Постановление Президиума Верховного суда РФ от 17 ноября 2004 г. N 19пв04 Так как квартира, в которой расположена спорная комната, не находилась в общей собственности сторон по делу, ответчица не должна была предупреждать соседей о намерении продать комнату, а могла на основании принципа свободы договора произвести отчуждение принадлежащего на праве собственности имущества (комнаты) любому лицу

Постановление Президиума Верховного суда РФ от 17 ноября 2004 г. N 19пв04

ГАРАНТ:

О пересмотре настоящего постановления по вновь открывшимся обстоятельствам см. Постановление Президиума Верховного Суда от 31 августа 2005 г. N 11-ПВ05

Президиум Верховного Суда Российской Федерации

рассмотрел в порядке надзора представление Первого заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации Р. по делу по иску А. к Б. и М. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Г., объяснения Б., А., их представителей Б., П. (доверенности в деле), Президиум Верховного Суда Российской Федерации установил:

А. обратилась в суд с иском к Б. и М. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты, признании преимущественного права покупки и переводе на истицу прав и обязанностей покупателя, сославшись на то, что она является собственником двух комнат в трехкомнатной коммунальной квартире N 162 по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 67. Собственником третьей комнаты в указанной квартире являлась М., которая 10 апреля 2002 г. по нотариально удостоверенному договору продала данную комнату Б. Истица считает, что при этом было нарушено ее право преимущественной покупки жилого помещения.

Ответчик иск не признал.

Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 27 декабря 2002 г. иск был удовлетворен. Суд решил признать договор купли-продажи комнаты размером 11,9 кв.м. в квартире 162 дома 67 по Ленинскому проспекту в г. Москве, заключенный 10 апреля 2002 г. между М. и Б., недействительным;

перевести на А. права и обязанности покупателя Б. по договору купли-продажи комнаты размером 11,9 кв.м. в квартире по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 67, кв. 162, заключенному М. и Б. 10 апреля 2002 г., зарегистрированному в Москомрегистрации 16 апреля 2002 г.

Взыскать с А. в пользу Б. договорную покупную цену комнаты - рублевый эквивалент 14.000 долларов США.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 марта 2003 г. решение суда оставлено без изменения.

Определением президиума Московского городского суда от 1 апреля 2004 г. состоявшиеся по делу судебные постановления были оставлены без изменения, надзорная жалоба Б. - без удовлетворения.

В последующей надзорной жалобе Б. был поставлен вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, как вынесенных с нарушением норм материального права.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2004 г. дело было истребовано в Верховный Суд Российской Федерации и определением от 4 июня 2004 г. передано для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции - Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2004 г. решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 27 декабря 2002 г. в части признания недействительным договора купли-продажи комнаты 11,9 кв.м. в квартире 162 дома 67 по Ленинскому проспекту в г. Москве, заключенного 10 апреля 2002 г. между М. и Б., отменено, в остальной части решение того же суда и последующие судебные постановления оставлены без изменения, а надзорная жалоба Б. - без удовлетворения.

В представлении Первого заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации поставлен вопрос об отмене всех вынесенных по делу судебных постановлений в части требования о переводе на А. прав и обязанностей покупателя и вынесении по делу в этой части нового решения об отказе в удовлетворении указанного требования.

Проверив материалы дела, обсудив доводы представления, Президиум Верховного Суда Российской Федерации находит его обоснованным.

В соответствии со ст. 389 ГПК РФ Председатель Верховного Суда Российской Федерации или заместитель Председателя Верховного Суда Российской Федерации имеет право внести в Президиум Верховного Суда Российской Федерации мотивированное представление о пересмотре судебных постановлений в порядке надзора в целях обеспечения единства судебной практики и законности.

Судами всех инстанций при разрешении спора была ошибочно применена статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Устанавливается, что продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из этого следует, что указанная статья должна применяться судом только при наличии совокупности вышеуказанных условий, среди которых основным является наличие отношений общей собственности между продавцом и стороной, которая просит суд перевести на себя права покупателя.

Между тем, судом не приняты во внимание обстоятельства, свидетельствующие о том, что спорная комната не находилась в собственности нескольких лиц.

Из материалов дела следует, что на основании Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с последующими изменениями и дополнениями), Указа Президента Российской Федерации от 12 января 1992 г. N 16 "Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в Москве", а также Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 г. N 25-П 7 июля 1999 г. между Управлением муниципального жилья Юго-Западного административного округа г. Москвы (по поручению Комитета муниципального жилья) и М. был заключен договор передачи ей в собственность комнаты N 1 жилой площадью 11,9 кв.м. в квартире коммунального заселения N 162 в доме 67 по Ленинскому проспекту в г. Москве (л.д. 19).

М. заключила договор передачи ей в собственность исключительно комнаты N 1 и получила на основании этого договора свидетельство о собственности на комнату N 1 в квартире коммунального заселения N 162 по Ленинскому проспекту 67 (л.д. 20).

Из материалов дела следует также, что А. позже, в 2001 году, заключила договор передачи двух других комнат (N 2 и N 3) в квартире N 162 и стала собственницей указанных комнат (л.д. 12).

Из содержания Федерального закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 "Основы жилищной политики города Москвы", а также Постановления Конституционного Суда от 3 ноября 1998 г. N 25-П, которым определено, что изолированная комната в квартире коммунального заселения может быть передана в собственность гражданина, следует, что комната является объектом права собственности. В результате приватизации гражданин приобретает все правомочия собственника - пользование, владение и распоряжение. Ни одно из этих правомочий не может быть ограничено иначе, как на основании прямого указания закона. Однако ни в момент заключения договора купли-продажи, ни в настоящее время не существует нормативного правового акта, который бы устанавливал ограничения на распоряжение комнатой, находящейся в частной собственности. Так, не установлена и обязанность предупреждать нанимателей других жилых помещений в коммунальной квартире о намерении продать комнату, принадлежащую лицу на праве собственности.

Таким образом, отношений общей собственности относительно всей квартиры или относительно комнаты N 1 между собственниками отдельных изолированных жилых помещений (М. и А.) не возникло. Квартира, в которой расположена спорная комната, не находилась в общей собственности М. и А. Соответственно, М. не должна была предупреждать соседей о намерении продать комнату, а могла на основании принципа свободы договора произвести отчуждение принадлежащего на праве собственности имущества (комнаты) любому лицу.

Эти обстоятельства исключают возможность применения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору, заключенному в отношении имущества (комнаты N 1), которое не находилось в общей собственности.

Сам договор купли-продажи спорной комнаты был нотариально оформлен и зарегистрирован в установленном законом порядке. По сообщению органа, уполномоченного на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав не требуется представление документов, подтверждающих соблюдение преимущественного права покупки жилого помещения в квартире коммунального заселения (л.д. 82-83).

В обоснование выводов о том, что при заключении договора купли-продажи от 10 апреля 2002 г. не были выполнены требования статьи 250 ГПК РФ, судебные инстанции сослались на то, что в договоре указывалось на продажу комнаты N 1 жилой площадью 11,9 кв.м. с пропорциональной долей в праве собственности на места общего пользования в квартире коммунального заселения (л.д. 13). Отсюда, по мнению судебных инстанций, следует, что квартира N 162 в доме N 67 по Ленинскому проспекту находилась в общей долевой собственности А. и М., поэтому истица имела преимущественное право покупки продаваемой комнаты, которое было нарушено при заключении договора от 10 апреля 2002 г.

С доводами судебных инстанций нельзя согласиться.

Согласно ст. 3 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 20 мая 2002 г. N 55-ФЗ) общая долевая собственность возникает у собственников отдельных комнат только на общее имущество (коридор, кухня, санузел и др.) в коммунальной квартире.

Для мест общего пользования введен особый режим. При передаче в собственность комнаты в коммунальной квартире соответственно передается и доля на места общего пользования в квартире и в доме в целом. Доля в праве общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире, принадлежащее этому собственнику.

В пункте 2 договора передачи от 7 июля 1999 г. определено, что собственнику жилого помещения в квартире коммунального заселения принадлежит доля в праве общей собственности как в квартире, так и в доме в целом. Единственное ограничение, которое устанавливается для собственника комнаты в этой связи, состоит в том, что собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места общего пользования отдельно от принадлежащей ему комнаты.

Поскольку доля в общей собственности самостоятельно не может отчуждаться, распорядиться ею собственник не вправе. При продаже комнаты доля автоматически передается новому собственнику вне зависимости от воли продавца, т.к. неотделима от главной вещи - комнаты.

Из содержания статьи 250 Гражданского кодекса РФ следует, что она распространяется на случаи, когда собственник имеет правомочие распорядиться своей долей. Указанная статья не применима к договору купли-продажи имущества, не находящегося в долевой собственности. Спорная комната не находится в долевой собственности и переводить права ее покупателя на другое лицо неправомочно.

Таким образом, даже при наличии общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире, М. могла свободно распорядиться своей собственностью (комнатой N 1) без уведомления другого собственника жилых помещений в данной квартире, так как распоряжалась комнатой, а не долей в общей собственности.

Ссылка в определении Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации на то, что объектом права собственности является квартира в целом, а предметом договора купли-продажи являлась доля в праве общей собственности на квартиру неосновательна, так как по договорам передачи в собственность каждого из нанимателей квартиры 162 дома 67 по Ленинскому проспекту в г. Москве М. и А. передавались жилые помещения, а не квартира в целом. В общую собственность им были переданы лишь места общего пользования. Предметом же договора купли-продажи от 10 апреля 2002 г. являлась принадлежащая на праве собственности М. комната N 1 с пропорциональной долей в праве собственности на места общего пользования.

Таким образом, по данному делу суд применил закон, не подлежащий применению и не применил закон, подлежащий применению, что в соответствии со ст. 387 ГПК РФ является основанием для отмены судебных постановлений.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 390 ГПК РФ по делу допустимо вынесение нового решения об отказе А. в удовлетворении ее требования о переводе прав покупателя по договору купли-продажи.

Руководствуясь ст.ст. 387, 388, п. 5 ч. 1 ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Верховного Суда Российской Федерации постановил:

решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 27 декабря 2002 г., определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 марта 2003 г., определение президиума Московского городского суда от 1 апреля 2004 г., определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2004 г. в части требования о переводе на А. прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты размером 11,9 кв.м. в квартире по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 67, кв. 162, заключенному М. и Б. 10 апреля 2002 г., зарегистрированному в Москомрегистрации 16 апреля 2002 г. отменить. В указанной части по делу вынести новое решение об отказе А. в удовлетворении заявленного требования.