Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 04 марта 2014 г. по делу N 33-819-14

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего Зайнудиновой Ш.М.,

судей Омарова Д.М. и Мустафаевой З.К.,

при секретаре Юсупове А.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Халикова М.М. на решение Дербентского городского суда Республики Дагестан от 10 декабря 2013 года, которым постановлено:

"Иск Авчиева А. Р. удовлетворить.

Признать его право собственности на земельный участок под его домом N площадью N кв.м. расположенным в городе Дербенте, "адрес", расположенный на земельном участке площадью N кв.м".

Заслушав доклад судьи Зайнудиновой Ш.М., выслушав объяснения Халикова М.М. и его представителя по доверенности Мухтарова Ш.А., а также представителя Администрации ГО "г.Дербент" по доверенности Гасанбекова З.С., поддержавших доводы апелляционной жалобы, Авчиева А.Р. и его представителя адвоката Пирова Х.М., просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Авчиев А.Р. обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на земельный участок под его домом N67 общей площадью N кв.м., расположенный по адресу: РД, г.Дербент, "адрес", на земельном участке площадью N кв.м.

Свои требования мотивировал тем, что свое домовладение он приобрел на основании договора купли-продажи от 13 декабря 1997 года.

Данный договор был зарегистрирован в порядке, предусмотренным законодательством, действующим на тот период. В мае 2013 года он решил пройти регистрацию своего права собственности на дом, постановки на кадастровый учет земельного участка, на что требовалось составление межевого плана. Он обратился к кадастровому инженеру, при проведении работ по межеванию земельного участка один из собственников смежных земельных участков Халиков М.М. отказал ему в даче согласия на согласование границ, указав, что данный земельный участок принадлежит и ему. Считает претензии Халикова М.М. необоснованными.

Во всех правоустанавливающих документах на данное домовладение и земельный участок, в частности, в договоре купли-продажи дома от 25 декабря 1975 года между Абасовым С.Г., принявшим наследство ФИО23 и ФИО22 в договоре купли-продажи от 1982 года между ФИО20 и ФИО21 площадь земельного участка указана 101.20 кв.м. Ни в одном документе не содержится упоминание о Халикове М.М. и его правах на часть домовладения.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Халикова М.М. содержится просьба об отмене решение суда, как незаконного и необоснованного.

В обоснование своих доводов указывает, что суд не принял во внимание его доводы о том, что в 1971 году был приобретен дом с жилой площадью 39,30 кв.м., и в эту площадь входила и комната, которая расположена над технической комнатой (подвалом), принадлежащей истцу. Остальная часть дома согласно техническому паспорту, выданному БТИ от 28.05.1988 года, построена позже с согласия и разрешения местных органов власти.

В представленном им техническом паспорте все это указано, однако суд, данный факт проигнорировал.

В соответствии с п.3 ст.36 Земельного Кодекса РФ, "в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность".

В связи с этим он, также как и Авчиев А.Р., имеет право собственности на долю в той части земельного участка, на котором расположена и принадлежащая ему комната.

В возражениях на апелляционную жалобу Авчиев А.Р. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Халикова М.М. - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, и возражений на него, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, согласно решению Дербентского горисполкома от 25 апреля 1975 года за N117 " Об узаконении домовладения N67, расположенного по "адрес" "адрес" за Абасовой Л.", признано право личной собственности Абасовой Л. на указанное домовладение полезной площадью N кв.м., жилой N кв.м, расположенное на земельном участке площадью N кв.м. Согласно свидетельству о праве на наследство от 12 мая 1975 года наследником имущества Абасовой Л. А. является ее сын Абасов С. Г..

Из договора от 25 декабря 1975 года усматривается, что ФИО27 продал данный дом и ФИО28. купил домостроение.

Из договора купли- продажи от 1 апреля 1982 года видно, что Сефиханов С.П. продал указанное целое домостроение ФИО18

Из договора купли-продажи жилого дома от 30 декабря 1997 года видно, что Т. Т. Г. продал, а Авчиев А. Р. купил жилой "адрес", расположенный в городе Дербенте 1 Магале, квартале 58. Истец представил технический паспорт на указанное домовладение.

На день регистрации договора в БТИ Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним не был введен в силу на территории республики Дагестан, в связи с чем право собственности Авчиева А.Р. на домовладение N67, расположенное в городе "адрес", считается зарегистрированным.

Возражая против иска, ответчик Халиков М. представил решение Дербентского горисполкома от 26 мая 1971 года за N 135, из которого усматривается, что признано право собственности Султанова Исмаила на домовладение N 76 жилой площадью 39.30 кв.м. в "адрес" города Дербента, расположенное на земельном участке площадью 88.83 кв.м.; договор купли-продажи от 28 июля 1971 года, из которого видно, что ФИО25 продал, а ФИО24 купила домовладение N 76 общей площадью 58 кв.м., жилой площадью 39.30 кв.м., расположенное в "адрес" городе Дербенте, расположенное на земельном участке площадью 88.83 кв.м. Согласно свидетельству о праве на наследство Халиков М. принял указанное наследственное домостроение после смерти его матери ФИО26

При этом в поэтажном плане домовладения Халикова указана комната площадью 13.4 кв.м. Поэтажный план составлен БТИ г. Дербента 28 мая 1988 года квартале 58 города Дербента, постройки до 1917 года зарегистрированы за Султановым Исмаилом. Этот дом общей площадью 39.80 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 88.89 кв.м. указанным решением горисполкома был узаконен за Султановым И. на праве личной собственности. Султанов И. продал указанный дом, жилой 39.80 кв.м. площадью общей площадью 56.5 кв.м. Халиковой Айбике Мамедкасимовне. О продаже и покупке дома был составлен договор от 28 июля 1971 года. Одна комната, ныне занимаемая им в соседнем доме N 67, и расположенная там же, входит поэтажный план его домовладения.

Суд, разрешая данный спор пришел к выводу о том, что оснований для включения в поэтажный план дома Халикова М. данной комнаты, при отсутствии правоустанавливающего документа о ее приобретении, не имеется и что домовладение N 76, принадлежащее Халикову, расположено рядом с домовладением N 67, принадлежащим Авчиеву и что они являются разными жилыми домами. Дом N67 в первом "адрес" Дербенте является собственностью Авчиева и право на земельный участок под домом, в том числе под указанной комнатой, расположенной на втором этаже, должно быть зарегистрировано за Авчиевым.

Между тем, данный вывод суда не вполне согласуется с материалами дела.

Так, согласно представленным Халиковым документам, его мать ФИО19 купила в 1971 году домовладение N 76 общей площадью 58 кв.м., жилой площадью 39.30 кв.м.

В техническом паспорте на указанное домовладение имеется поэтажный план, составленный БТИ г. Дербента 28 мая 1988 года, согласно которому в "адрес" города Дербента постройки до 1917 года были зарегистрированы за Султановым Исмаилом, и в состав жилой площади включена комната, площадью 13, 4 кв.м., расположенная в доме N 67.

Тем самым установлено, что указанная комната изначально была расположена в доме в N 67, граничащей с домом N76 и она стала собственностью ответчика согласно вышеприведенному договору купли- продажи, что означает несостоятельность выводов суда об отсутствии у Халикова М. правоустанавливающих документов на него.

Кроме того, сам истец Авчиев А. не отрицает этого обстоятельства, указывая о том, что действительно Халиков М. владеет и пользуется одной комнатой на втором этаже, расположенной над его, истца, технической комнатой, отмеченной в техническом паспорте под литером "А".

Судом апелляционной инстанции установлено и то, что указанное помещение значится как в техническом паспорте на домовладение истца, так и в техническом паспорте домовладения ответчика, и них размеры земельных участков домовладениях истца Авчиева А. и ответчика Халикова М. указаны с учетом помещения размером 13,4 кв.м., принадлежащего Халикову М.

При таких обстоятельствах необоснован вывод суда о том, что у Халикова М. отсутствуют правоустанавливающие документы на комнату, размером 13,4 кв. м., расположенную над помещением Авчиева А. в принадлежащем последнему домовладении N 67 Дербенте "адрес".

Разрешая спор по существу и удовлетворяя иск, суд руководствовался тем, что отказ Халикова в даче согласия на проведение землеустроительных работ по постановке на кадастровый учет земельного участка Авчиева нарушает права истца, который имеет право на приватизацию земельного участка, выделенного в пользование на законных основаниях.

Однако, судебная коллегия считает, что такой вывод суда первой инстанции бесспорными доказательствами не подтвержден.

Так, суд первой инстанции, помимо указанных документов, не принял во внимание и доводы сторон о том, что домовладения истца Авчиева и ответчика Халикова являлись одним целым домовладением, до того, как первый хозяин дома не продал его разным лицам, в том числе, одну из комнат в домовладении Абасовой Лейлы, ныне истца Авчиева А. матери ответчика Халикова -Халиковой Айбике.

В п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

При таком положении суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание то обстоятельство, что согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При этом суд не учел, что в деле нет доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок, право собственности на который просил признать за собой истец, мог быть выделен в натуре таким образом, чтобы соответствовать идеальной доле истца в праве собственности на жилой дом, не нарушая при этом права сособственника жилого дома Халикова М. пользоваться домом по его целевому назначению.

В силу ст. 133 Гражданского кодекса РФ признание вещи неделимой влечет за собой определенные правовые последствия - часть ее не может быть предметом самостоятельных гражданских прав.

Таким образом, квалификация спорного земельного участка, границы которого не согласованы в соответствии с требованиями Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", не выделенного в натуре, не имеющего кадастрового паспорта, в отношении которого не проведены работы по межеванию, как самостоятельного объекта гражданских прав была произведена судом с нарушением норм гражданского законодательства о неделимых и сложных вещах.

Поскольку порядок передачи земельного участка в собственность закон ставит в зависимость не только от того, находится данный участок в личной или общей собственности, но и от квалификации земельного участка как делимой либо неделимой вещи, соответственно, нельзя согласиться и с правильностью применения судом правовых норм Земельного кодекса РФ. Положения п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ устанавливают, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Для приобретения прав на неделимый земельный участок граждане или юридические лица, являющиеся долевыми сособственниками одного строения, совместно обращаются в орган местного самоуправления, предусмотренный ст. 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении права на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта, что предусмотрено п. 5 ст. 36 ЗК РФ. Установленный порядок объективно обусловлен спецификой объекта, природой права общей собственности, направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности.

Таким образом, предусмотренный действующим законодательством порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, требует совместного обращения в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления всех граждан, которым на праве собственности принадлежит здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке. Другой порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки. И данные нормы права являются императивными.

Таким образом, возможность признания права собственности на земельный участок в судебном порядке связана с обращением лица, которому на праве собственности принадлежит здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, в орган местного самоуправления.

Однако, судом установлено, что Авчиев А. с таким заявлением в орган местного самоуправления - в администрацию г.Дербента не обращался, обратившись непосредственно в суд.

И, кроме того, он не обжаловал в установленном законом порядке отказ кадастрового органа в постановке земельного участка, расположенного под его домовладением, на кадастровый учет.

Согласно п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Во всех случаях, когда возникло правомерное пользование земельным участком или стоящим на нем домом, возникает право на приобретение в собственность земельного участка.

В соответствии со ст. 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 года при переходе права собственности на строение вместе с этим объектом переходит право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельным участком. Аналогичная норма содержится в Земельном кодексе РСФСР 1970 года и в Земельном кодексе РФ.

Таким образом, при переходе права собственности на строение к новому приобретателю переходят в порядке правопреемства права на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника строения. Это означает, что к новому собственнику переходят право пожизненного наследуемого владения или право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, и, таким образом, право на его однократную бесплатную приватизацию.

Учитывая приведенные нормы права, принцип земельного законодательства о единстве земельных участков и прочно связанных с ним объектов, а также то обстоятельство, что Халиков М.М. является собственником части жилого домостроения, принадлежащего также Авчиеву А., не отрицающему это обстоятельство, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ответчик также наравне с истцом имеет право на бесплатную приватизацию земельного участка, на котором находится жилой дом с его комнатой размером 13, 4 кв.м..

Исходя из того, что право на получение земельного участка в собственность является императивным, в случае, если другие совладельцы не имеют намерения оформить земельный участок в собственность, то их право трансформируется в обязанность представить заявление об отсутствии возражений на оформление земельного участка в общую долевую собственность совладельца в согласованных границах, а при отсутствии согласия таких совладельца у лица, изъявившего желание оформить земельный участок в собственность, возникает право в судебном порядке снять указанные возражения.

Между тем, доказательств соблюдения указанной процедуры истцом не представлено и в материалах дела не имеется.

Напротив, из материалов дела усматривается, что с заявлением о выделе части земельного участка Авчиев А.не обращался.

Таким образом, вывод в суда в решении о том, что ответчик нарушил охраняемые законом права истца на получение земельного участка в собственность, не соответствует действительности.

С учетом этих установленных в суде значимых обстоятельств, решение суда подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст. 328, ст. 329, п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Дербентского городского суда Республики Дагестан от 10 декабря 2013 года отменить, вынести новое решение, которым в удовлетворении иска Авчиева А.Р. к администрации г.Дербента и Халикову М.М. о признании права собственности на земельный участок под домом N 67, расположенный в городе Дербенте, "адрес", отказать.

Председательствующий:

Судьи: