Апелляционное определение Московского городского суда от 12 марта 2014 N 33-7365/14 (ключевые темы: предварительный договор - основной договор - аванс - заключение договора купли-продажи - договор купли-продажи квартиры)

Апелляционное определение Московского городского суда от 12 марта 2014 N 33-7365/14

Судья: Ачамович И.В. гр. дело N 33-7365

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 марта 2014 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

Председательствующего Ермиловой В.В.

судей Мареевой Е.Ю., Баталовой И.С.

при секретаре Головатюк О.С.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Баталовой И.С.

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя. А. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 13 декабря 2013 года, которым постановлено:

В удовлетворении иска А. к Б., Б. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру - отказать

установила:

Истец А. обратилась с иском к Б., Б. о признании договора купли-продажи квартиры по адресу: ***** от 26.11.2012г., заключенного между ответчиками и К. недействительным; аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 07.12.2012г. о праве собственности на квартиру, признании за истцом права собственности на указанную квартиру, вынесении решения о государственной регистрации перехода к истцу права собственности на квартиру.

Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком Бозиным Я.Г. в начале августа 2011г. состоялись переговоры о купле-продаже квартиры по адресу: г. Москва, Ломоносовский проспект, д.23, кв.29 за цену 7 500 000 руб.

В связи с отсутствием правоустанавливающих документов на квартиру, 09.08.2011г. между сторонами был заключен предварительный договор, по условиям которого истец оплатила аванс в размере 2 000 000 руб. Оставшиеся денежные средства подлежали выплате в день подписания договора купли-продажи. Предварительным договором также были ограничены полномочия ответчика на заключение договора об отчуждении квартиры в отношении третьих лиц.

26.11.2012г. истцу стало известно о том, что спорная квартира продана К. за 995 000 руб. Указанный договор истец считает незаконным, указывая, что он заключен в тот период, когда в отношении ответчика действовали обязательства по незаключению договоров об отчуждении квартиры третьим лицам.

В судебном заседании представитель истца Ш. заявленные исковые требования с учетом их уточнений поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика Б. против удовлетворения исковых требований возражал.

Ответчик Б., а также третьи лица К., Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явились, с учетом их извещения дело рассмотрено судом в их отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит представитель А. по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствие ответчиков и третьего лица, извещенных о рассмотрении дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.

В соответствии с положениями ст. ст. 166, 167 ГК РФ, сделка, недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09.09.2011г. между истцом и ответчиком Б. был заключен договор об авансе. В соответствии с п.1 договора его предметом является намерение сторон заключить сделку купли-продажи 2х комнатной квартиры по адресу: *****. Цена квартиры установлена в размере 7 500 000 руб. При этом указано, что цена квартиры может быть пересмотрена по обоюдному соглашению сторон до момента подписания или нотариального заверения договора купли-продажи.

Пунктом 2 договора установлено, что покупатель вносит аванс в размере 1 500 000 руб. в течение 2х дней с момента подписания договора и 750 000 руб. в течение 5 дней с момента подписания договора. Оставшиеся денежные средства оплачиваются в день подписания договора купли-продажи.

Разделом 3 договора предусмотрено, что продавец обязуется в течение срока действия договора собрать справки и документы, необходимые для заключения договора купли-продажи, после чего продать квартиру.

Также договором предусмотрено, что продавец обязуется не заключать договоров с третьими лицами, направленных на отчуждение квартиры.

Разделом 5 договора предусмотрено, что договор действует до выполнения сторонами своих обязательств.

Денежные средства виде аванса, предусмотренные договором, были выплачены истцом, в подтверждение чего в материалы дела представлены расписки в получении денежных средств.

На последнем листе договора имеется рукописная запись Б. о том, что она не возражает против заключения сделки в случае выявления ее доли наследства.

Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 02.10.2012г., вступившим в законную силу 03.11.2012г., за ответчиком Б. признано право собственности на _ доли в квартире по адресу: *****.

Ответчику Б. и на момент заключения договора об авансе, и впоследствии принадлежала только _ доли в праве собственности на квартиру.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что собственником спорной квартиры в настоящее время является Комов В.Ю. на основании договора купли-продажи от 26.11.2012г., заключенного с собственниками квартиры Б., Б. (л.д.53).

Заявляя исковые требования, представитель истца квалифицировал состоявшийся между сторонами договор об авансе как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате, указав на применение к сложившимся правоотношениям п.п. 3,4 ст.487 ГК РФ, а также одновременно сослался на недействительность договора купли-продажи, заключенного с К., по основаниям, предусмотренным ст.169 ГК РФ, указывая, что данная сделка противна основам правопорядка и нравственности. Кроме того, представитель истца указывает, что договор купли-продажи квартиры заключен в период действия обязательства, которым Б. брал на себя обязанность не производить отчуждение квартиры.

Разрешая исковые требования, суд не нашел оснований для их удовлетворения, сославшись на то обстоятельство, что договор об авансе не содержал срока заключения договора купли-продажи, в связи с чем подлежат применению положения о годичном сроке действия договора, при этом ни одна из сторон не направила другой стороне в течение года предложения о заключении договора купли-продажи в отношении квартиры.

Как отметил суд первой инстанции, само по себе заключение договора об авансе (предварительного договора) не может повлечь перехода права собственности на квартиру, поскольку законом такое основание не предусмотрено, указанный договор не относится к обременяющим имущество сделкам.

Факт выплаты ответчику Б. аванса порождает у истца право требования данных денежных средств, при этом выплаченная сумма не может являться стоимостью квартиры, в связи с чем суд не нашел оснований для того, чтобы квалифицировать выплаченную сумму аванса как предоплату за приобретение в будущем квартиры.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, данные выводы соответствуют требованиям закона, основаны на оценке имеющихся в материалах дела доказательств, оценка которым дана судом в соответствии с требованиями ст.167 ГПК РФ.

Суд правомерно учел, что в период с 31.08.2011г. по 15.07.2013г. истец ни разу не предъявляла требования об исполнении обязательства Б. по заключению договора купли-продажи квартиры.

Напротив, 23.03.2013г. истцом была предъявлена претензия о возврате денежных средств, уплаченных по договору об авансе (л.д.31).

Из материалов дела следует, что ответчиком Б. осуществлялся возврат истцу денежных средств, в подтверждение чего в материалы дела представлены документы о переводе денежных средств на сумму 8 020 долларов США. В связи с подачей искового заявления, выплаты истцу были прекращены.

Кроме того, истцом никогда не вносилась в полном размере денежная сумма в размере 7 500 000 руб., предусмотренная договором, доказательств наличия у истца денежных средств, необходимых для приобретения квартиры, материалы дела не содержат.

Также судом правомерно принято во внимание то обстоятельство, что собственником квартиры наряду с Б., заключившим договор об авансе, являлась Б., с которой у истца какого-либо соглашения о возможном заключении договора купли-продажи квартиры достигнуто не было. Также не было достигнуто соглашение со вторым собственником и относительно возможной цены квартиры.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Учитывая, что доводы истца не нашли своего подтверждения в судебном заседании, суд законно и обоснованно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Довод апелляционной жалобы о том, что соглашение о продаже квартиры было достигнуто между всеми собственниками квартиры, поскольку ответчик Б. совершила на договоре надпись, что она не возражает против осуществления данной сделки, не является основанием для отмены решения, поскольку из текста договора не следует, что с Б. были согласованы существенные условия договора, как сторона договора она не принимала участия в его заключении, не получала денежные средства, составляющие стоимость аванса.

Также в апелляционной жалобе представитель истца ссылается на неприменение судом положений ст.174 ГК РФ "Последствия ограничения полномочий на совершение сделки", между тем указанная норма в силу ее прямого указания относится к сделке, совершаемой юридическим лицом.

Довод апелляционной жалобы о том, что условиями предварительного договора было предусмотрено обязательство ответчика Б. не заключать сделки об отчуждении квартиры с третьими лицами, судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку указанное основание не свидетельствует о недействительности сделки, кроме того, данное соглашение между всеми собственниками спорной квартиры достигнуто не было.

Несостоятелен также довод апелляционной жалобы о том, что заключенная между ответчиками и К. сделка купли-продажи квартиры является недействительной по основанию, предусмотренному ст.169 ГК РФ как сделка, противная основам правопорядка и нравственности.

Согласно статье 169 ГК РФ в редакции на дату заключения сделки ничтожными являются сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности.

Как разъяснил Конституционный Суд РФ в Определении от 08.06.2004 N 226-О квалифицирующим признаком антисоциальной сделки является ее цель, т.е. достижение такого результата, который не просто не отвечает закону или нормам морали, а противоречит - заведомо и очевидно для участников гражданского оборота - основам правопорядка и нравственности. Антисоциальность сделки, дающая суду право применять данную норму ГК РФ, выявляется в ходе судопроизводства с учетом всех фактических обстоятельств, характера допущенных сторонами нарушений и их последствий.

Доводы истца о том, что договор купли-продажи заключен с Комовым В.Ю. для того, чтобы избежать обращения взыскания на квартиру в связи с задолженностью, которая имелась у ответчика Б. перед истцом и другими кредиторами, своего подтверждения в ходе рассмотрения дела не нашли, какие-либо доказательства, бесспорно свидетельствующие об антисоциальном характере сделки истом суду представлены не были.

Довод апелляционной жалобы о том, что предварительный договор между сторонами не прекратил свое действий, поскольку его условиями было предусмотрено, что обязанность по заключению основного договора купли-продажи квартиры возникает с момента сбора необходимых документов и справок, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку п.4 ст.429 ГК РФ определено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные. Поскольку заключенный между истцом и ответчиком Б. договор не содержал конкретного срока заключения основного договора купли-продажи, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о применении годичного срока к обязательствам по заключению основного договора.

Довод апелляционной жалобы о том, что заключенный между сторонами договор фактически является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, основан на неправильном толковании норм материального права. Кроме того, договор об авансе (предварительный договор) заключен лишь с одним из собственников квартиры, что исключает возникновение отношений, регулируемых договором купли-продажи. Кроме того, условиями вышеназванного договора не предусматривалась уплата стоимости квартиры до заключения основного договора.

Довод апелляционной жалобы о нарушении судом норм процессуального права, выразившихся в отказе удовлетворить ходатайство истца о направлении судебного запроса в ОВД Центрального округа г. Костромы, в котором покупатель квартиры К. получал паспорт, не является основанием для отмены решения, поскольку определение достаточности доказательств является прерогативой суда первой инстанции, кроме того, сведения, об истребовании которых было заявлено истцом, не входят в предмет доказывания с учетом заявленных истцом оснований иска.

Утверждение заявителя жалобы о том, что при рассмотрении дела судом был нарушен принцип состязательности и равноправия сторон, опровергается материалами дела, из которых следует, что судом полно и всесторонне были исследованы доказательства по делу, спор разрешен с учетом заявленных истцом требований, установлены все фактические обстоятельства дела.

Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, направлены на иную оценку обстоятельств, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 199, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 13 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: