Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 16 ноября 2010 г. N 03-03-06/1/728 Об учете в целях налогообложения прибыли расходов на аренду и проведение неотделимых улучшений арендованного имущества

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 16 ноября 2010 г. N 03-03-06/1/728

Вопрос: ОАО арендует здание цеха с 26 июля 2010 г. По договору аренды арендатор имеет право производить реконструкцию (неотделимые улучшения) с согласия арендодателя. В соответствии с договором данные неотделимые улучшения передаются арендодателю по мере выполнения работ подрядчиками. Также по мере готовности арендодателю передаются работы, осуществленные арендатором собственными силами (хозяйственным способом). Арендодатель возмещает арендатору (ОАО) расходы, связанные с реконструкцией.

Арендодатель получил здание данного цеха от участника общества в качестве вклада в уставный капитал 26 июля 2010 г. по передаточному акту. На момент передачи нам цеха в аренду арендодатель не являлся еще собственником данного помещения, но документы на госрегистрацию были поданы. Право собственности на здание цеха арендодателем зарегистрировано 4 октября 2010 г. В конце октября 2010 г. ОАО планирует купить у арендодателя здание данного цеха.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 32 части 1 Налогового кодекса просим Вас дать нам разъяснения по нижеследующим вопросам:

1. Вправе ли ОАО в период с 26 июля по 4 октября 2010 г. включить в расходы для целей налогообложения прибыли арендные платежи?

2. Вправе ли арендодатель увеличить стоимость здания цеха на сумму неотделимых улучшений, переданных ему арендатором в период действия договора аренды в соответствии с условиями договора, и в какой момент?

3. Вправе ли ОАО отнести расходы по реконструкции цеха, начатые в период аренды, но оконченные после передачи нам здания цеха в конце октября 2010 г. по акту приема-передачи, но до даты регистрации права собственности, на увеличение стоимости здания и в последующем через амортизацию перенести вышеуказанные расходы на затраты в целях налогообложения прибыли?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу учета расходов на аренду и проведение неотделимых улучшений арендованного имущества в целях налогообложения прибыли и сообщает следующее.

Согласно пункту 11.4 Регламента Минфина России от 23 марта 2005 г. N 45н обращения организаций и индивидуальных предпринимателей по оценке конкретных хозяйственных ситуаций в Департаменте не рассматриваются.

Одновременно сообщаем, что согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество (в том числе земельные участки), а также расходы на приобретение имущества, переданного в лизинг.

На основании пункта 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии со статьями 209 и 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Исключение составляют договоры аренды имущества, заключенные лицом, не являющимся собственником данного имущества, но управомоченным собственником совершать такие операции.

Учитывая изложенное, полагаем, что расходы в виде арендных платежей до даты оформления арендодателем права собственности на подлежащий сдаче в аренду объект недвижимости не могут быть учтены в целях налогообложения прибыли.

Исходя из текста обращения, арендодатель получил основное средство в качестве вклада в уставный капитал. На момент передачи здания в аренду арендодатель не являлся собственником данного здания, но документы на государственную регистрацию были поданы.

В соответствии со статьей 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

При этом пунктом 11 статьи 258 НК РФ предусмотрено, что основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

В соответствии со статьей 256 НК РФ амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 257 НК РФ затраты на реконструкцию увеличивают первоначальную стоимость основного средства и списываются на затраты посредством амортизации согласно положениям статей 258 и 259 НК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируются арендодателем в порядке, установленном главой 25 НК РФ.

Таким образом, если затраты на капитальные вложения в арендованное имущество произведены арендатором и впоследствии возмещаются арендодателем, то произведенные капитальные вложения в основные средства амортизируются арендодателем.

Арендодатель на основании пункта 3 статьи 259.1 НК РФ начинает амортизировать полученные неотделимые улучшения с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 257 НК РФ первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение (а в случае, если основное средство получено налогоплательщиком безвозмездно, либо выявлено в результате инвентаризации, - как сумма, в которую оценено такое имущество в соответствии с пунктами 8 и 20 статьи 250 НК РФ), сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением налога на добавленную стоимость и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ.

Таким образом, полагаем, что арендатор вправе увеличить первоначальную стоимость здания и в последующем через амортизацию перенести расходы на реконструкцию на затраты в целях налогообложения прибыли только после перехода права собственности на данное здание в результате его покупки.

До момента перехода права собственности (то есть покупки здания) расходы на проведение неотделимых улучшений учитываются арендатором и арендодателем в вышеописанном порядке, предусмотренном главой 25 НК РФ.

Заместитель директора Департамента

С.В. Разгулин