Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 17 марта 2014 г. по делу N 33-5784/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Хрипунова М.И.,

и судей Гордиенко Е.С., Мирошкина В.В.,

при секретаре Молевой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании "17" марта 2014 года апелляционную жалобу (ответчика) ООО "Афина"

на решение Щелковского городского суда Московской области от 11 сентября 2013 года

по гражданскому делу по иску Ларина О.В. , Чистовой Н.В. к ООО "Афина" о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, прекращении права собственности, исключении записи из ЕГРП,

заслушав доклад судьи Гордиенко Е.С.,

объяснения представителя ООО "Афина" Поминова О.Е., Ларина О.В., Чистовой Н.В.,

УСТАНОВИЛА

Ларин О.В. , Чистова Н.В. обратились в суд к ООО "Афина" о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, прекращении права собственности, исключении записи из ЕГРП.

Свои требования мотивировали тем, что они являются собственниками жилых помещений - квартир, в многоквартирном доме по адресу: "данные изъяты" . Строительство указанного дома осуществлялось в рамках инвестиционного контракта N 54 от 31.12.2002 года, заключенного между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией Щелковского района и Обществом с ограниченной ответственностью "Афина", являвшимся инвестором строительства. Согласно п.3.2 указанного инвестиционного контракта конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность Администрации и Инвестору по итогам реализации контракта, определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного контракта, который составляется отдельно по каждому объекту. В отношении объектов жилого (смешанного) назначения акт о результатах реализации инвестиционного контракта стороны составляют на основании протокола предварительного распределения жилой (нежилой) площади данного объекта без изменения количества, расположения и набора квартир (нежилых помещений), закрепленных за сторонами. Согласно проектной документации на дом во 2-ой секции на 1-ом этаже расположено нежилое помещение общедомовой сигнализации (далее по тексту ОДС), состоящее из тамбура, рабочей комнаты и санузла, общей площадью 20,2 кв.м. В указанном помещении установлены автоматизированная система диспетчеризации лифтов и автоматическая установка пожарной сигнализации, а также иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме. Согласно акта приема-передачи объекта в эксплуатацию с подтверждением готовности объекта под заселение ("ключевая справка") от 15.09.2009 п.1.6 ключи от помещения ОДС переданы управляющей компании ТСЖ "Новая Слобода".

В феврале 2013 года управляющая компания ТСЖ "Новая Слобода" получила письмо от ООО "Афина" с предложением купить указанное нежилое помещение у ООО "Афина". Из письма стало известно, что помещение ОДС находится в собственности ООО "Афина". Спорный объект недвижимости является частью общего имущества собственников многоквартирного жилого дома и не может использоваться самостоятельно, согласно проектной документации имеет вспомогательное значение, а именно, является помещение общедомовой сигнализации, в котором расположены пункт диспетчеризации лифтов и пожарная сигнализация, включающим в свой состав тамбур, рабочую комнату, санузел, это помещение никогда не выбывало из владения собственников помещений многоквартирного дома и до настоящего времени используется по своему назначению.

Щелковским городским судом Московской области от 11 сентября 2013 года постановлено решение, которым иск удовлетворен. Признано право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на нежилое помещение общей площадью 20,2 кв.м., на 1 этаже в доме N 6 по ул. Шмидта в гор. Щелково Московской области (условный номер 50-50-14/081/2009-436). Прекращено право собственности ООО "Афина" на нежилое помещение общей площадью 20,2 кв.м. на 1 этаже в доме N 6 по ул. Шмидта в гор. Щелково Московской области (условный номер 50-50-14/081/2009-436). Исключено из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 26 января 2010 года о регистрации права собственности ООО "Афина" на нежилое помещение общей площадью 20,2 кв.м. на 1-ом этаже в доме N 6 по ул. Шмидта в гор. Щелково Московской области (условный номер 50-50-14/081/2009-436).

На указанное решение подана апелляционная жалоба ООО "Афина", где общество просит решение отменить как незаконное и необоснованное и принять новое решение, в удовлетворении иска отказать.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанций исходил из того, что согласно проектным документам и документам о принятии дома в эксплуатацию спорное нежилое помещение значится как помещение ОДС (общедомовой сигнализации), в нем согласно проекта установлено оборудование автоматической установки пожарной сигнализации и автоматизированной системы диспетчеризации лифтов, обслуживающее более одного помещения в доме, в связи с чем, указанное нежилое помещение относится к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и следок с ним.

По смыслу ч. 1 ст. 218 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, в соответствии ч. 1 ст. 290 ГК РФ.

По смыслу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ... коридоры, ... технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме. В состав общего имущества включаются: ... помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, ... коридоры, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры), ... иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, по смыслу п. 2 "Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденные Постановлением Правительства РФ N 491 от 13.08.2006.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома относятся части дома, предназначенные для вспомогательного и обслуживающего использования, а также при наличии в них оборудования, используемого для обслуживания нескольких помещений жилого дома. Требованиями закона назначение определенной части объекта недвижимости, в том числе использование ее в качестве отдельного помещения, прямо поставлено в зависимость от назначения при использовании в ходе эксплуатации многоквартирного дома. При разрешении спора суд первой инстанции сделал надлежаще мотивированный вывод об изначальном предназначении спорных помещений для использования их всеми жильцами жилого дома, доказательств того, что с течением времени данные основания для их использования отпали, в том числе в связи с их использованием Ответчиком, суду не представлено и в судебном заседании не найдено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что спорное Помещение являющееся самостоятельным объектом недвижимости, и не отнесено к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, судебная коллегия находит основанными на ошибочном толковании закона. Право на пользование общим имуществом собственников жилых помещений возникает с момента приобретения лицом права собственности на жилое помещение, но перемена собственника жилого помещения не свидетельствует о возможности переоформления доли в общем имуществе третьим лицам в силу требований ч. 2 ст. 290 ГК РФ, поэтому право собственности на соответствующую часть общего имущества не может принадлежать только одному лицу вне зависимости от его фактического использования либо оформления документов, поэтому сделки об отчуждении данного имущества недействительны в силу требований ст. 168 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно положениям вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.

В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

В части решение Щелковского суда Московской области от 11 сентября 2013 года, где постановлено решение о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на нежилое помещение общей площадью 20,2 кв.м. на 1 этаже в доме N 6 по ул. Шмидта, в гор. Щелково Московской области (условный номер 50-50-14/081/2009-436) необходимо отменить, и принять в данной части новое решение об отказе в удовлетворении требований, поскольку в силу закона, на основании ст. 36 ЖК РФ собственникам наряду с принадлежащим им помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома и признавать в данном случае права собственности, судебная коллегия, не усматривает.

В остальной части доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не учтены при рассмотрении дела судом первой инстанции и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на законность и обоснованность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Щелковского городского суда Московской области от 11 сентября 2013 года в части признания права общей долевой собственности собственников жилых помещений на нежилое помещений общей площадью 20,2 кв.м. на первом этаже дома N 6 по ул. Шмидта в гор. Щелково Московской области (условный номер 50-50-14/081/2009-436) отменить.

Принять в указанной части новое решение.

Ларину О.В. и Чистовой Н.В. в удовлетворении требований о признании права общей долевой собственности собственников жилых помещений на нежилое помещение общей площадью 20,2 кв.м. на первом этаже дома N 6 по ул. Шмидта в гор. Щелково Московской области (условный номер 50-50-14/081/2009-436) отказать.

В остальной части Решение Щелковского городского суда Московской области от 11 сентября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Афина" - без удовлетворения.

Дополнить резолютивную часть решения Щелковского городского суда Московской области от 11 сентября 2013 указанием на то, что данное решение является основанием для внесения соответствующих изменений и записей с ним в отношении нежилого помещения общей площадью 20,2 кв.м. на первом этаже дома N 6 по ул. Шмидта в гор. Щелково Московской области (условный номер 50-50-14/081/2009-436).

Председательствующий:

Судьи: