Апелляционное определение СК по административным делам Томского областного суда от 11 февраля 2014 г. по делу N 33-136/2014

Судебная коллегия по административным делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Ахвердиевой И.Ю.,

судей: Бондаревой Н.А., Фоминой Е.А.,

при секретаре Кошкиной Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске по апелляционной жалобе Железнякова Ю. П. на решение Октябрьского районного суда г.Томска от 31 октября 2013 года

дело по заявлению Железнякова Ю. П. о признании незаконным решения регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое здание.

Заслушав доклад судьи Бондаревой Н.А., возражения представителя Управления Росреестра по Томской области Казаковой Т.А., считавшей решение не подлежащим отмене, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Железняков Ю.П. обратился в суд с заявлением о признании незаконным решения регистратора об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое здание, возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее - Управление Росреестра по Томской области) обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения о государственной регистрации права собственности.

В обоснование требований указал, что на основании договора от 10.04.2013 N 13/Н01 приобрел у ООО "Молчановское производственное предприятие "Дары природы" произведенное помещение завода - кирпичное одноэтажное нежилое здание /__/ года постройки общей площадью /__/ кв.м, расположенное по адресу: /__/. За государственной регистрацией перехода к нему права собственности на указанное нежилое здание обратился в Молчановское отделение Управления Росреестра по Томской области. В регистрации отказано в связи с тем, что в договоре купли-продажи и акте приема-передачи отсутствуют сведения о земельном участке, на котором расположено отчуждаемое здание, а также не представлены заявление и соглашение об изменении арендатора в договоре аренды земельного участка, занятого нежилым зданием. Считал отказ в регистрации незаконным, поскольку представленный на регистрацию договор купли-продажи соответствует требованиям ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации и не противоречит п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель заявителя Александров Е.И. требования поддержал.

Представитель Управления Росреестра по Томской области Агджоян А.О. против удовлетворения требований возражала.

Дело рассмотрено в отсутствие Железнякова Ю.П.

Обжалуемым решением на основании п. 1 ст. 551, п. 1 ст. 552, ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 254, ч. 4 ст. 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 2, п. 5 ст. 2, абз. 4, 10 п. 1 ст. 20, ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в удовлетворении заявления отказано.

В апелляционной жалобе Железняков Ю.П. просит решение отменить как основанное на неправильном применении норм материального права и принять новое - об удовлетворении требований. Полагает, что суд применил нормы ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, однако не дал оценку его доводу о том, что предшествующий собственник (продавец) каким-либо правом в отношении данного земельного участка не владел. Суд не учел, что приобретаемый объект недвижимости расположен на земельном участке, находящемся в аренде не у продавца, а у третьего лица. Требование регистрирующего органа об одновременной передаче покупателю прав на земельный участок, которыми продавец не обладал, противоречит смыслу ст. 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В возражениях относительно апелляционной жалобы представитель Управления Росреестра по Томской области Агджоян А.О. просит оставить решение суда без изменения.

В соответствии с ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть поступившую жалобу в отсутствие Железнякова Ю.П., извещенного о времени и месте рассмотрения дела.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не нашла оснований для его отмены.

В соответствии с абз. 4, 10 п.1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (п. 5 ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Исходя из положений ч. 4 ст. 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.

Из материалов дела следует и установлено судом, что на основании договора N 13/Н01 от 10.04.2013, акта приема-передачи здания N /__/ от 10.04.2013 ООО "Молчановское производственное предприятие "Дары природы" передало в собственность Железнякову Ю.П. нежилое здание, расположенное по адресу: /__/.

19.06.2013 в Молчановский отдел Управления Росреестра по Томской области обратились А. от имени ООО "Молчановское производственное предприятие "Дары природы" с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и Железняков Ю.П. с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое здание по адресу: /__/, с условным (кадастровым) номером: /__/.

В соответствии с уведомлением от 08.07.2013 государственная регистрация была приостановлена в связи с возникновением сомнений у регистратора в наличии оснований для государственной регистрации до 07.08.2013.

Ответом, выраженным в сообщении от 07.08.2013 N 09/055/2013-935, Желязнякову Ю.П. отказано в государственной регистрации права собственности на нежилое здание на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Признавая законность отказа в совершении регистрационных действий и оставляя заявление Железнякова Ю.П. без удовлетворения, суд первой инстанции исходил из того, что в нарушение ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в представленном на государственную регистрацию договоре N 13/Н01 от 10.04.2013 и акте приема-передачи здания N /__/ от 10.04.2013 отсутствуют сведения о земельном участке, на котором расположено нежилое здание, подлежащее передаче покупателю по договору, что не позволяет провести государственную регистрацию права собственности.

Оснований не соглашаться с указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального права.

В силу ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из этапов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, которые предполагают, что государственный регистратор вправе и обязан проверить, в частности, соответствие правоустанавливающих документов по форме и содержанию требованиям законодательства.

Основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения), прав на недвижимое имущество являются, в числе прочих, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (абз. 9 п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 18 названного Федерального закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре купли - продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как видно из материалов дела в представленном на государственную регистрацию договоре N 13/Н01 от 10.04.2013 и акте приема-передачи здания /__/ от 10.04.2013 отсутствуют сведения о земельном участке, на котором расположено отчуждаемое нежилое здание.

Расценивая указанные документы как несоответствующие по содержанию требованиям действующего гражданского законодательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о законности отказа в проведении запрошенных регистрационных действий.

Между тем судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что законным основанием к отказу в проведении регистрационных действий также является непредставление заявителем для регистрации документов об изменении арендатора в договоре аренды земельного участка, занятого нежилым зданием.

Из сообщения Администрации Молчановского района Томской области следует, что нежилое здание, расположенное по адресу: /__/, расположено на земельном участке с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/.

По данным Единого государственного реестра прав вышеуказанный земельный участок находится в аренде у ООО " /__/" на основании договора аренды от 08.04.2002 N 7, заключенного между Администрацией Молчановского района Томской области (арендодатель) и ООО " /__/", которое ранее являлось собственником указанного нежилого здания и в августе 2002 года продало его ООО "Молчановское производственное предприятие "Дары природы".

В силу п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В статье 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого решения) закреплено, что при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

Из анализа данной статьи следует, что она направлена на предотвращение случаев искусственного разделения правообладания одним лицом земельным участком и расположенным на нем объектом недвижимости. Иное толкование данной нормы ведет к нарушению права собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом, т.к. ставит право распоряжения собственником своим недвижимым имуществом в зависимость от совершения каких-либо действий иным лицом.

Кроме того, необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка при отчуждении объектов недвижимости другому лицу отсутствует. Внесение таких изменений согласно ст. 420, 421, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости.

Таким образом, в отсутствие у Железнякова Ю.П. как приобретателя объекта недвижимости обязанности вносить изменения в договор аренды земельного участка, оснований для представления соответствующих документов при государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости не имеется, и регистрирующий орган в силу п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не вправе требовать их представления.

Вместе с тем ошибочность указанных выводов, из которых исходил суд при принятии решения, не является основанием для его отмены, поскольку в удовлетворении заявленных требований обоснованно отказано по иным основаниям, изложенным в решении.

Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г. Томска от 31 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Железнякова Ю. П. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: