N 7, 1994.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 191-197 ГПК РСФСР, судебная коллегия решила:

заявление и.о. прокурора города Москвы удовлетворить частично.

Признать пункты 4.1 и 5 распоряжения Мэра Москвы от 11/03/1994 N 110-РМ "О мерах по пресечению противоправного использования жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц" недействительными и не порождающими правовых последствий со дня его издания.

В удовлетворении заявления и.о. прокурора города Москвы о признании недействительным пункта 1 распоряжения Мэра Москвы от 11/03/1994 N 110-РМ "О мерах по пресечению противоправного использования жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц" отказать.

Сообщение о таком решении опубликовать в средстве массовой информации, в котором был опубликован данный нормативный правовой акт.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение 10 дней.

Председательствующий:

A.M. Назарова

Судья:

Секретарь: