Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение о разъяснении порядка формирования земельного участка под многоквартирным домом.
1. По вопросу о том, в каких случаях формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляет орган государственной власти, в каких орган местного самоуправления, в каких случаях арендатор (землепользователь) сообщаем.
Часть 4 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) предусматривает общую норму для органов государственной власти и органов местного самоуправления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В настоящее время в законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое определение термина "формирование земельного участка". Исходя из требований, предусмотренных положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), формирование земельного участка под многоквартирным домом включает в себя:
1) подготовку и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории;
2) выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ), кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета земельного участка.
При этом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории, осуществляемая в отношении земельного участка, находящегося под многоквартирным домом, относится к компетенции органов местного самоуправления.
Кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется уполномоченным органом по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, представленных на основании заявления любого лица (статьи 1, 3, 14 Закона N 221-ФЗ).
Проведение кадастровых работ осуществляется кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и Закона N 221-ФЗ договора подряда на выполнение кадастровых работ по инициативе собственника земельного участка (заказчика). Вместе с тем, заключить данный договор с кадастровым инженером вправе любое лицо.
В соответствии со статьей 37 Закона N 221-ФЗ в результате кадастровых работ кадастровый инженер передает заказчику таких кадастровых работ межевой план, технический план, акт обследования.
На основании статей 9-11 Земельного кодекса формирование земельного участка, находящегося в федеральной собственности, осуществляется федеральными органами исполнительной власти, формирование земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, - исполнительными органами государственной власти субъекта Российской Федерации, формирование земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.
В случае, если государственная собственность на земельный участок не разграничена, формирование такого земельного участка осуществляет орган местного самоуправления (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Решение об образовании земельного участка принимается органами, осуществляющими предоставление земельных участков (статья 29 Земельного кодекса), в том числе на основании обращения заинтересованного правообладателя земельного участка.
2. По вопросу о том, каковы нормы для определения площади земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и принципы установления таких норм сообщаем.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Местоположение границ и размер земельного участка в границах застроенных территорий, а также его площадь определяются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий (часть 4 статьи 43 Градостроительного кодекса).
В соответствии с частью 9 статьи 38 Федерального закона N 221-ФЗ при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка .
Если образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории или иного документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа (часть 10 статьи 38 Федерального закона N 221-ФЗ).
3. По вопросу о том, должна ли в данном случае осуществляться разработка документации по планировке территории (проект планировки территории, проект межевания территории) в соответствии с требованиями статей 42, 43 Градостроительного кодекса или возможно образование новых земельных участков в порядке, установленном статьями 11.3, 11.4 Земельного кодекса, сообщаем.
В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 191-ФЗ) до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса. Не допускается требовать в указанном случае предоставление других документов для утверждения проектов планировки территорий, проектов межевания территорий.
Данной нормой предусмотрены переходные положения градостроительного законодательства. Исходя из содержания указанной нормы, в целях определения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, должна осуществляться разработка проекта планировки территории, проекта межевания территории.
4. По вопросу о том, применяется ли пункт 2 статьи 6 Федерального закона N 191-ФЗ только на случаи, установленные статьями 46.1, 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса, или на иные случаи, установленные законом, сообщаем.
В связи с тем, что пункт 2 статьи 6 Федерального закона N 191-ФЗ не предусматривает ограничений в отношении каких-либо конкретных случаев, Департамент недвижимости считает, что данная норма распространяет свое действие на все отношения, регламентируемые законодательством в области градостроительной деятельности
Директор |
А.И. Ивакин |
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Разъяснены некоторые вопросы формирования земельного участка под многоквартирным домом.
Формирование указанного участка включает в себя подготовку и утверждение проекта планировки и межевания территории, кадастровые работы и государственный кадастровый учет.
Подготовка проекта планировки и межевания территории относится к компетенции органов местного самоуправления. Кадастровый учет недвижимости осуществляется Росреестром.
В результате кадастровых работ инженер передает заказчику межевой и технический планы и акт обследования.
Земельный участок, находящийся в федеральной собственности, формируется федеральными органами власти, принадлежащий субъекту Федерации - регионом, состоящий в муниципальной собственности - муниципалитетом.
Если собственность на участок не разграничена, то он формируется муниципалитетом.
Решение об образовании участка принимают органы, предоставляющие его.
Местоположение границ и размер участка в границах застроенных территорий, а также его площадь определяются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки.
При уточнении границ участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе или в тех, что закрепляли нахождение границ при его образовании.
Если указанные документы отсутствуют, то границами участка являются те, что существуют на местности 15 и более лет и закреплены с использованием природных или искусственных объектов.
Если участки должны образовываться с учетом проекта межевания или иного документа, то при определении местоположения границ они принимаются во внимание.
В целях определения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, должен разрабатываться проект планировки и межевания территории.
Письмо Министерства экономического развития РФ от 29 декабря 2010 г. N Д23-5416 "О разъяснении порядка формирования земельного участка под многоквартирным домом"
Текст письма официально опубликован не был