Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 16 марта 2011 г. N 03-11-11/55 Об учете налогоплательщиком УСН доходов от реализации части объекта недвижимости, приобретенного для целей использования в предпринимательской деятельности

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 16 марта 2011 г. N 03-11-11/55

Вопрос: Прошу разъяснить порядок налогообложения доходов от реализации части объекта недвижимости, приобретенного для целей использования в предпринимательской деятельности.

Объект недвижимости (отдельно стоящее жилое здание с земельным участком) были приобретены мною для последующего перевода жилых помещений в нежилые.

После изменения разрешенного использования земельного участка и перевода жилых помещений в нежилые часть объекта недвижимости стала использоваться для целей предпринимательской деятельности (для собственных нужд предпринимателя и для предоставление нежилых помещений в аренду).

В случае реализации части нежилых помещений (одного этажа) должен ли индивидуальный предприниматель, использующий в качестве объекта налогообложения доходы, уплатить единый налог (6% от дохода, связанного с реализацией части объекта недвижимости) или налог на доходы физических лиц с дохода, уменьшенного на документально подтвержденные расходы, на приобретение жилого дома и земельного участка, а также на реконструкцию объекта недвижимости?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения доходов, полученных от реализации части объекта недвижимости, приобретенного для целей использования в предпринимательской деятельности, и сообщает следующее.

Для осуществления предпринимательской деятельности физическому лицу необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица с указанием видов деятельности, которые он собирается осуществлять, по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности.

Доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.

В случае, если индивидуальным предпринимателем применяется упрощенная система налогообложения и доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, относятся к предпринимательской деятельности, то они, соответственно, будут облагаться в рамках упрощенной системы налогообложения (пункт 24 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось налогоплательщиком в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также, если индивидуальным предпринимателем не указывались при регистрации виды деятельности, связанные с продажей собственного недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 Кодекса.

Указанные доходы, полученные налогоплательщиком при реализации части нежилых помещений и подлежащие обложению налогом на доходы физических лиц, могут быть уменьшены в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. При этом размер указанных расходов должен быть рассчитан пропорционально реализуемой части нежилых помещений.

Вместе с этим сообщаем, что доходы, полученные при реализации части нежилых помещений, не могут быть уменьшены на расходы, понесенные в связи с покупкой земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, так как земельный участок является самостоятельным объектом, который, как следует из письма, не реализуется.

Одновременно также сообщаем, что в соответствии с пунктом 11.4 Регламента Минфина России от 23.03.2005 N 45н обращения организаций и индивидуальных предпринимателей по оценке конкретных хозяйственных ситуаций в Департаменте не рассматриваются.

Заместитель директора Департамента

С.В. Разгулин