Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 июля 2005 г. N 3497/05 В соответствии с действующим законодательством предъявление и рассмотрение судом самостоятельного требования об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете об оценке, возможно в том случае, если заключение оценщика является обязательным при совершении сделок. Оспариваемые судебные акты подлежат отмене, поскольку содержащаяся в отчете итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки является лишь рекомендуемой ценой

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 июля 2005 г. N 3497/05

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Арифулина А.А., Вышняк Н.Г., Иванниковой Н.П., Исайчева В.Н., Киреева Ю.А., Козловой А.С., Козловой О.А., Моисеевой Е.М., Нешатаевой Т.Н., Першутова А.Г., Стрелова И.М., Юхнея М.Ф. -

рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью "Международное академическое агентство "Наука" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 01.07.2004 по делу N А40-36287/03-89-368, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2004 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 21.12.2004 по тому же делу.

В заседании приняли участие представители:

от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Международное академическое агентство "Наука" (ответчика) - Кошкина Е.М., Тюрина А.А.;

от общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Эльгида" (истца) - Аксенов Ю.А., Захаров Г.А., Сироткин А.Б.;

от общества с ограниченной ответственностью "Консультационная фирма "Ад хок" (ответчика) - Приблудов А.М.;

от Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (ранее - Министерство имущественных отношений Российской Федерации) (третьего лица) - Гаврикова М.Н., Крыласова А.Н.

Заслушав и обсудив доклад судьи Моисеевой Е.М., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

ООО "Строительная компания "Эльгида" (далее - строительная компания) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Консультационная фирма "Ад хок" (далее - консультационная фирма) и федеральному государственному унитарному эксплуатационному предприятию "Эфес" (далее - эксплуатационное предприятие) о признании недействительным составленного консультационной фирмой отчета от 04.09.2000 N 91/4-2000 об оценке рыночной стоимости прав аренды помещений гостиничного комплекса "Спорт", расположенного по адресу: Москва, Ленинский просп., 90/2.

Решением суда первой инстанции от 03.11.2003 указанный отчет признан недействительным, в иске к эксплуатационному предприятию отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 05.01.2004 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 01.03.2004 решение и постановление отменил, дело передал на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела строительная компания, уточнив предмет иска, просила признать недостоверной величину рыночной стоимости прав аренды гостиничного комплекса "Спорт" в размере 745 300 долларов США в год, установленную в отчете об оценке от 04.09.2000 N 91/4-2000, и признать в связи с этим недействительным договор аренды его помещений площадью 40 874 кв. метра от 22.09.2000 N 01-30/230, заключенный между эксплуатационным предприятием и ООО "Международное академическое агентство "Наука" (далее - академическое агентство).

К участию в деле в качестве ответчика судом привлечено академическое агентство; в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Минимущество России, ООО "Частное право Н-аудит" и компания "Амираль Б.В." (Нидерланды).

Определением от 13.04.2004 произведена замена ответчика - эксплуатационного предприятия на правопреемника - ФГУЭП "ЭКСПЛОР".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.07.2004 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2004 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 21.12.2004 оставил решение от 01.07.2004 и постановление от 07.09.2004 без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения от 01.07.2004, постановлений от 07.09.2004 и от 21.12.2004 академическое агентство просит их отменить, ссылаясь на неправильное толкование судами норм Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В отзывах на заявление истец оспаривает доводы заявителя и просит оставить названные судебные акты без изменения; Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом также просит оставить судебные акты без изменения; консультационная фирма полагает, что в удовлетворении исковых требований суды должны были отказать.

Проверив обоснованность доводов академического агентства, изложенных в заявлении, отзывах на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, дело в части заявленного требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости прав аренды упомянутых помещений - прекращению производством, в части остальных требований - отказу в удовлетворении.

Между эксплуатационным предприятием (арендодателем) при участии и с согласия Минимущества России и академическим агентством (арендатором) заключен договор аренды от 22.09.2000 N 01-30/230. По условиям пункта 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду помещения площадью 40 874 кв. метра, расположенные по адресу: Москва, Ленинский просп., 90/2, для использования в качестве гостиничного комплекса. Данное недвижимое имущество является федеральной собственностью, закрепленной за арендодателем на праве хозяйственного ведения.

В пункте 4.1 договора стороны, сославшись на акт оценки (приложение N 2 к договору), установили, что арендная плата составляет 745 300 долларов США в год.

Акт оценки и оспариваемый отчет об оценке рыночной стоимости прав аренды указанных помещений был подготовлен независимым экспертом (консультационной фирмой) по заказу эксплуатационного предприятия.

По договору купли-продажи от 20.11.2002 строительная компания приобрела у ООО "Вертон-лизинг", купившего здание гостиничного комплекса "Спорт" на аукционе, названный комплекс в собственность, а в дальнейшем продала часть его помещений: площадью 8 366,8 кв. метра - обществу "Частное право Н-аудит" и площадью 10 141,3 кв. метра - компании "Амираль Б.В.".

Рассматривая спор в части требования истца о признании недостоверной величины рыночной стоимости прав аренды гостиничного комплекса "Спорт" в размере 745 300 долларов США в год, определенной консультационной фирмой в отчете об оценке, суды не учли следующего.

Исходя из части 2 статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого объекта, данный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, определенном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Действующее законодательство (статьи 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения. Предъявление и рассмотрение судом самостоятельного требования об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете об оценке, возможно в том случае, если заключение оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении сделки его права могут быть нарушены. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

Как усматривается из материалов дела, истец в заключении оспариваемого договора аренды участия не принимал, поскольку на тот момент не был собственником помещений.

После совершения сделки и при отсутствии обязанности заключить сделку по цене, равной величине рыночной стоимости объекта, определенной в отчете оценщика, достоверность такой оценки может быть проверена судом только путем процессуальной оценки отчета оценщика как одного из доказательств по делу в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Следовательно, у судов отсутствовали правовые основания для рассмотрения в самостоятельном порядке указанного требования.

При таких обстоятельствах производство по делу в части требования истца о признании недостоверной величины рыночной стоимости прав аренды гостиничного комплекса "Спорт" в размере 745 300 долларов США в год, установленной в акте оценки, подлежит прекращению.

Рассмотрев требование истца о признании недействительным договора аренды от 22.09.2000 N 01-30/230, суды его удовлетворили, сославшись на недостоверность величины рыночной стоимости прав аренды, принятой сторонами в качестве цены данного договора.

Между тем такой вывод судов не основан на законе.

Статьей 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 12 настоящего Федерального закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, содержащаяся в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, определенном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, являющаяся предметом спора по настоящему делу оценка права аренды законодательством в качестве обязательной не предусмотрена.

Исходя из изложенного и с учетом действия принципа свободы договора (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует, что

Доводы истца о недостоверности (заниженности) итоговой величины рыночной стоимости прав аренды и ссылка в подтверждение этого обстоятельства на отчет об оценке N Н-305301, проведенный по его заказу другим оценщиком, не могут быть приняты во внимание, поскольку в отношении оспариваемого договора аренды действующим законодательством не предусмотрено его заключение по цене, равной величине рыночной стоимости прав аренды, определенной в отчете об оценке, хотя в данном случае именно по такой цене и была совершена сделка.

Процессуальная оценка указанных отчетов как доказательств по делу не проводилась.

Таким образом, условие о размере арендной платы, содержащееся в договоре аренды от 22.09.2000 N 01-30/230, отражает волю заключивших его сторон, не нарушает прав истца и является действительным.

Следовательно, у судов отсутствовали правовые основания для применения статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и признания названного договора недействительным.

При таких обстоятельствах оспариваемые судебные акты свидетельствуют о неправильном толковании и применении арбитражными судами норм права и в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 01.07.2004 по делу N А40-36287/03-89-368, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2004 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21.12.2004 по тому же делу отменить.

В части заявленного требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости прав аренды гостиничного комплекса "Спорт" в размере 745 300 долларов США в год, установленной в акте оценки от 04.09.2000 независимым экспертом - обществом с ограниченной ответственностью "Консультационная фирма "Ад хок", производство прекратить.

В остальной части требований обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Эльгида" отказать.

Председательствующий

А.А. Иванов