Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 3 августа 2006 г. N 03-06-01-04/151 О порядке учета объектов недвижимого имущества в бухгалтерском учете в составе капитальных вложений и исчислении налога на имущество организаций

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 3 августа 2006 г. N 03-06-01-04/151

Вопрос: Организация просит разъяснить момент отражения на счетах бухгалтерского учета в составе капитальных вложений объектов недвижимости, переданных по акту приема-передачи и не прошедших государственную регистрацию.

В бухгалтерском учете у покупателя момент отражения объектов недвижимости на счетах учета должен быть определен по дате акта приема-передачи между покупателем и продавцом основных средств либо по дате государственной регистрации?

Следует ли предприятию руководствоваться письмом Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 26.10.05 г. N 03-03-04/1/301 "Об отражении в бухгалтерском и налоговом учете операций по купле-продаже основного средства", которое указывает на необходимость начисления налога на имущество с момента передачи объекта недвижимости по акту приема-передачи и начала его эксплуатации?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо ООО по вопросу учета объектов недвижимого имущества в бухгалтерском учете # составе капитальных вложений и исчислении налога на имущество организаций и сообщает.

В соответствии с Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/01), утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н, актив принимается к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются условия, установленные пунктом 4 ПБУ 6/01:

- объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

- объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

- организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

- объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Согласно пункту 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, к незавершенным капитальным вложениям относятся не оформленные актами приемки - передачи основных средств и иными документами (включая документы, подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях) затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмента, инвентаря, иных материальных объектов длительного пользования, прочие капитальные работы и затраты (проектно - изыскательские, геологоразведочные и буровые работы, затраты по отводу земельных участков и переселению в связи со строительством, на подготовку кадров для вновь строящихся организаций и другие).

Пунктом 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Министерства финансов Российской Федерации от 13.10.2003 N 91н, предусмотрено что по объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемым, амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию. Допускается объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию, и фактически эксплуатируемые, принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

Данная норма во взаимодействии с пунктом 38 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств устанавливает право для руководителя организации принимать решение принятия указанных выше объектов недвижимости к бухгалтерскому учету в качестве основных средств. В то же время установленные нормы также определяют, что объект недвижимого имущества уже сформирован в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета в качестве объекта основных средств (окончательно сформирована первоначальная стоимость объекта), что является основанием для его учета в бухгалтерском учете на счете 01 "Основные средства" и, следовательно, для признания его объектом налогообложения по налогу на имущество организаций в соответствии со статьей 374 части второй Налогового кодекса Российской Федерации.

Поэтому, если объект строительства, первоначальная стоимость которого сформирована на дату передачи документов на государственную регистрацию прав собственности, передан по акту приема-передачи в эксплуатацию и организацией на этом объекте фактически ведется хозяйственная деятельность, полагаем, что данный объект недвижимого имущества, обладает всеми признаками основного средства, установленными пунктом 4 ПБУ 6/01. При этом пунктом 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств указанные объекты также классифицируется как основные средства и, следовательно, вопрос об учете их в составе бухгалтерского счета 01 "Основные средства" и включении в объект налогообложения по налогу на имущество организаций не должен зависеть от волеизъявления налогоплательщика, а определяется экономической сущностью объекта.

По сделкам купли - продажи объектов недвижимого имущества, следует учитывать, что согласно Положению по бухгалтерскому учету "Доходы организации" (ПБУ 9/99), утвержденному приказом Министерства финансов Российской Федерации от 06.05.1999 N 32н, поступления от продажи основных средств признаются в бухгалтерском учете в порядке, аналогичном порядку признания в бухгалтерском учете выручки, т.е. при наличии следующих условий:

а) организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом;

б) сумма выручки может быть определена;

в) имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации;

г) право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана);

д) расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

При этом вопрос о переходе права собственности решается исходя из норм гражданского законодательства.

Положением по бухгалтерскому учету "Доходы организации" (ПБУ 9/99) предусмотрено, что продавец не может списать данный объект с баланса и признать выручку от его реализации в бухгалтерском учете до перехода прав на объект недвижимого имущества, следовательно, факт государственной регистрации прав является основанием для перевода в состав основных средств объекта недвижимого имущества при условии сформированной первоначальной стоимости основного средства (в том числе, объектов незавершенного строительства, объектов недвижимого имущества, требующих капитальных вложений на реконструкцию, модернизацию, техническое перевооружение). В то же время организация переводит в состав основных средств приобретенный по договору купли-продажи объект недвижимого имущества, первоначальная стоимость которого сформирована, согласно условиям, предусмотренным пунктом 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, что является основанием для признания его объектом налогообложения по налогу на имущество организаций в соответствии со статьей 374 части второй Налогового кодекса Российской Федерации.

Заместитель директора Департамента

А.И. Иванеев