Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 22 июля 2011 г. N 03-04-05/7-527 О невозможности применения имущественного налогового вычета по НДФЛ в отношении доходов, получаемых индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 22 июля 2011 г. N 03-04-05/7-527

Вопрос: В 2010 году мной было приобретено пять объектов недвижимого имущества (нежилые помещения), при этом в договоре была указана только общая стоимость этих объектов, без указания цены каждого из них в отдельности. В этом же году мной были проданы два объекта. Эти два объекта не использовались мной в предпринимательской деятельности; с доходов, полученных от их продажи, я должен уплатить налог на доходы физических лиц.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщик имеет право на налоговый вычет в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг.

Я намерен уменьшить сумму дохода на сумму фактически произведенных расходов. В связи с этим возникает вопрос, как правильно определить стоимость реализованного имущества:

- разделить указанную в договоре приобретения общую стоимость пяти объектов на их общую площадь, установив, таким образом, среднюю стоимость квадратного метра, и, соответственно, затем определить стоимость проданных двух объектов;

- учитывая, что каждый из пяти объектов находится в различных районах города Омска, разную площадь, этажность, год постройки и качественное состояние, из чего следует, что каждый из объектов имеет различную рыночную стоимость, уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов от продажи двух объектов на их рыночную стоимость (перед продажей указанных двух объектов мной была проведена их рыночная оценка).

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваше письмо от 20.05.2011 по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Из письма следует, что налогоплательщик приобрел в 2010 году пять объектов недвижимого имущества (нежилые помещения), при этом в договоре была указана только общая стоимость этих объектов без указания цены каждого из них в отдельности. В этом же году были проданы два объекта.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

К таким документально подтвержденным расходам можно отнести расходы, связанные с приобретением продаваемого имущества. При этом необходимо иметь документы, фактически подтверждающие данные расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки и другие документы).

Следовательно, представление налогоплательщиком документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт произведенных налогоплательщиком расходов, связанных с получением доходов от продажи именно этого недвижимого имущества, является одним из обязательных условий предоставления физическому лицу имущественного налогового вычета, предусмотренного абзацем вторым подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

Статьей 220 Кодекса не предусмотрен иной способ (расчетный, оценочный) подтверждения размера расходов, произведенных физическим лицом.

Также обращаем внимание, что положения подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Заместитель директора Департамента

С.В. Разгулин