Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 14 апреля 2011 г. N 03-11-06/2/55 Об учете арендодателем, применяющим УСН, платежей, поступающих от арендаторов за жилищно-коммунальные услуги

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 14 апреля 2011 г. N 03-11-06/2/55

Вопрос: Просим Вас ответить, подлежит ли включению в налогооблагаемый доход сумма компенсации коммунальных расходов, оплачиваемая Арендаторами?

Наша организация применяет упрощенную систему налогообложения, уплачивает налог от дохода. Основной вид деятельности - сдача в аренду помещений для размещения торговых мест и хранения продовольственных товаров.

Договорами аренды предусмотрена обязанность Арендаторов оплачивать арендную плату в установленной сумме и возмещать коммунальные расходы, включающие плату за потреблённые электроэнергию, воду и вывоз бытовых отходов. Договором аренды также предусмотрена обязанность Арендодателя заключить договоры с поставщиками вышеуказанных коммунальных услуг.

Возмещение расходов по условиям договоров предусмотрено производить в следующем порядке:

Расходы на электроэнергию - по фактически израсходованной электроэнергии по цене поставщика - АК с учетом установленной договором с АК нормы потерь в сетях (5%). Согласно условиям договоров аренды все Арендаторы обязаны установить счетчики в своих помещениях и передавать ежемесячно показания их Арендодателю.

Расходы на водопотребление - из расчета фактического расхода воды в арендуемом здании по показаниям водосчётчика, установленного в здании, цены поставщика и удельного веса площади арендуемого помещения в общей площади здания (помещения в торговом здании сдаются нескольким Арендаторам).

Вывоз бытовых отходов - из расчета фактического расхода Арендодателя и удельного веса площади арендуемого помещения в общей площади всех помещений Арендодателя.

От суммы возмещаемых коммунальных услуг предусмотрена уплата Арендодателю вознаграждение в размере 5%.

Мы считаем, что сумма возмещения коммунальных платежей не должна включаться в налогооблагаемый доход по УСНО и отражаться в бухгалтерском учёте как реализация.

Кроме того, организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, не учитывают доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ, в том числе суммы, поступившие в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером (агентом, поверенным) за комитента (принципала, доверителя), если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера (агента, поверенного) в соответствии с условиями заключенных договоров. В изложенной ситуации Арендодатель является агентом, которому Арендатор-принципал поручил заключить договор с поставщиками коммунальных услуг за счет Арендатора. Сумма вознаграждения Арендодателя должна быть включена в доход, а возмещение затрат, по нашему мнению, не является доходом Арендодателя.

Какова позиция Министерства финансов России по данному вопросу на сегодняшний день с учётом арбитражной практики?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу применения упрощенной системы налогообложения организацией-арендодателем и сообщает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при применении организацией упрощенной системы налогообложения в составе доходов учитываются доходы от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьями 249 и 250 главы 25 "Налог на прибыль организаций" Кодекса. При этом доходы, предусмотренные статьей 251 Кодекса, в составе доходов не учитываются.

На основании статьи 249 Кодекса доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

Учитывая изложенное, суммы платежей арендаторов за жилищно-коммунальные услуги (плата за электроэнергию, воду и вывоз бытовых отходов), поступающие на счет организации-арендодателя, должны учитываться в составе ее доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

В случае заключения организацией-арендодателем с арендаторами агентских договоров следует иметь в виду, что согласно подпункту 9 пункта 1 статьи 251 Кодекса при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. При агентском договоре сделка с третьими лицами агентом, выступающим от своего имени, но за счет принципала, должна быть совершена после заключения агентского договора и только в интересах принципала.

При соблюдении вышеуказанных условий по сделке с третьими лицами у агента, применяющего упрощенную систему налогообложения, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение.

Заместитель директора Департамента

С.В. Разгулин