Апелляционное определение СК по гражданским делам Астраханского областного суда от 29 января 2014 г. по делу N 33-33/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего: Мухамбеталиевой Н.Х.

судей областного суда: Спрыгиной О.Б.,

Радкевича А.Л.

при секретаре: Яренковой И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи О.Б. Спрыгиной дело по апелляционной жалобе администрации МО "Приволжский район" на решение Приволжского районного суд Астраханской области от 24 октября 2013 года по делу по иску Дедовой Т. к Обществу с ограниченной ответственностью "БЕСТ ХАУС" о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

истец Дедова Т. В. обратилась в суд с иском к ответчику, указав, что 07.11.2008г. между ООО "БЕСТ ХАУС" и ООО "Астраханский инженерно- консультационный центр" (далее ООО "АИКЦ") был заключен договор N участия в долевом строительстве "Квартала жилой застройки, расположенного по адресу: "адрес". Договор прошел государственную регистрацию 19.08.2011г. Предметом договора является жилой дом, общей проектной площадью "адрес", расположенный на земельном участке N, общей площадью "данные изъяты" по строительному адресу: квартал жилой застройки "адрес". Согласно п. 1.5 Договора Застройщик обязуется передать жилой дом участнику долевого строительства в срок до февраля 2012 г. Цена договора составляет "адрес". ООО "АИКЦ" свои обязательства по договору выполнило в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ между ООО "АИКЦ" и истцом был заключен договор уступки прав требования, по которому она (Дедова Т.В.) принимает право требования по договору участия в долевом строительстве "Квартала жилой застройки, расположенного по адресу: "адрес" N от 07.11.2008г., заключенному между ООО "АИКЦ" и ООО "БЕСТ ХАУС" по передаче двухэтажного одноквартирного индивидуального пятикомнатного жилого дома, общей проектной площадью "данные изъяты", расположенного на участке N общей площадью "данные изъяты". Указанный договор уступки прав требования прошел государственную регистрацию 16.07.2013г. Условия договора истец исполнил. ООО "Бест Хаус" свои обязательства не исполнил. Жилой дом до февраля 2012 г. не достроен и в эксплуатацию не сдан, заказчику не передан. Степень готовности строительства составляет 73%. На сегодняшний день строительство дома прекращено. Основные строительные конструкции незавершенного строительством жилого дома находятся в работоспособном состоянии и могут быть использованы при завершении строительства, соответствуют требованиям пожарной безопасности санитарно- эпидемиологическим нормам и правилам. В связи с чем, истец просила признать право собственности на объект незавершенного строительства в виде 2-х этажного жилого "адрес", расположенного по адресу: "адрес" процентом готовности объекта -73 %, общей площадью "данные изъяты"

Истец Дедова Т.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, уполномочила на представление своих интересов в суде Нечипоренко Е.А.

Представитель истца Нечипоренко Е.А., действующая на основании доверенности от 24.06.2013, в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

Представитель ответчика ООО "БЕСТ ХАУС" - конкурсный управляющий Мотолыгин В.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещён надлежащим образом, о причине неявки суд не уведомил, возражений по заявленным требованиям не представил.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации муниципального образования "Приволжский район" Астраханской области Нургалиева A.M., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ N, в судебное заседание не явилась, представила возражения, в которых просила в удовлетворении иска отказать, рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Решением Приволжского районного суда Астраханской области от 24 октября 2013 года суд удовлетворил исковые требования Дедовой Т. В..

Суд признал за Дедовой Т. В. право собственности на незавершенный строительством жилой "адрес", готовностью 73 %, площадью застройки "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес"

В апелляционной жалобе администрация муниципального образования "Приволжский район" Астраханской области ставит вопрос об отмене решения суда, ввиду неправильного применения норм материального права, нарушения норм процессуального права. Указывают на то, что возведенный объект недвижимости является самовольной постройкой, возведены без разрешительных документов уполномоченных органов, земельный участок в установленном законом порядке ей не представлялся. Поскольку комплекс жилых домов не является объектом недвижимого имущества, жилой дом не может входить в состав другого объекта недвижимости, следовательно, коттеджный поселок не может являться объектом долевого строительства. По смыслу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон) объектом долевого строительства является квартира, нежилое помещение, иные части создаваемого единого объекта недвижимости, объединенные в единое целое общими конструкциями и иными обслуживающими элементами, которые в силу закона будут являться общим имуществом всех собственников частей создаваемого объекта. У участника долевого строительства возникает право собственности на отдельно стоящий жилой дом и право общей долевой собственности на отдельно стоящие здания, что не свидетельствует о создании единого объекта недвижимости. Полагают, что на отношения, возникшие у сторон из договора, не распространяется Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Данные правоотношения регулируются ФЗ от 25.02.99 N 39- ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Представитель ответчика ООО "БЕСТ ХАУС" - конкурсный управляющий Мотолыгин В.В. на заседание судебной коллегии не явился.

Учитывая неоднократное извещение истца, их неявку по неуважительной причине, и в соответствии с требованиями статьи 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившегося представителя ответчика.

Заслушав представителя муниципального образования "Приволжский район" Астраханской области Нургалиеву A.M., поддержавшую доводы жалобы, Дедову Т. В. и ее представителя Нечипоренко Е.А., возражавших против удовлетворения жалобы, докладчика по делу, проверив материалы дела, законность и обоснованность обжалуемого решения районного суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании п. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно ч.ч.1 и 2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органами местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО "Приволжский район Астраханской области" и ООО "БЕСТ ХАУС" заключен договор аренды земельного участка площадью "данные изъяты" из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером N расположенный по адресу: "адрес" "адрес", для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на три года. Из текста соглашения к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды земельного участка продлен на два года, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год.

Стороны не отрицали, что застройщиком ООО "БЕСТ ХАУС" была утверждена проектная документация строящегося коттеджного поселка (п. 1.2 Договора), согласно которой объект недвижимости - поселок из 79 индивидуальных жилых домов с этажностью не более 3-х. В состав общего имущества, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства, будет входить: площади озеленений по дворам и улицам, площади твердых покрытий по дворам и улицам, площади участков внешнего благоустройства и иные объекты общего пользования, не подлежащие передаче в муниципальную собственность. Газо- водоснабжение и водоотведение - централизованное (п.1 Предмет Договора, разрешение на строительство).

ДД.ММ.ГГГГ застройщику выдано Разрешение на строительство объекта капитального строительства - коттеджный поселок, состоящий из 79 жилых домов усадебной застройки по адресу: "адрес" со сроком действия до 31.12.2007г.

Впоследствии срок действия вышеуказанного Разрешения продлевался до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "АИКЦ" и ООО "БЕСТ ХАУС" был заключен договор N участия в долевом строительстве "Квартала жилой застройки в северо-восточной части "адрес"". Объектом договора является, согласно п. 1.4 договора, двухэтажный одноквартирный индивидуальный пятикомнатный жилой дом, общей проектной площадью "данные изъяты" расположенный на участке N общей площадью "данные изъяты". Цена договора составила "данные изъяты"

Договор прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области.

ООО "АИКЦ" свои обязанности по внесению денежных средств по договору от ДД.ММ.ГГГГ выполнило, что следует из акта взаимных расчетов от ДД.ММ.ГГГГ г.

ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор уступки прав (договор цессии) между ООО "АИКЦ" и Дедовой Т.В., согласно которому, последняя приняла на себя право требования по договору участия в долевом строительстве "Квартала жилой застройки, расположенного по адресу: "адрес" "адрес"" N от 07.11.2008, заключенному между ООО "АИКЦ" и ООО "Бест Хаус" по передаче двухэтажного одноквартирного индивидуального пятикомнатного жилого дома, общей проектной площадью "данные изъяты"., расположенного на участке N общей площадью "данные изъяты"

Указанный договор уступки прав требования был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Астраханской области 16.07.2013г.

За передаваемое по договору цессии право требования Цессионарий оплатила Цеденту "данные изъяты". Оплата произведена путем подписания акта взаимного зачета имеющихся у сторон требований.

Истцом в полном объеме представлены доказательства, которыми подтвержден факт выполнения ООО "АИКЦ" условий договора N от 07.11.2008г участия в долевом строительстве "Квартала жилой застройки "адрес"" и факт выполнения истцом Дедовой Т.В. условий договора уступки прав от 25.06.2013г., тогда как ООО "Бест Хаус" в полной мере свои обязательства не выполнены, поскольку степень готовности указанного дома составляет лишь "данные изъяты"

В настоящий момент в отношении ООО "Бест Хаус" введена процедура банкротства, в связи с чем, строительство дома истца не ведется.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу.

С учетом приведенных положений материального права, а также положений ст. 128 ГК РФ, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

В соответствии с п.2 ст.2 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и(или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Разрешая указанный спор, судебная коллегия полагает, что необходимо принимать во внимание то, что коттеджный поселок, исходя из системного толкования положений п.2.ст.2 Федерального закона N 214-ФЗ, ст. 130 ГК РФ следует отнести к "иным объектам недвижимости", на которые распространяется действие Федерального закона N 214-ФЗ.

Юридически значимым обстоятельством в данном случае является тот факт, что коттеджный поселок, исходя из разрешительной и проектной документации, является единым обособленным комплексом как совокупность объектов, объединенных единым функциональным предназначением. В указанный обособленный комплекс включается имущество, как в виде жилых домов, так и в виде объектов инфраструктуры, предназначенных для обслуживания домов и удовлетворения потребностей жителей поселка.

При этом то обстоятельство, что в состав коттеджного поселка входят жилые дома, каждый из которых представляет собой отдельный объект недвижимости, с учетом единства функционального назначения - создание жилого комплекса с автономной территорией с объектами благоустройства, не исключает возникновения между застройщиком и гражданами, участвующими в финансировании коттеджного поселка, отношений, основанных на Федеральном законе N 214-ФЗ.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии у участников строительства коттеджного поселка права общей долевой собственности на общее имущество, которое свидетельствовало бы о создании единого объекта, судебной коллегией отклоняются, поскольку комплекс недвижимого имущества как единое целое может существовать не только в форме конструктивно прочно связанных друг с другом конструкций, но и в виде обособленного имущества, объединенного единым функциональным назначением, что в данном случае имеет место. Имущество, которое по условиям договора долевого участия после окончания строительства передается в общедолевую собственность, как раз и свидетельствует о едином функциональном назначении всего объекта.

Факт расторжения договора аренды на данный момент земельного участка, на котором осуществлялась комплексная застройка, в том числе и дома истца, не влияет на права истца по приобретению его в собственность, в силу вышеописанных требований законодательства и отсутствия ее вины.

В силу ст. 130 ГК РФ к объектам недвижимого имущества, законодателем отнесено, в том числе незавершенное строительство, право собственности на которое, регистрируется в порядке ст. 25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и которое в силу ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права, следовательно, признание права собственности на такие объекты возможно, в том числе, по решению суда.

В соответствии с п.1 ст.1 ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно п.4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию этих объектов передать соответствующей объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Законом предусмотрено приобретение участниками долевого строительства права собственности на объект долевого строительства путем заключения договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном Законом.

При таких обстоятельствах и с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за помещения в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательств ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе, путем предъявления требования о признании права собственности на незавершенный строительством объект.

Представленный истцом договор соответствует установленным законом требованиям, зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, истец как участник долевого строительства вправе требовать признания права собственности на объект строительства, созданный за счет внесенных им денежных средств.

На момент рассмотрения дела судом первой инстанции строительство данного объекта не завершено, в эксплуатацию он не введен, не прошел кадастровый учет в качестве объекта незавершенного строительства.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что объект фактически возведен, необходимо решить вопрос о приведении его в соответствие с требованиями проекта и градостроительной документации, подключении коммуникаций.

Вместе с тем, имеется паспорт объекта незавершенного строительства, составленный Астраханским филиалом ФГУП "Ростехивентаризация - Федеральное БТИ" Приволжское отделение - строение по адресу "адрес".

Согласно техническому описанию объекта, общая площадь здания по проекту- "данные изъяты". и фактически составляет - "данные изъяты" метров, процентом готовности объекта - "данные изъяты"

По договору участия в долевом строительстве истцу должен быть передан объект площадью "данные изъяты"

Судом установлено, что данный жилой дом строился ООО "Бест Хаус" в соответствии со строительными и санитарными и пожарными нормами и требованиями (л.д.51-66), однако в настоящий момент закончен строительством быть не может из-за отсутствия у ответчика разрешения на строительство.

Согласно п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

С учетом приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец, надлежащим образом исполнивший свое обязательство по договору путем внесения платы за помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав в судебном порядке.

При таком положении суд пришел к правильному выводу о том, что исковые требования истца подлежат удовлетворению, поскольку не нарушают чьих- либо прав.

Судебная коллегия считает, что судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, собранные по делу доказательства всесторонне исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права судом допущено не было.

Статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства глава 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", дополнена параграфом 7 "Банкротство застройщиков".

Статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства глава 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", дополнена параграфом 7 "Банкротство застройщиков".

Частью 3 ст. 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" определено, что сведения о том, что должник является застройщиком, подлежат указанию должником либо, если об этом известно конкурсному кредитору или уполномоченному органу, также ими в заявлении о признании должника банкротом.

В этом случае арбитражный суд указывает о применении при банкротстве должника правил настоящего параграфа в определении о принятии заявления о признании должника банкротом. Сведения о принятии заявления о признании должника банкротом подлежат опубликованию в порядке, установленном статьи 28 настоящего Федерального закона.

Если сведения о том, что должник является застройщиком, становятся известны арбитражному суду после возбуждения дела о банкротстве, арбитражный суд выносит по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, или по собственной инициативе определение о применении при банкротстве должника правил настоящего параграфа. Сведения, содержащиеся в указанном определении, подлежат опубликованию в порядке, установленном статьей 28 настоящего Федерального закона.

Согласно имеющемуся в материалах дела определению арбитражного суда Астраханской области от 12 декабря 2013г. ООО "БЕСТ ХАУС" признано несостоятельным (банкротом). Открыто конкурсное производство. Как следует из определения суда, к обществу не применялась специальная процедура о банкротстве застройщика. Следовательно, заявленные требования истца не подлежат разрешению в ходе применения к ООО "БЕСТ ХАУС" процедуры банкротства.

При таких обстоятельствах, решение суда следует признать законным и обоснованным. Сама по себе иная оценка автором апелляционной жалобы представленных доказательств не может служить основанием к отмене правильного по существу решения. Доводы жалобы направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств по настоящему гражданскому делу, которые были всесторонне, полно и объективно исследованы судом. Данные доводы обсуждались судом первой инстанции, им дана правильная правовая оценка в соответствии с требованиями ГПК РФ, а потому на правильность обжалуемого судебного постановления они повлиять не могут.

Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения суда, как о том ставится вопрос в апелляционной жалобе, не имеется.

ОПРЕДЕЛИЛА:

Руководствуясь ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда,

решение Приволжского районного суда Астраханской области от 24 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации МО "Приволжский район - без удовлетворения.