Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 октября 2005 г. N 16-В05-22 Отсутствие у продавца на момент заключения сделки государственной регистрации права собственности на отчуждаемый объект недвижимости не может являться основанием для признания сделки недействительной

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ
от 25 октября 2005 г. N 16-В05-22

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

рассмотрела в судебном заседании от 25 октября 2005 г. дело по иску ООО "Никольское братство Златые врата" к Е.П.Ж., учреждению юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Волгоградской области о признании недействительным договора купли-продажи неоконченной строительством части пристроенного к жилому дому магазина и признании недействительной государственной регистрации права собственности на вышеуказанный предмет договора

по надзорной жалобе представителя Е.П.Ж. - Г.О.Г. на решение Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 29 апреля 2004 г., кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 08 июля 2004 г. и постановление президиума Волгоградского областного суда от 14 апреля 2005 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации К.Т.Е., объяснения представителей Е.П.Ж. - А.А.А. (доверенность от 18.10.2005 г.), Г.О.Г. (доверенность от 28.01.2003 г.),

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

ООО "Никольское братство Златые врата" обратилось в суд с иском о признании незаключенным договора (удостоверенного нотариусом) от 11 февраля 2002 г. купли-продажи неоконченной строительством части пристроенного к жилому дому магазина готовностью 69%, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. милиционера Буханцева, 18, строение 1, а также недействительной государственной регистрации права собственности на предмет договора за Е.П.Ж. (запись о регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 34-01/01-24/2002-53).

В обоснование заявленных требований истец (исковое заявление подано конкурсным управляющим) ссылался на то, что на момент совершения сделки продавец не имел зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности на недвижимое имущество, в силу чего не вправе был его отчуждать; кроме того, при заключении договора сторонами не определены его существенные условия, а именно, нельзя однозначно определить объект, подлежащий передаче по договору.

Впоследствии истец изменил исковые требования и просил признать указанную выше сделку недействительной (ничтожной), а также недействительной запись в государственном реестре о праве собственности на данный объект за Е.П.Ж.

Решением Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 29 апреля 2004 г. заявленные по делу исковые требования удовлетворены: заключенный между ООО "Никольское братство Златые врата" и Е.П.Ж. 11 февраля 2002 г. и удостоверенный нотариусом договор купли-продажи неоконченной строительством части пристроенного к жилому дому магазина признан недействительным. Стороны возвращены в первоначальное положение, с ООО "Никольское братство Златые врата" в пользу Е.П.Ж. постановлено взыскать 1100000 рублей.

Этим же решением суда постановлено признать недействительной запись N 34-01/01-24/2005-53 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности на неоконченную строительством часть двухэтажного кирпичного с подвалом, пристроенного к жилому дому магазина, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. Буханцева, 18, строение 1. С Е.П.Ж. в пользу ООО "Никольское братство Златые врата" взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 1000 рублей и государственная пошлина в доход государства в размере 15500 рублей.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 8 июля 2004 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением президиума Волгоградского областного суда от 14 апреля 2005 г. вышеуказанные судебные постановления по делу оставлены без изменения.

В надзорной жалобе представитель Е.П.Ж. - Г.О.Г. просит отменить вынесенные по делу судебные постановления и направить дело на новое судебное рассмотрение.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 4 июля 2005 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2005 г. дело передано для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции - Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.

Судами при рассмотрении дела были допущены существенные нарушения норм материального права, выразившиеся в следующем.

Удовлетворяя заявленные по делу исковые требования, судебные инстанции исходили из того, что договор купли-продажи от 11 февраля 2002 г. в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным (ничтожным) и стороны подлежат возвращению в первоначальное положение, поскольку на момент совершения сделки продавец не имел зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности на недвижимое имущество, в силу чего не вправе был его отчуждать. Кроме того, суд первой инстанции в решении указал, что при заключении договора сторонами не определены его существенные условия, а именно, нельзя однозначно определить объект, подлежащий передаче по договору.

С выводом суда о признании сделки недействительной, согласиться нельзя.

Довод надзорной жалобы о том, что до заключения договора купли-продажи объект недвижимости, являющийся предметом этого договора, принадлежал ООО "Никольское братство Златые врата", поскольку объект возводился в 1995 г. указанным обществом на основании действующего на тот период законодательства при наличии всей разрешительной документации (постановление администрации г. Волгограда за N 159-п, от 20 февраля 1995 г. и разрешение N 46/2 Государственного архитектурно-строительного контроля г. Волгограда от 23 июня 1995 г.), является правильным и это обстоятельство по делу никем не оспаривалось.

Согласно статье 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством. Следовательно, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться.

Поскольку ООО "Никольское братство Златые врата" являлось правообладателем объекта, оно вправе было им распоряжаться по собственному усмотрению.

Отсутствие на момент заключения сделки государственной регистрации права собственности ООО "Никольское братство Златые врата" на отчуждаемый объект не может являться основанием для признания сделки недействительной.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являясь условием обеспечения защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объект которых - недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, не ограничивая при этом свободы договоров.

Право на недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 11 февраля 2002 г., возникло на основании выданных обществу в 1995 г. вышеуказанных разрешительных документов, то есть до введения Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. (с последующими изменениями и дополнениями) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Федеральным законом.

Кроме того, регистрация права собственности ООО "Никольское братство Златые врата" на неоконченную строительством часть магазина была произведена одновременно с регистрацией перехода права собственности.

Так, согласно имеющейся в деле (л.д. 94) выписки за N 12/2004-0716 от 30 марта 2004 г. из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в реестре указано о регистрации 27 февраля 2002 г. за N 34-01/01-24/2002-52 собственности на объект (неоконченную строительством часть двухэтажного кирпичного с подвалом пристроенного к жилому дому магазина готовностью 69%, расположенную по адресу: г. Волгоград, ул. им. милиционера Буханцева, 18, строение 1) - за прежним правообладателем ООО "Никольское братство Златые врата" и прекращении права его собственности в связи с переходом права собственности на объект к новому правообладателю - Е.П.Ж., собственность которого зарегистрирована за другим N 34-01/01-24/2002-53.

Произведенная регистрация не противоречит и внесенным в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ изменениям и дополнениям, согласно которым государственная регистрация возникшего до введения в действие данного Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества (пункт 2 статьи 6 - в редакции Федерального закона от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ).

Нельзя признать правильным и вывод суда о том, что при заключении договора сторонами не определены его существенные условия, а именно, нельзя однозначно определить объект, подлежащий передаче по договору.

Согласно договору купли-продажи характеристика отчуждаемой части магазина дана на основании справки МУП ВМБТИ от 11 февраля 2002 г. N 1091 и на основании технического описания объекта незавершенного строительства, выданного МУП ВМБТИ по состоянию на 8 февраля 2002 г. Данные документы являются неотъемлемой частью договора, о чем прямо указано в пункте 2 данного договора. В техническом описании данного объекта имеются не только точные метражи каждого этажа, а также подвала, но также в разделе "Экспликация к поэтажному плану" имеются точные данные площади каждой части помещений; "лит. А1" обозначена именно та часть объекта недвижимости, которая подлежит отчуждению по договору.

Таким образом, имеется достаточно точных сведений, позволяющих однозначно определить объект договора купли-продажи в составе другого объекта недвижимости, и требования статьи 554 (определение предмета в договоре продажи недвижимости) Гражданского кодекса Российской Федерации строго соблюдены. Отчуждаемый объект определен в договоре купли-продажи настолько конкретно, насколько это возможно в отношении объектов, строительство которых не завершено. Кроме того, согласно пункту 7 заключенного договора объект, являющийся предметом договора, до его подписания сторонами осмотрен и передача имущества произведена, что в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о достижении сторонами договора соглашения по существенным условиям договора, а именно, об имуществе, подлежащем передаче покупателю.

Данных о том, что после заключения договора купли-продажи или во время судебного разбирательства имелись споры участников договора по поводу площади, размеров, границ переданного по договору объекта в материалах дела не имеется.

Что касается представленного истцом технического паспорта, то, как указывает заявитель, он выдан на весь объект недвижимости - неоконченные строительством жилой дом и пристроенный к нему магазин, причем в составе пристроенного магазина также указана и часть магазина, переданного покупателю, с точным указанием площадей и размеров, соответствующих этим же параметрам в техническом паспорте, выданному покупателю. Техническое описание от 15 марта 2002 г. было утверждено начальником БТИ 5 июня 2003 г., то есть не ясно, на какой период в данном документе содержится информация об объекте.

С учетом вышеизложенного, у суда не имелось оснований считать заключенную сделку недействительной, а также недействительной государственную регистрацию его права собственности на объект.

При таких обстоятельствах, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит решение Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 29 апреля 2004 г., кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 08 июля 2004 г. и постановление президиума Волгоградского областного суда от 14 апреля 2005 г. подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь ст.ст. 387, 390 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 29 апреля 2004 г., кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 08 июля 2004 г. и постановление президиума Волгоградского областного суда от 14 апреля 2005 г. отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.