Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 1 февраля 2006 г. N 03-06-01-04/08 О порядке учета у объединений собственников недвижимости в жилищной сфере

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 1 февраля 2006 г. N 03-06-01-04/08

Вопрос: Ст. 48 Гражданского кодекса РФ определено, что юридические лица должны иметь самостоятельный баланс и на их балансе должно учитываться только то имущество, которое принадлежит им по праву собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Имущество на праве хозяйственного ведения или оперативного управления как правило принадлежит государственным или муниципальным унитарным предприятиям (ст.ст. 294, 296 ГК РФ соответственно). На имущество ТСЖ действие данных норм не распространяется, в связи с этим отражение или не отражение в балансе ТСЖ жилищного фонда определяется только наличием или отсутствием права собственности.

В соответствии со ст. 135 ЖК РФ "ТСЖ - это некоммерческая организация, объединение собственников жилья в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме". Доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения (жилого или нежилого) в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 ЖК РФ). Статьей 23 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 предусмотрено, "что государственная регистрация права на жилое помещение ... одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права долевой собственности на общее имущество".

В таком случае, можно считать правомерным, что собственник в многоквартирном доме# приобретая в собственность индивидуальное жилое или нежилое помещение, также оплачивает долю общего имущества, т.е. приобретает индивидуальное помещение в собственность по цене за квадратный метр с учетом стоимости доли общего имущества. Следовательно стоимость помещения (квартиры), приобретаемого в многоквартирном доме дольщиком (будущим собственником), является синтетической суммой, включающей стоимость помещения и стоимости доли общего имущества многоквартирного дома, при чем стоимость доли общего имущества значительно превышает стоимость собственно помещения (квартир).

В этом случае очевидно, что для физических лиц, которые являются будущими собственниками индивидуальных жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме на праве долевой собственности, эти индивидуальные помещения (как виды имущества) признаются объектами налогообложения, и следовательно налоговые органы, рассчитывая налог по каждому конкретно индивидуальному помещению, исчисляют его уже с учетом доли общего имущества (при наличии у собственника надлежаще оформленного документа о праве собственности только на главную вещь - квартиру, стоимость которой составляет незначительную часть полной стоимости облагаемого налогом имущества).

И как следствие из вышесказанного (при полной реализации жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме собственников жилья,)# отражать в балансе ТСЖ (юридическое лицо - объединение собственников в многоквартирном доме) жилищный фонд ТСЖ является неправомерным. Правильнее отражать жилищный фонд ТСЖ на забалансовом счете.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики совместно с Департаментом регулирования государственного финансового контроля, аудиторской деятельности, бухгалтерского учета и отчетности рассмотрел ваше письмо от 30.11.2005 г. N 244 и сообщает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектом налогообложения по налогу на имущество организаций для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

В настоящее время нормативные правовые акты по бухгалтерскому учету не содержат специальных положений по учету у объединений собственников недвижимости в жилищной сфере (в том числе, у товариществ собственников жилья (ТСЖ) квартир домовладельцев, а также общего имущества многоквартирного дома, находящегося на праве общей долевой собственности домовладельцев, не переданных ТСЖ во владение, пользование и распоряжение.

В соответствии с Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30 марта 2001 г. N 26н, объект основных средств, находящийся в собственности двух или нескольких организаций, отражается каждой организацией в составе основных средств соразмерно ее доле в общей собственности.

Следовательно, доля в праве общей собственности на общее имущество, относящаяся к собственности граждан, в бухгалтерском балансе ТСЖ в составе основных средств не отражается.

При формировании учетной политики в отношении отражения в бухгалтерском учете ТСЖ помещений в многоквартирном доме, принадлежащих гражданам на праве частной собственности, а также общего имущества, принадлежащего им на праве общей долевой собственности, следует исходить из допущения имущественной обособленности, предусмотренного Положением по бухгалтерскому учету "Учетная политика организации" (ПБУ 1/98), утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 09.12.1998 г. N 60н.

Заместитель директора Департамента

А.И. Иванеев