Письмо Министерства экономического развития РФ от 21 февраля 2011 г. N Д23-612 "Об обязательном согласовании местоположения границ земельных участков, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ таких земельных участков; о приостановлении органом кадастрового учета осуществления государственного кадастрового учета земельного участка при выявлении пересечения границ земельных участков; о праве арендатора пользоваться и владеть земельным участком, предоставленным в аренду, только в рамках заключенного в установленном порядке договора аренды"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России [далее - Департамент недвижимости] рассмотрел обращение по вопросам согласования местоположения границ земельных участков, пересечения границ земельных участков, продажи земельного участка, предоставленного на праве аренды, и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Однако по затронутым в обращении вопросам полагаем возможным отметить следующее.

1. По вопросу обязательного согласования местоположения границ земельных участков

В соответствии с ч. 1 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) местоположение границ земельных участков подлежит в установленном Законом о кадастре порядке обязательному согласованию с лицами, указанными в ч. 3 ст. 39 Закона о кадастре, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

Согласно ч. 2 ст. 39 Закона о кадастре предметом согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы земельного участка, одновременно являющейся границей другого земельного участка, принадлежащего указанному заинтересованному лицу.

В связи с этим согласование местоположения границ земельных участков осуществляется в случаях, когда в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ:

- земельного участка, являющегося объектом кадастровых работ;

- земельных участков, смежных с земельным участком, являющимся объектом кадастровых работ, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, местоположение границ земельных участков, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, должно быть согласовано в порядке, установленном Законом о кадастре [независимо от наличия в государственном кадастре недвижимости сведений о правах на указанные земельные участки либо сведений о координатах характерных точек их границ или иного описания местоположения границ), если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ таких земельных участков.

2. По вопросу пересечения границ земельных участков

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 26 Закона о кадастре государственный кадастровый учет приостанавливается в случае, если одна из границ земельного участка, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, пересекает одну из границ другого земельного участка, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости).

При этом необходимо отметить, что согласно ч. 3 ст. 26 Закона о кадастре орган кадастрового учета при принятии решения о приостановлении должен установить возможные причины возникновения обстоятельств, являющихся основанием для принятия такого решения (в связи с технической ошибкой, допущенной органом кадастрового учета, с ошибкой, допущенной кадастровым инженером (лицом, считающимся кадастровым инженером в соответствии с ч. 1 ст. 44 Закона о кадастре) при выполнении кадастровых работ (территориального землеустройства) в отношении земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, или в отношении другого земельного участка, кадастровый учет которого был осуществлен ранее, и т.п.).

Соответственно, в случае выявления пересечения границ орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета земельного участка до устранения обстоятельств, послуживших основанием для принятия такого решения, но не более чем на три месяца.

3. По вопросу продажи земельного участка, предоставленного на праве аренды

Аренда земельных участков регулируется нормами гражданского и земельного законодательства.

В соответствии с положениями ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, а также собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании ст. 606 Гражданского кодекса по договору аренды [имущественного найма] арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю] имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Следовательно, при предоставлении собственником земельного участка во временное владение и пользование или во временное пользование у арендатора такого участка возникает право на временное владение и пользование или на временное пользование данным участком на условиях, установленных договором аренды.

Вместе с тем следует отметить, что согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Наряду с этим в соответствии с п. 6 ст. 22 Земельного кодекса арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом.

Таким образом, арендатор вправе пользоваться и владеть земельным участком, предоставленным в аренду, только в рамках заключенного в установленном порядке договора аренды, также арендатор вправе передать свое право аренды на земельный участок другому лицу, однако распоряжаться таким земельным участком (например, совершать сделки) вправе только собственник.

Директор Департамента недвижимости

А.И. Ивакин