Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 17 марта 2014 г. по делу N 33-582/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Мотлоховой В.И.

судей Лящовской Л.И., Стефановской Л.Н.

при секретаре Абросимовой Ю.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Боева А.К. к ЗАО "Белгородская ипотечная корпорация", Волк (Архиповой) О.А., Свечкарь А.А., Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области о признании договоров недействительными и признании права собственности

и встречным искам Волк (Архиповой) О.А. к Боеву А.К., ЗАО "ЖПСК ЖБИ-3"о признании недействительным договора купли-продажи, исключении записи о регистрации из ЕГРП и признании права собственности на объект незавершенного строительства, Свечкарь А.А. к Боеву А.К., ЗАО "ЖПСК ЖБИ-3" о признании недействительным договора купли-продажи, исключении записи о регистрации из ЕГРП и признании права собственности на объект незавершенного строительства

по апелляционным жалобам представителя конкурсного управляющего ЗАО "ЖПСК ЖБИ-3"-Зубова В.В., представителя Боева А.К. - Боева А.А.

на решение Яковлевского районного суда Белгородской области от 31 октября 2013 г.

Заслушав доклад судьи Лящовской Л.И., объяснения истца-ответчика Боева А.К., его представителей Боева А.А. и Пивневой Г.Н., представителя ЗАО "ЖПСК ЖБИ-3"-Алимурадовой Л.Р., поддержавших доводы жалоб, ответчика-истца Свечкарь А.А.и представителя ответчика-истца Вовк(Архиповой)О.А.- Гудыменко А.А., считавших решение суда законным и обоснованным, представителя Белгородской ипотечной корпорации- Комеристого Д.Н. и представителя Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области Кулешовой Е.Н., проверив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" (далее - ЗАО "ЖПСК ЖБИ-3") в лице конкурсного управляющего Овчинникова А.В. и Боевым А.К. заключен договор купли-продажи N N, по которому последний приобрел в собственность объекты незавершенного строительства площадью ... кв.м по адресу: "адрес", площадью ... кв.м по адресу: "адрес", площадью "данные изъяты" кв.м по адресу: "адрес"

Дело инициировано иском Боева А.К., в котором он, ссылаясь на то, что сделки по передаче в собственность земельных участков под приобретенными им объектами незавершенного строительства производились ЗАО "Белгородская ипотечная корпорация" с нарушением действующего законодательства, а именно ст.552, 273 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ, поскольку земельные участки под приобретенными им объектами недвижимости принадлежали Свечкарь А.А., Хасаншиной Н.Ш. и Волк (до брака - Архиповой) О.А. соответственно, с учетом увеличения требований, просил признать недействительными договоры на передачу в собственность земельных участков названным лицам, исключить записи о регистрации из ЕГРП и признать право собственности на земельные участки, зарегистрированные за Свечкарь А.А. и Волк О.А. В свою очередь Свечкарь А.А. обратилась со встречным исковым заявлением о признании недействительным договора купли-продажи N N от ДД.ММ.ГГГГ в части, касающейся приобретения объекта незавершенного строительства площадью "данные изъяты" кв.м., исключении записи о его регистрации за Боевым А.К. в ЕГРП и признании права собственности на него за Свечкарь А.А.

С аналогичными встречными требованиями относительно участка площадью ... кв.м. обратилась и Волк О.А. Кроме того, последняя просила взыскать государственную пошлину в размере ... руб.

Хасаншина Н.Ш. ДД.ММ.ГГГГ умерла, в связи с чем производство по делу определением Яковлевского районного суда от 09.10.2013 выделено в отдельное производство и приостановлено.

Решением суда иск Боева А.К. отклонен, встречные иски Волк О.А. и Свечкарь А.А. признаны обоснованными в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель конкурсного управляющего ЗАО "ЖПСК ЖБИ-3") Зубов В.В. и представитель Боева А.К. - Боев А.А. просят решение отменить в виду нарушения норм материального и процессуального права.

Судебной коллегией по гражданским делам Белгородского областного суда постановлено перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, ввиду не привлечения к участию в деле ЗАО "ЖПСК ЖБИ-3" в качестве соответчика по встречным искам Свечкарь А.А. и Волк О.А. к Боеву А.К. о признании недействительным договора купли-продажи N1 от 28.03.2013, заключенного между ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" (далее - ЗАО "ЖПСК ЖБИ-3") в лице конкурсного управляющего Овчинникова А.В. и Боевым А.К., о правах и обязанностях которого был разрешен спор.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, обсудив приведенные в жалобе доводы, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены обжалуемого судебного постановления ввиду наличия безусловных оснований к его отмене, предусмотренных п.2 ч.4 ст.330 ГПК РФ.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании ст.164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.454 ГК РФ договор купли-продажи влечет переход права собственности на предмет договора от продавца к покупателю, т.е. для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора купли-продажи.

В силу ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ).

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

на основании ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО "БИК" и ЗАО "ЖПСК ЖБИ-3" заключен договор аренды N N спорных земельных участков, на срок 3 года для индивидуального жилищного строительства. Дополнительным соглашением N N от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды срок договора аренды земельных участков продлен на 5 месяцев.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО "БИК" и ЗАО "ЖПСК" ЖБИ-3" заключено соглашение о расторжении договора аренды и земельные участки по акту приема-передачи переданы ОАО "БИК", ДД.ММ.ГГГГ произведена его государственная регистрация.

ДД.ММ.ГГГГ ОАО "БИК" произвел отчуждение земельных участков Свечкарь А.А. и Волк (Архиповой) О.А., спорное имущество было передано продавцом покупателям, о чем составлен акт его приема-передачи, в соответствии со ст.551 ГК РФ, покупатели зарегистрировали за собой право собственности на имущество.

Таким образом, указанные доказательства, безусловно, свидетельствуют об исполнении сделок.

Оценивая в совокупности указанные выше обстоятельства и нормы права, суд пришел к правильному выводу о том, что оспариваемые Боевым сделки полностью соответствуют требованиям закона, отражают действительную волю сторон, а принятые на себя по данным сделкам обязательства, сторонами исполнены полностью и отказал в удовлетворении требований истца о признании сделок недействительными.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "ЖПСК" ЖБИ-3" в лице конкурсного управляющего Овчинникова А.В. и Боевым А.К.заключен договор купли-продажи, по которому в собственность Боева переданы объекты незавершенного строительства, расположенные на земельных участках принадлежащих Свечкарь и Архиповой..

Боев просил признать за ним право собственности на спорные земельные участки, однако эти требования также не подлежат удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении требований о признании за Боевым права собственности на спорные земельные участки судебная коллегия учитывает то обстоятельство, что на дату заключения договора купли-продажи объекты имели ... готовности, в связи с чем не отвечали признакам здания, строения или сооружения, так как не могли быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Судебная коллегия принимает во внимание положения ст.130 ГК РФ, п.10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, учитывая, что при предоставлении земельного участка в собственность применение положений п.1 ст.36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается. Эти объекты не перечислены в указанной норме ЗК РФ, в отличие от зданий, строений или сооружений.

Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п.1 ст.36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п.1 ст.36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства. По смыслу ст.36 ЗК РФ объект незавершенного строительства не является зданием, строением и сооружением, в силу нахождения которого на земельном участке у собственника объекта имеется право на выкуп этого участка.

Доказательств тому, что объекты недвижимого имущества на момент заключения договора купли-продажи сданы в эксплуатацию, материалы дела не содержат

В связи с чем, доводы жалобы Боева со ссылкой на ст.552 ГК РФ необоснованны, поскольку в ней речь идет о договоре продажи здания, сооружения и т.д., а не объекта незавершенного строительства.

В силу ст.ст. 11,12 ГК РФ и ч.1 ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов и может избрать только тот способ защиты права, который приведет к восстановлению нарушенных прав и охраняемых законом интересов.

Согласно Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Судебная коллегия считает, что Боев не представил суду доказательств нарушения прав, подлежащих защите в соответствии с избранным способом защиты. При этом истец не лишен возможности избрать иной способ защиты права.

Встречные требования Волк и Свечкарь о признании недействительным договора купли-продажи N N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Боевым А.К. и ЗАО "ЖПСК ЖБИ-3" о прекращении права собственности на объекты незавершенного строительства и аннулировании записей о праве собственности на них как последствия признания договора купли-продажи недействительным, а также о признании за истцами права собственности на объекты незавершенного строительства также не подлежат удовлетворению.

В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст.128 ГК РФ, к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Следовательно, признание права собственности на новую вещь, изготовленную с соблюдением закона и иных правовых актов, возможно по решению суда.

В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно п.2 ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Суд, удовлетворяя требования истцов по встречному иску, сослался на то, что объекты возведены силами ответчиков, что подтверждается показаниями свидетелей, квитанциями о приобретение строительных материалов, проектом индивидуального жилого дома, а также техническими паспортами объектов незавершенного строительства.

Как следует из материалов дел правоустанавливающих документов, ДД.ММ.ГГГГ администрация Яковлевского района выдала ЗАО "ЖПСК" ЖБИ-3" разрешение на строительство.

Согласно представленных кадастровых планов от ДД.ММ.ГГГГ на земельных участках, принадлежащих Свечкарь и Архиповой находятся объекты незавершенного строительства, на которые ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ЗАО "ЖПСК" ЖБИ-3" получены свидетельства о государственной регистрации (т.1.л.д.224-250,т.2 л.д.1-18).

Удовлетворяя заявленные требований суд первой инстанции оставил без внимания разъяснения, приведенные в п.59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которого, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст.8 ГК РФ.

При таких обстоятельствах вывод о необходимости признания права собственности на объекты незавершенного строительства в судебном порядке неправилен, поэтому исковые требования ответчиков-истцов не подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку заявленные ими требования взаимосвязаны между собою.

С учетом вышеизложенного, и на основании положений п.2 ст.328 ГПК РФ, п.4 ч.1 ст.330 ГПК РФ, в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда и принять по делу новое решение о признании заявленных требований необоснованными и подлежащими отклонению.

Руководствуясь п.2 ст.328 ГПК РФ, п.4 ч.1 ст.330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Яковлевского районного суда Белгородской области от 31 октября 2013 г. по делу по иску Боева А.К. к ЗАО "Белгородская ипотечная корпорация", Волк (Архиповой) О.А., Свечкарь А.А., Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области о признании договоров недействительными и признании права собственности и встречным искам Волк (Архиповой) О.А. к Боеву А.К., ЗАО "ЖПСК ЖБИ-3" о признании недействительным договора купли-продажи, исключении записи о регистрации из ЕГРП и признании права собственности на объект незавершенного строительства, Свечкарь А.А. к Боеву А.К., ЗАО "ЖПСК ЖБИ-3" о признании недействительным договора купли-продажи, исключении записи о регистрации из ЕГРП и признании права собственности на объект незавершенного строительства, отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Боева Анатолия Кирилловича к ЗАО "Белгородская ипотечная корпорация", Волк (Архиповой) О.А., Свечкарь А.А., Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области о признании договоров недействительными и признании права собственности и встречные исковые требования Волк (Архиповой) О.А. к Боеву А.К., ЗАО "ЖПСК ЖБИ-3" о признании недействительным договора купли-продажи, исключении записи о регистрации из ЕГРП и признании права собственности на объект незавершенного строительства, Свечкарь А.А. к Боеву А.К., ЗАО "ЖПСК ЖБИ-3" о признании недействительным договора купли-продажи, исключении записи о регистрации из ЕГРП и признании права собственности на объект незавершенного строительства признать необоснованными и отклонить.

Председательствующий

Судьи