Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Шалиевой И.П.,
судей Винниковой Н.В., Давыдовой В.Е.
при секретаре Куликовой А.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 20 января 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе Голдыбаевой В.А. на решение Октябрьского районного суда Челябинской области от 18 октября 2013 года по иску Голдыбаевой В.А. к обществу с ограниченной ответственностью "Агро-Злак-1", обществу с ограниченной ответственностью "Октябрьский комбинат хлебопродуктов" о признании недействительными договоров аренды и цессии земельного участка, признании недействительным свидетельства о регистрации права аренды на земельный участок, отмене государственной регистрации договоров цессии и аренды.
Заслушав доклад судьи Шалиевой И.П. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, возражения, объяснения представителя истца Голдыбаевой В.А. - Сыроежина В.Б., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ООО "Октябрьский КХП" Дитятьева Д.Н., возражавшего относительно доводов жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Голдыбаева В.А. обратилась в суд с иском к ООО "Агро-Злак-1", ООО "Октябрьский КХП" о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды земельных участков N **** от 22 марта 2010 года, заключенного между ООО "Агро-Злак-1" и собственниками земельных долей в отношении земельных участков с кадастровыми номерами **** и ****, договора цессии земельного участка от 06 июня 2012 года, заключенного между ООО "Агро-Злак-1" и ООО "Октябрьский КХП" в отношении указанных земельных участков, признании недействительным свидетельства о регистрации права аренды на эти земельные участки, отмене государственной регистрации договоров аренды и цессии.
В обосновании иска истец указал, что является участником общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного
1
с
назначения с кадастровыми номерами **** с ориентиром: Челябинская область, Октябрьский район, в 2 км. на юг от села Октябрьское, и **** с ориентиром: Челябинская область, Октябрьский район, в 1,2 км на юг от села Октябрьское. Протоколом N 1 от 15 февраля 2013 года общего собрания собственников земельных долей земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** был утвержден проект межевания земельных участков, которым из земельного участка с кадастровым номером **** общей площадью **** кв.м. выделен и образован земельный участок с кадастровым номером **** общей площадью **** кв.м, из земельного участка с кадастровым номером **** общей площадью **** кв.м. выделен и образован земельный участок с кадастровым номером **** общей площадью **** кв.м. При этом истец была согласна на включение принадлежащих ей долей в состав выделяемых участков. В августе 2013 года истцу стало известно о том, что права на земельные участки с кадастровыми номерами **** и **** обременены арендой, заключенной договором N **** от 22 марта 2010 года между ООО "Агро-Злак-1" и собственниками земельных долей, а также цессией от 06 июня 2012 года, заключенной по договору между ООО "Агро-Злак-1" и ООО "Октябрьский КХП". Полагала вышеназванные договоры недействительными в силу их ничтожности, поскольку предложений о заключении данных договоров не получала и не информировалась ответчиком об условиях их заключения, собрания собственников земельных участков по вопросу заключения договоров не проводилось, ее подпись в приложении к договору аренду отсутствует. Указала, что оспариваемый договор цессии заключен между двумя юридическими лицами, в нем не предусмотрена обязанность ООО "Октябрьский КХП" уплатить или предоставить ООО "Агро-Злак-1" какой-либо эквивалент за полученное им право аренды, то есть, является безвозмездным, что не предусмотрено действующим законодательством, ввиду чего имеются основания для признания его недействительным в силу ничтожности (л.д.3-7 том 1).
В суде первой инстанции истица Голдыбаева В.А. при надлежащем извещении участие не принимала, ее представитель Сыроежин В.Б. настаивал на удовлетворении исковых требований, суду пояснил, что о заключении оспариваемых договоров истца никто не информировал, отсутствует ее согласие на их заключение, данными договорами нарушаются ее имущественные права на долю в праве общей долевой собственности.
Представитель ответчика ООО "Октябрьский КХП" Дитятьев Д.Н. в суде первой инстанции исковые требования не признал, суду пояснил, что нарушений со стороны ООО "Октябрьский КХП" при заключении договора цессии не имелось; просил применить срок исковой давности.
2
Третье лицо П.Р.П. в суде первой инстанции исковые требования оставила на усмотрение суда.
Третье лицо С.В.М. в суде первой инстанции возражал против удовлетворения исковых требований, суду пояснил, что его устраивают как условия договора аренды спорных земельных участков, так и условия договора цессии.
В суде первой инстанции третьи лица Б.А.Ф., Б.Р.А., Б.В.Д., Б.Д.А., Б.Е.И., Б.А.Р., Б.В.Г., Г.В.А., Г.Г.Р., Г.Т.Н., З.А.И., И.Н.К., И.Х.К., К.Ю.А., К.Д.В., К.Г.К., Л.А.Н., Ш.Л.Н., О.А.И., П.В.И., П.Е.А., П.Л.П., П.Н.Ф., П.С.А., Т.Е.А., Т.Г.И., Ф.П.Н., Ш.Н.А., Т.А.Г., Т.Т.Г., Д.О.И., Ш.А.И. при надлежащем извещении участие не принимали.
В суде первой инстанции представители ответчика ООО "Агро-Злак-1" и третьих лиц ФГБУ ФКП Росреестра по Челябинской области, Управления Росреестра по Челябинской области при надлежащем извещении участия не принимали.
Суд вынес решение об отказе в удовлетворении исковых требований (л.д. 164-174 том 2).
В апелляционной жалобе Голдыбаева В.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что земельная доля истца в отношении земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** была передана в аренду ООО "Агро-Злак-1" на основании договора аренды земельного участка N **** от 22 марта 2010 года, в котором отсутствует ее подпись и с которым она не была ознакомлена. Поскольку в нарушении действующего законодательства истицей согласие на заключение такого договора не выдавалось и общего собрания участников долевой собственности в отношении вопроса о передачи в аренду данных земельных участков не проводилось, то вывод суда о законности договора аренды является неверным. Наличие обременении в виде аренды в отношении земельных участков, выделенных в счет земельной доли, нарушает права истца, при этом договор аренды земельного участка при выделе земельного участка в счет земельных долей не прекращает своего действия. Полагает необоснованным вывод суда первой инстанции в части указания на злоупотребление правом со стороны истца, так как судом не приводится обоснование, в чем заключается злоупотребление правом со стороны истца. Считает неправильным вывод суда первой инстанции о законности договора цессии, поскольку договор носит безвозмездный характер, и по сути является
3
договором дарения, тогда как заключение договора дарения между коммерческими организациями прямо запрещено законом, также отсутствуют доказательства, подтверждающие уведомление ООО "Агро-Злак-1" собственников земельного участка о переуступке прав по договору аренды. Не согласна с выводом суда об истечении трехлетнего срока для обращения в суд, поскольку истица спорный договор аренды не подписывала, об оспариваемых договорах узнала только в августе 2013 года, также полагает, что срок обжалования договора цессии не истек (л.д.2-14 том 3).
Представитель ООО "Октябрьский КХП" в своих возражениях на апелляционную жалобу просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на то, что договор аренды N **** от 22.03.2010 года соответствует требованиям к его заключению, установленным Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Указывает, что получение согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка иному лицу не предусмотрено указанным договором аренды и нормами Земельного кодекса Российской Федерации. Считает, что истица вправе обратиться в суд с иском о расторжении оспариваемого договора аренды только в части своей земельной доли и выделе площади своего земельного участка. Согласен с выводом суда о применении срока исковой давности (л.д.69-71).
В суд апелляционной инстанции явились представитель истца Голдыбаевой В.А. - Сыроежин В.Б., представитель ответчика ООО "Октябрьский КХП" Дитятьев Д.Н.
Истец Голдыбаева В.А., ответчик ООО "Агро-Злак-1", конкурсный управляющий ООО "Агро-Злак-1" Фатихов P.P., представители третьих Управления Росреестра по Челябинской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области, третьи лица Б.А.Ф., Б.Р.А., Б.В.Д., Б.Д.А., Б.Е.И., Б.А.Р., Б.В.Г., Г.В.А., Г.Г.Р., Г.Т.Н., З.А.И., И.Н.К., И.Х.К., К.Ю.А., К.Д.В., К.Г.К., Л.А.Н., Ш.Л.Н., О.А.И., П.В.И., П.Е.А., П.Л.П., П.Н.Ф., П.С.А., Т.Е.А., Т.Г.И., Ф.П.Н., Ш.Н.А., Т.А.Г., Т.Т.Г., Д.О.И., Ш.А.И., П.Р.П., С.В.М. в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены (л.д.115-186 т.З), причины неявки не сообщили, информация о рассмотрении дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда в связи с чем, судебная коллегия на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
4
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене ввиду неправильного применения норм материального права и несоответствия выводов суда обстоятельствам дела (пп.3,4 чЛ ст. 330 ГПК РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Голдыбаева В.А., являясь собственником земельных долей в составе земельных участков с кадастровыми номерами **** и ****, в 2013 году в числе других участников долевой собственности произвела выдел своих земельных долей в составе новых земельных участков с кадастровыми номерами **** и ****, что подтверждается выписками из ЕГРПН (л.д.29-31, том 1), копией дела правоустанавливающих документов (л.д.36-89, 120-135, том 1), решением суда от 03 июля 2013 года, вступившего в законную силу (л.д.138-149, том 2), списка собственников земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** (л.д.12-13, том 1; л.д. 152-158 том2).
Земельные участки с кадастровыми номерами **** и **** были переданы в аренду ООО "Агро-Злак-1" на основании договора N **** от 22 марта 2010 года. Договор заключен между ООО "Агро-Злак-1" и собственниками земельных долей; срок действия договора установлен на 10 лет (л.д. 123-129, том 1).
Предметом оспариваемого договора аренды являлись земельные участки с кадастровыми номерами **** и ****, при этом в приложении к данному договору отсутствует подпись Голдыбаевой В.А. в подтверждение ее согласия с условиями заключенного договора аренды (л.д. 125-129 т.1).
По договору цессии от 06 июня 2012 года, заключенному между ООО "Агро-Злак-1" и ООО "Октябрьский КХП", права и обязанности по договору аренды N **** от 22 марта 2010 года на вышеуказанные земельные участки были переданы ООО "Октябрьский КХП" (л.д. 133 том 1).
Как следует из содержания данного договора, новый арендатор в лице ООО "Октябрьский КХП" и арендатор в лице ООО "Агро-Злак-1" обязались уведомить собственников земельных участков о состоявшемся переходе прав и обязанностей по договору аренды N **** от 22 марта 2010 года путем направления соответствующего уведомления (л.д. 133-134, том 1).
Из материалов дела следует, что подобное уведомление было направлено в адрес Голдыбаевой В.А. по ее последнему месту жительства и
5
не получено ею ввиду переезда в другой район Челябинской области (л.д.134-135, 138, 160, 189, том 1).
Отказывая в удовлетворении исковых требований Голдыбаевой В.А., суд первой инстанции исходил из того, что несмотря на то, что при заключении оспариваемого договора аренды не было проведено общее собрание собственников земельных участков, однако в оспариваемом договоре аренды земельных участков согласованы все существенные условия договора аренды, в том числе определено имущество, подлежащее передаче в аренду, установлен размер арендной платы и срок аренды, имущество фактически передано арендатору, договор фактически исполнялся каждой из сторон с момента его подписания, из 37 сособственников земельных долей 19 человек, или 51,3%, дали свое согласие на заключение договора аренды, общее число их долей составило 28 из 47, или 59,6% (л.д. 12-13, 16-20 т. 1), при этом суд первой инстанции полагал, что земельные доли истца были переданы в аренду ООО "Агро-Злак-1" автоматически как составные части земельных участков с кадастровыми номерами **** и ****.
Кроме того, суд первой инстанции ссылался на нормы ст. 12, 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", полагая, что в соответствии с п. 5 ст. 14 указанного ФЗ после выдела земельного участка в счет принадлежащих участнику долевой собственности земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, они вправе распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
Между тем, ссылка на данную норму закона при разрешении указанных правоотношений является ошибочной.
В силу ст. 46 Земельного кодекса РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии со ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14
б
настоящего Федерального закона.
Согласно п. 1 ст. 14 данного ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Таким образом, установленные п. 5 ст. 14 вышеуказанного ФЗ особенности оборота земельных участков, в частности выдел и сдача в аренду, касается земельных участков, число собственников которых превышает пять человек.
В рассматриваемом случае, до выдела земельных участков с кадастровыми номерами **** и ****, число сособственников земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** составляло 37 человек.
При таких обстоятельствах, в силу прямого указания ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с такими земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации без учета особенностей, установленных ст. 13, 14 указанного ФЗ.
В силу ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков (ст. 11.2 ЗКРФ).
Исходя из п. 2 ст. 11.5 ЗК РФ при выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
Как следует из п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров
7
аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Из данной нормы права не следует автоматическое прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него в натуре земельных долей.
Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, анализ указанных норм Закона позволяет сделать вывод о том, что сам по себе выдел земельных участков в счет земельных долей истцом Голдыбаевой В. А. из единого землепользования с кадастровыми номерами **** и **** не прекращает автоматически действие договорного правоотношения имеющегося договора аренды от 22.03.2010 года на выделенные земельные участки.
Суд оставил без внимания, что на общем собрании участников долевой собственности от 15 февраля 2013 г. о выделении земельных участков в счет земельных долей вопрос о прекращении договора аренды не принималось (л.д.54-67 т.1).
По смыслу ст. ст. 12 - 14 Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" выдел участниками долевой собственности на земельный участок своих земельных долей в натуре сам по себе не прекращает договор аренды, заключенный в отношении находящегося в общей собственности земельного участка по решению общего собрания собственников земельных долей. Реализация права на выдел земельной доли в натуре лишь в том случае приводит к приобретению земельного участка, свободного от обременения в виде аренды, если осуществляется до государственной регистрации договора аренды находящегося в долевой собственности земельного участка.
Как видно из материалов данного дела, выдел спорных земельных участков, принадлежащих истцу Голдыбаевой В.А., состоялся значительно позже заключения оспариваемого договора аренды от 22.03.2010г.
В соответствии с ч. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ "Об
8
обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник долевой собственности вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 указанного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению только в случае выражения на общем собрании участников долевой собственности несогласия с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или несогласия с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду арендатору.
Однако, данная редакция п. 5 ст. 14 указанного Федерального закона, регламентирующая особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, и допускающая при определенных условиях прекращение договора аренды в отношении выделенного в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, вступает в силу с 01.07.2011 г. и, согласно ст. 4 ГК РФ, не может применяться при рассмотрении данного дела.
В соответствии с п. 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Следовательно, введенная с 01.07.2011 г. норма п. 5 ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" распространяется только на случаи проведения собраний участников общей долевой собственности на земельный участок с вопросами о заключении договоров аренды после 01.07.2011 г.
Судебная коллегия считает, что иное толкование приведенной нормы позволило бы в настоящее время беспрепятственно, в случае несогласия отдельных собственников с действующим договором аренды, выделять земельные участки и таким образом отказываться от исполнения сделки, что прямо противоречит положениям ст. 4 ГК РФ.
При этом судебная коллегия обращает внимание на тот факт, что подтверждением продолжения ранее возникших арендных отношений между сторонами являются и действия регистрирующего органа, включившего в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении вновь образованных истцом Голдыбаевой В.А. земельных участков правом аренды, возникшим в отношении прежних земельных участков (т. 1 л.д. 29-31).
9
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений) сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (ч. 1 ст. 160 ГК РФ).
Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.
Как следует из статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности (абзац 1 пункта 1). Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 процентов их общего числа или владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок (абзац 2 пункта 1.1). Решением
ю
общего собрания участников долевой собственности определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду (абзац 1 пункта 1.2).
Таким образом, вопросы владения, пользования и распоряжения земельным участком сельскохозяйственного назначения, в том числе выдел земельного участка в счет земельной доли и утверждение его местоположения разрешаются путем принятия решений на общем собрании собственников общего земельного участка. Общее собрание собственников земельных долей является основным способом разрешения указанных вопросов.
Согласно пункту 2 статьи 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений) в случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.
Из содержания данной нормы права усматривается, что Закон допускает заключение договора аренды как со всеми участниками долевой собственности, так и с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему всеми участниками долевой собственности.
Из материалов дела следует, что договор аренды от 22.03.2010 составлен таким образом, что со стороны арендатора он подписан Фогелем П.И., а подписи арендодателей отражены в приложении N 1 к данному договору.
Вместе с тем, из данного приложения следует, что в нем не имеется подписей Б.Е.И., Б.А.Ф., Г.В.А., истца Голдыбаевой В.А., Г.Т.Н., Д.Е.К., И.Х.К., К.Т.К. , О.А.И., П.Е.А., П.Л.П., П.А.Е., П.Р.П., П.С.А., С.Н.П., Ф.П.Н., Х.Г.И., Ш.Н.А. (л.д. 16-20 т.1).
Кроме того, судом установлено, что при заключении спорного договора аренды 22 марта 2010 года общее собрание по распоряжению земельными участками с кадастровыми номерами **** и ****, путем передачи в аренду не проводилось.
Таким образом, при заключении спорного договора аренды сторонами нарушен установленный законом порядок оформления данного вида
п
договоров, а именно: отсутствует протокол общего собрания участников долевой собственности по вопросу предоставления в аренду земельного участка, оспариваемый договор аренды всеми собственниками земельных долей не подписывался.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что оспариваемый договор аренды не соответствует требованиям закона, заключен в нарушение требований статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", что свидетельствует о ничтожности договора аренды от 22.03.2010г. (ст. 168 ГК РФ).
То обстоятельство, что договор аренды земли заключен в установленной законом форме, который прошел государственную регистрацию и частично исполнялся между сторонами, не свидетельствует о соблюдении требований вышеуказанных положений Закона, поскольку при рассмотрении дела судом установлено, что общее собрание собственников земельных долей не проводилось, указанный договор не подписывался всеми собственниками земельных долей, при этом доказательств о надлежащем исполнении арендатором обязательств по выплате арендной платы материалы дела не содержат.
Также судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что истцом был пропущен срок исковой давности по следующим основаниям.
Требования истца о признании недействительным договора аренды от 22.03.2010г. основаны на положении ст. 168ГКРФ.
Пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Исполнение договора аренды, как указал суд первой инстанции, началось с момента регистрации договора аренды - 05.05.2010г.
Однако, судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда, так как моментом исполнения договора является не регистрация договора, а исполнение обязательств, предусмотренных договором, в частности, выплата арендатором арендных платежей.
В материалах дела отсутствует документальное подтверждение того обстоятельства, что исполнение оспариваемого договора началось арендатором путем выплаты арендных платежей с мая 2010г., при этом
12
истица утверждала, а ответчиком не оспаривалось, что выплата арендных платежей Голдыбаевой В.А. не производилась.
При таких обстоятельствах, судеб ная коллегия полагает, что истцом не пропущен срок исковой давности о признании договора аренды ничтожной сделкой.
Выводы суда о злоупотреблении истцом своим правом, так как требование о признании договора аренды недействительным заявлено лишь одним из сособственников спорных земельных участков - Голдыбаевой В.А., которая не просила признать недействительным договор аренды только в части, касающейся ее лично, являются необоснованными, так как предметом оспариваемого договора являются единые земельные участки, невозможно погашение записи о государственной регистрации договора аренды в отношении части собственников земельных долей, входящих в состав такового, поэтому истцом правильно заявлены требования о признании договор аренды от 22.03.2010г. в полном объеме.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает решение суда от 18.10.2013г. отменить, принять новое решение, которым признать оспариваемый договор аренды недействительным, и как следствие недействительности сделки договор цессии от 06.06.2012г., применив последствия недействительности сделок путем отмены записи о регистрации ограничений (обременении) на земельный участок с кадастровым номером **** площадью **** кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, Октябрьский район, в 1,2 км. на юг от с.Октябрьское; на земельный участок с кадастровым номером **** площадью **** кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, Октябрьский район, в 2 км. на юг от с.Октябрьское; на земельный участок с кадастровым номером **** площадью **** кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, Октябрьский район, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир с. Октябрьское, участок находится примерно в 6 км от ориентира по направлению на юго-восток; на земельный участок с кадастровым номером **** площадью **** кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, Октябрьский район, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир с. Октябрьское, участок находится примерно в 5,1 км от ориентира по направлению на юг.
Требования истца о признании свидетельства о государственной регистрации права не подлежат удовлетворению, так как данное свидетельство в соответствии со ст. 14 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не является правоустанавливающим документом,
13
а всего лишь подтверждает произведенную в ЕГРП запись о регистрации вещного права на объект недвижимости и представляет собой документ, подтверждающий юридический факт возникновения права. Поскольку свидетельство о регистрации прав носит исключительно правоподтверждающий характер, исключается возможность защиты права путем признания недействительными свидетельства о государственной регистрации права и записи регистрации.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Октябрьского районного суда Челябинской области от 18 октября 2013 года отменить, принять по делу новое решение, которым
Исковые требования Голдыбаевой В.А. удовлетворить частично.
Признать договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения N **** от 22 марта 2010 года, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Агро-Злак-1" и собственниками земельных долей недействительным.
Признать договор цессии (о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения N **** от 22 марта 2010 года) от 06 июня 2012 года, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Агро-Злак-1" и Обществом с ограниченной ответственностью "Октябрьский комбинат хлебопродуктов" недействительным.
Применить последствия недействительности ничтожных сделок.
Отменить записи о регистрации ограничений (обременении) на земельный участок с кадастровым номером **** площадью **** кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, Октябрьский район, в 1,2 км. на юг от с.Октябрьское; на земельный участок с кадастровым номером **** площадью **** кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, Октябрьский район, в 2 км. на юг от с.Октябрьское; на земельный участок с кадастровым номером **** площадью **** кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, Октябрьский район, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир с. Октябрьское, участок находится примерно в 6 км от ориентира по направлению на юго-восток; на земельный участок с кадастровым номером **** площадью **** кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область,
14
Октябрьский район, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир с. Октябрьское, участок находится примерно в 5,1 км от ориентира по направлению на юг.
Председательствующий:
Судьи:
15
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.