Письмо Министерства экономического развития РФ от 10 декабря 2010 г. N д23-5067 "О возможности расположения на земельном участке несколько многоквартирных домов"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел письмо по вопросу о возможности расположения на одном земельном участке двух и более многоквартирных домов и в пределах компетенции сообщает.

Исходя из содержания письма, ЗАО "СЗИЖК" осуществляет строительство многоквартирных домов на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена. ЗАО "СЗИЖК" планирует сдать три многоквартирных дома в эксплуатацию и сформировать под ними земельный участок таким образом, чтобы многоквартирные дома были расположены на одном земельном участке и чтобы это повлекло возникновение права общей долевой собственности на данный земельный участок собственников квартир одновременно в трех многоквартирных домах.

В настоящее время понятие "формирование земельного участка" законодательством не предусмотрено. Вместе с тем подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) установлен перечень работ по формированию земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставление которых осуществляется в целях строительства. Перечень работ по формированию земельных участков включает в себя выполнение работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

В связи с тем, что в письме ЗАО "СЗИЖК" речь идет о земельном участке, на котором уже расположены многоквартирные жилые дома, под понятием "формирование земельных участков" следует понимать выполнение кадастровых работ.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Если земельный участок, на котором расположены три многоквартирных жилых дома, является делимым, то есть имеется возможность обеспечения доступа к жилым домам, соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и т.п. требований, наиболее целесообразным считать раздел земельного участка по числу расположенных на них жилых домов. Это будет способствовать упрощению управления многоквартирным домом. Вместе с тем, это право, а не обязанность владельцев помещения, как собственников земельного участка, поскольку совокупность многоквартирных домов, расположенных на одном земельном участке, может представлять собой жилой комплекс с самостоятельными почтовыми адресами и (или) корпусами.

Следует отметить, что Федеральным законом от 05.12.2005 N 153-ФЗ "О внесении изменений в статью 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" исключено понятие "кондоминиум". Внесение указанных изменений обусловлено введением в действие с 01.03.2005 Жилищного кодекса, в положениях которого понятие "кондоминиум" (как единый комплекс недвижимого имущества) в настоящее время не используется, а также признанием Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" утратившим силу с 01.03.2005. Данные изменения являются, по сути, редакционными, направленными на приведение норм данного закона в соответствие с Жилищным кодексом.

Вместе с тем, исходя из письма следует, что в настоящее время многоквартирные дома расположены на нескольких земельных участках, которые планируется сформировать в один земельный участок.

Согласно части 4 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.

Границы территориальных зон устанавливаются в картах градостроительного зонирования правил землепользования и застройки. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку (часть 4 статьи 30 Градостроительного кодекса).

Установление границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства осуществляется в документации по планировке территории - проект планировки территории, проект межевания территории, градостроительный план земельных участков (части 1, 5 статьи 41 Градостроительного кодекса).

На основании статьи 38 Градостроительного кодекса размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.

Вместе с тем, обращаем внимание на то, что земельные участки под многоквартирными домами находятся в общей долевой собственности собственников помещений в этих многоквартирных домах. Объединение данных земельных участков возможно на основании соглашения между их сособственниками (статьи 11.2, 11.6 Земельного кодекса), что по мнению Департамента недвижимости, не реализуемо в связи с большим количеством сособственников общей долевой собственности на указанные земельные участки.

Заместитель директора Департамента недвижимости

М.В. Бочаров