Апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 21 января 2014 г. по делу N 33-90/2014

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе:

председательствующего Братухина В.В.,

судей Медведевой И.А. и Петровой О.А.,

при секретаре Янчук Т.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Хисматулина ... на решение Волжского городского суда Республики Марий Эл от 28 октября 2013 года, которым признано незаконным постановление администрации городского округа "Город Волжск" от 28 января 2013 года N 113 "О предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды Хисматулину Р.Р. для индивидуального жилищного строительства".

Признан недействительной (ничтожной) сделкой договор от 00.00.00 N ... аренды земельного участка общей площадью ... кв.м (кадастровый номер ... ), расположенного по адресу: ... , заключенный между муниципальным учреждением "Волжский городской комитет по управлению имуществом" и Хисматулиным ...

Применены последствия недействительности договора от 00.00.00 N ... аренды земельного участка общей площадью ... кв.м (кадастровый номер ... ), расположенного по адресу: ... , заключенного между муниципальным учреждением "Волжский городской комитет по управлению имуществом" и Хисматулиным ... : на Хисматулина ... возложена обязанность возвратить муниципальному образованию городской округ "Город Волжск" в лице муниципального учреждения "Волжский городской комитет по управлению имуществом" земельный участок общей площадью ... кв.м (кадастровый номер ... 220), расположенный по адресу: ... , путем подписания акта приема-передачи данного земельного участка в двадцатидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу.

Признана недействительной государственная регистрация договора от 00.00.00 N ... аренды земельного участка общей площадью ... кв.м (кадастровый номер ... ), расположенного по адресу: ... , произведенная Волжским отделом Управления Росреестра по Республике Марий Эл 00.00.00, номер регистрации ...

На Волжский отдел Управления Росреестра по Республике Марий Эл возложена обязанность аннулировать (погасить) запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 00.00.00 N ... о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 00.00.00 N ... аренды земельного участка общей площадью ... кв.м (кадастровый номер ... расположенного по адресу: ... 8, заключенного между муниципальным учреждением "Волжский городской комитет по управлению имуществом" и Хисматулиным ...

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Петровой О.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Волжский межрайонный прокурор Республики Марий Эл в интересах муниципального образования городской округ "Город Волжск" и неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к муниципальному учреждению "Волжский городской комитет по управлению имуществом", администрации городского округа "Город Волжск", Хисматулину Р.Р. об оспаривании постановления администрации городского округа "Город Волжск" от 28 января 2013 года N 113 "О предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды Хисматулину Р.Р. для индивидуального жилищного строительства", признании недействительным договора аренды земельного участка N ... от 00.00.00, заключенного между муниципальным учреждением "Волжский городской комитет по управлению имуществом" и Хисматулиным ... , применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В основание требований указал, что оспариваемое постановление о предоставлении Хисматулину Р.Р. в пользование на условиях аренды для индивидуального жилищного строительства земельного участка по адресу: ... , является незаконным, а договор аренды земельного участка N ... от 00.00.00 - недействительным, поскольку предоставление Хисматуллину Р.Р. данного земельного участка для индивидуального жилищного строительства противоречит требованиям земельного и градостроительного законодательства. Согласно генеральному плану городского округа "Город Волжск", градостроительному регламенту земельного участка от 00.00.00 N ... территория зоны, в пределах которой находится земельный участок, относится к зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-1). При заключении договора аренды земельного участка нарушен порядок определения размера арендной платы, что повлекло существенное ее занижение. Размер арендной платы установленный договором, заключенным между сторонами, не соответствует Положению о порядке определения годовой арендной платы за землю, утвержденному решением Собрания депутатов городского округа " ... ".

Судом принято указанно решение.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней Хисматуллин Р.Р. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требования прокурора, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, нарушение норм процессуального права.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация городского округа "Город Волжск" приводит доводы в поддержку апелляционной жалобы.

Прокурором поданы возражения на апелляционную жалобу, в которых прокурор указывает, что оснований для отмены решения суда не имеется, просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Ответчик Хисматуллин Р.Р., представители третьих лиц Управления Росреестра по Республике Марий Эл, Собрания депутатов городского округа "Город Волжск" в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ответчик Хисматуллин Р.Р., представитель Управления Росреестра по Республике Марий Эл о причинах неявки суду не сообщили, от Собрания депутатов городского округа "Город Волжск" поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя, администрацией городского округа "Город Волжск" заявлено ходатайство об отложении разбирательства в связи с невозможностью обеспечить явку представителя, которое судебной коллегией оставлено без удовлетворения. В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Выслушав объяснения представителя Хисматулина Р.Р. Уховой О.М., поддержавшей доводы жалобы и дополнения к ней, представителя муниципального учреждения "Волжский городской комитет по управлению имуществом" Камелиной М.Ю., просившей удовлетворить апелляционную жалобу, помощника прокурора Полозовой Т.В., полагавшей решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, отзыва и возражений, проверив материалы дела, судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, не имеется.

Судом установлено, что постановлением администрации городского округа "Город Волжск" от 28 января 2013 года N 113 Хисматулину Р.Р. предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ... , местоположение: ... , для индивидуального жилищного строительства в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка общей площадью ... кв.м., в пользование на условиях аренды на ... лет. На основании указанного постановления 00.00.00 между муниципальным образованием городской округ "Город Волжск" в лице муниципального учреждения "Волжский городской комитет по управлению имуществом" и Хисматулиным Р.Р. заключен договор N ... аренды земельного участка общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ... ), категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: ... По условиям данного договора земельный участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства на условиях аренды с 00.00.00 по 00.00.00.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 8 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации земли делятся по целевому назначению на категории, правовой режим земель определен исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории и требованиями законодательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

По смыслу частей 2, 3, 6 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Решением Собрания депутатов городского округа "Город Волжск" от 19 апреля 2011 года N 117 утверждены Правила землепользования и застройки городского округа "Город Волжск". Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что земельный участок, предоставленный в аренду Хисматулину Р.Р., находится в зоне застройки многоквартирными домами.

На дату принятия администрацией городского округа "Город Волжск" постановления от 28 января 2013 года N 113 и заключения с Хисматулиным Р.Р. договора N ... аренды земельного участка целевое назначение земельного участка, указанное в постановлении и договоре аренде, не соответствовало виду разрешенного использования, установленному Правилами землепользования и застройки городского округа "Город Волжск", утвержденными решением Собрания депутатов городского округа "Город Волжск" от 9 апреля 2011 года N 117 (отсутствовало в перечне основных и условно разрешенных видов использования зоны, в границах которого находится предоставленный земельный участок).

Поскольку индивидуальное жилищное строительство не подпадает ни под один из видов разрешенного использования земельных участков, установленных градостроительными регламентами, являющимися составной частью Правил землепользования и застройки территорий городского округа "Город Волжск", суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемое постановление от 28 января 2013 года N 113 принято, а спорный договор аренды заключен между ответчиками с нарушениями требований Градостроительного кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской федерации, в связи с чем правильно признал постановление незаконным, а договора аренды недействительным в силу ничтожности и применил последствия недействительности ничтожной сделки, что прямо предусмотрено статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка ответчика Хисматулина Р.Р. на положения части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации является несостоятельной, поскольку указанной нормой предусматривается возможность продолжать использование земельного участка, вид разрешенного использования которого не соответствуют градостроительному регламенту в связи с принятием или изменением правил землепользования и застройки, которыми изменены территориальное зонирование и, соответственно, вид разрешенного использования, в соответствии с видом разрешенного использования, имевшим место до такого изменения. Доказательств того, что до принятия и введения в действие Правил землепользования и застройки городского округа "Город Волжск" спорный земельный участок был сформирован и фактически использовался под индивидуальное жилищное строительство, в материалах дела не имеется.

Довод апелляционной жалобы о том, что поскольку земельный участок, предоставленный Хисматулину Р.Р. в аренду, находится в составе жилой зоны, в которой допускается размещение объектов, связанных с проживанием граждан, в силу положений статьи 35 Градостроительного регламента Российской Федерации предоставление спорного земельного участка под индивидуальное жилищное строительство не нарушает территориального зонирования, не может быть принят во внимание, поскольку данный довод основан на неправильном толковании норм материального права.

С учетом положений статей 1 и 7 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 37 Градостроительного кодека Российской Федерации предоставление земельного участка под строительство индивидуального жилого дома, вид разрешенного использования которого правилами землепользования и застройки определен для строительства многоквартирных жилых домов, является незаконным, поскольку не соответствует предназначению зоны застройки многоквартирными жилыми домами.

Довод о том, что в настоящее время статьей 35 Правил землепользования и застройки городского округа "Город Волжск", в редакции решения Собрания депутатов городского округа "Город Волжск" N 411 от 16 сентября 2013 года, действие которого распространено на правоотношения, возникшие с 1 января 2013 года, в перечне условно разрешенного использования земельного участка для зоны застройки многоквартирными домами предусмотрено индивидуальное жилищное строительство, не может служить основанием для отмены решения суда.

Условно разрешенный вид использования земельного участка допускается на основании разрешения (часть 6 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации), выдаваемого в порядке, предусмотренном статьей 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что до принятия оспариваемого постановления и заключения договора аренды N ... от 00.00.00, до принятия судом первой инстанции решения по настоящему делу Хисматулин Р.Р. обращался в порядке статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации за соответствующим разрешением на условно разрешенный вид использования земельного участка.

Что касается ссылки в апелляционной жалобе на ошибочность вывода суда о признании договора аренды земельного участка в целом недействительным по причине нарушения установленного порядка определения арендной платы, то судебная коллегия считает, что указанные доводы не влияют на правильность принятого по существу спора решения, поскольку в соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей лишь в случае, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Исходя из правовой природы оспоренного договора условие о земельном участке является существенной ее частью, обязательной для сделки. Следовательно, сделка является недействительной в целом, а остальные условия сделки, в том числе и условия об арендной плате, лишены правовой силы.

Довод апелляционной жалобы о том, что надлежащим доказательством отнесения земельного участка к той или иной категории, вида разрешенного использования и описания границ земельного участка являются сведения государственного кадастра недвижимости, судебная коллегия признает необоснованным.

По смыслу части 2 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 16, 22 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственный кадастр недвижимости лишь фиксирует сведения о виде разрешенного использования земельного участка, а не определяет его.

Доводы о том, что оспариваемым решением суда первой инстанции не восстанавливаются права и законные интересы неопределенного круга лиц, не принимаются во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку признание незаконным оспариваемого постановления и недействительным договора аренды по основанию незаконности предоставления земельного участка ответчику является основанием для возврата земельного участка в оборот, что само по себе является восстановлением нарушенных прав и законных интересов неопределенного круга лиц, которые могли бы в установленном законом порядке претендовать на получение прав на земельный участок. Кроме того неукоснительное соблюдение земельного законодательства в деятельности органов местного самоуправления затрагивает интересы всех жителей городского округа.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы и дополнений к ней не имеется.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Волжского городского суда Республики Марий Эл от 28 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Хисматулина Р.Р. - без удовлетворения.

Председательствующий В.В.Братухин

Судьи И.А.Медведева

О.А.Петрова