Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 23 июня 2009 г. N 03-05-05-01/36 О налогообложении налогом на имущество организаций объектов недвижимости, приобретенных на праве собственности по договорам купли-продажи в целях их последующего сноса, строительства (реконструкции) и продажи

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 23 июня 2009 г. N 03-05-05-01/36

Вопрос: Общество с ограниченной ответственностью арендует земельный участок в Московской области. На земельном участке находятся несколько объектов недвижимости, которые общество приобрело в собственность по договорам купли-продажи с целью их дальнейшей перепродажи. С момента приобретения указанные объекты обществом не эксплуатировались. Также с момента их приобретения на объектах полностью отсутствовало газо- и теплоснабжение, а электро- и водоснабжение поддерживалось только в объемах, необходимых для нужд охраны, объектов. Объекты недвижимости не сдавались в аренду. Большинство объектов было снесено уже через 11 месяцев после приобретения, а на оставшуюся часть объектов получено разрешение на реконструкцию с целью дальнейшей их перепродажи.

Общество не учитывало эти объекты недвижимости в качестве основных средств. Соответственно, по ним не уплачивался налог на имущество. Правильно ли мы поступили?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо ООО о налогообложении объектов недвижимости, права собственности на которые зарегистрированы, приобретенных с целью сноса, строительства (реконструкции) и продажи, и сообщает, что в соответствии с Регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 23.03.2005 N 45н, в Министерстве не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Одновременно обращаем внимание, что согласно пункту 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьей 378 Кодекса.

В соответствии со статьями 1 и 8 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" имущество, являющееся собственностью организации, является объектом бухгалтерского учета этой организации.

Переход права собственности на недвижимость по договору подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом переход права собственности на недвижимость происходит после такой регистрации (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правила формирования в бухгалтерском учете информации об основных средствах организации установлены Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств ПБУ 6/01", утвержденным приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н.

Активы принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при одновременном выполнении условий, установленных пунктом 4 ПБУ 6/01:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Кроме того, согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, и Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (письмо Минфина России от 30.12.1993 N 160), расходы застройщика, связанные с возведением объектов строительства (реконструкцией), отражаются в бухгалтерском учете с применением счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" (независимо от того, осуществляется это строительство подрядным или хозяйственным способом).

С кредита этого счета расходы списываются в корреспонденции:

со счетом 01 "Основные средства" - при принятии инвестором, застройщиком (заказчиком) объектов, законченных строительством, к учету в качестве основных средств;

со счетами 43 "Готовая продукция", 90 "Продажи" - при принятии к учету (при продаже) объектов, законченных строительством и предназначенных для продажи по договорам купли-продажи, а также при совмещении функций субъектов инвестиционной деятельности инвестора, застройщика и подрядчика.

Поэтому предназначенные для продажи объекты недвижимого имущества, приобретенные на праве собственности по договорам купли-продажи в целях их последующего сноса, ведения строительства (реконструкции) и продаже, учитываются в бухгалтерском учете в качестве товаров (готовой продукции) и, следовательно, не признаются объектом налогообложения налогом на имущество организаций.

В случае, если приобретенное на правах собственности указанное недвижимое имущество используется в экономической деятельности организации, то данное имущество в соответствии с требованиями пункта 4 ПБУ 6/01 учитывается в составе основных средств и, следовательно, подлежит налогообложению.

Заместитель директора Департамента

С.В. Разгулин