Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 20 января 2011 г. N 03-11-06/3/2 О налогообложении предпринимательской деятельности по сдаче организацией квартир в наем или в аренду

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 20 января 2011 г. N 03-11-06/3/2

Вопрос: Наша организация (ООО), применяющая общий режим налогообложения, имеет в собственности квартиры, которые числятся на балансе как "Товар". В связи с отсутствием покупательского спроса принято решение одну из квартир сдать внаем физическому лицу или в аренду юридическому лицу. При реализации квартир мы используем льготу по НДС в соответствии с пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ. В связи с этим у нас возникают вопросы:

При сдаче внаем физическому лицу попадаем ли мы под уплату единого налога на вмененный доход или необходимо внести изменения в виды деятельности с указанием гостиничного бизнеса, и тогда это будет общий режим налогообложения?

При сдаче в аренду квартиры при общем режиме налогообложения будет ли льгота по НДС с сумм арендных платежей?

С какого момента возникает обязанность по уплате налога на имущество с балансовой стоимости квартиры и имеем ли мы право амортизировать данное имущество?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики на письмо о порядке налогообложения предпринимательской деятельности по сдаче в наем или в аренду квартир на основании информации, содержащейся в письме, сообщает следующее.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) на уплату единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности могут переводиться налогоплательщики, осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере оказания услуг по временному размещению и проживанию и использующие в каждом объекте предоставления данных услуг общую площадь помещений для временного размещения и проживания не более 500 квадратных метров.

Согласно статье 346.27 Кодекса к помещениям для временного размещения и проживания относятся помещения, используемые для временного размещения и проживания физических лиц (квартира, комната в квартире, частный дом, коттедж (их части), гостиничный номер, комната в общежитии и другие помещения).

На основании пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) передача жилого помещения для проживания осуществляется по договору найма, заключаемому с физическим лицом.

По договорам аренды (субаренды) жилые помещения могут передаваться только юридическим лицам (пункт 2 статьи 671 ГК РФ). На такую предпринимательскую деятельность положения подпункта 12 пункта 2 статьи 346.26 Кодекса не распространяются.

В связи с этим предпринимательская деятельность налогоплательщиков по передаче в аренду недвижимого имущества (квартир) юридическим лицам должна облагаться в рамках иных режимов налогообложения.

Согласно статье 373 Кодекса налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 Кодекса.

Пунктом 1 статьи 374 Кодекса установлено, что объектами налогообложения указанным налогом для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 Кодекса.

Порядок учета на балансе организаций (за исключением кредитных и бюджетных) объектов основных средств регулируется приказами Минфина России от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", от 13.10.2003 N 91н "Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств" и от 31.10.2000 N 94н "Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению".

В соответствии с пунктом 4 ПБУ 6/01 актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для представления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Учитывая вышеизложенное, квартира, сдаваемая организацией в аренду юридическому лицу, отвечает требованиям, установленным пунктом 4 ПБУ 6/01, и, следовательно, подлежит налогообложению налогом на имущество организаций. При этом по указанному основному средству начисляется амортизация в соответствии с разделом III ПБУ 6/01.

В соответствии с пунктом 4 статьи 346.26 Кодекса уплата организациями единого налога на вмененный доход предусматривает их освобождение, в том числе, от обязанности по уплате налога на имущество организаций (в отношении имущества, используемого для ведения предпринимательской деятельности, облагаемой данным налогом).

В связи с этим квартира, сдаваемая организацией - налогоплательщиком единого налога на вмененный доход в наем физическому лицу, налогообложению налогом на имущество организаций не подлежит.

Заместитель директора Департамента

С.В. Разгулин