Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 февраля 2014 г. по делу N 33-4570/14

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Поповой Е.И.

судей Кудинова А.В., Шелудько В.В.

по докладу судьи краевого суда Поповой Е.И.

при секретаре Сидоренко О.А.

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Кошляковой Н.С. на решение Адлерского районного суда г.Сочи от 12 декабря 2013 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Кошлякова Н.С. обратилась в суд с заявлением к ЗАО "Курортторг", администрации г.Сочи о признании права собственности на недвижимое имущество - здание литер Б, общей площадью 1932,1 кв.м., возведенное на земельном участке площадью 654 кв.м., с кадастровым номером " номер обезличен " , расположенном по адресу: " адрес обезличен " . В обоснование требований указано, что ЗАО "Курортторг" является собственником недвижимого имущества, здания магазина общей площадью 222,3 кв.м., расположенного на земельном участке площадью 654 кв.м., с кадастровым номером " номер обезличен " , по " адрес обезличен " , которым общество пользуется на основании договора аренды " номер обезличен " , заключенного с администрацией г.Сочи 26.10.1998 года. 09.01.2013 года она заключила договор с ЗАО "Курортторг" об инвестициях в реконструкцию здания магазина, в соответствии с условиями которого, стороны договорились объединить свои силы и средства с целью проведения капитального ремонта, модернизации и реконструкции нежилого здания магазина. В соответствии с условиями договора она должна была вложить в капитальный ремонт, модернизацию и реконструкцию здания свои денежные средства в сумме 5000 000 рублей, в размере 100% от необходимой для капитального ремонта, модернизации и реконструкции денежной суммы и произвести указанные работы по объекту недвижимости, а ответчик - предоставить указанное здание магазина в качестве объекта инвестирования, для осуществления капитального ремонта, модернизации и реконструкции последнего. Также ЗАО "Курортторг" приняло на себя обязательства оформить за свой счет всю проектную, архитектурную и разрешительную документацию, включая получение разрешения на строительство, получение разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного здания до 30.09.2013 года и оформить на нее право долевой собственности (1/2 доли) на данный объект недвижимости до 15.10.2013 года. Указанные условия договора она выполнила полностью: приобрела на свои денежные средства строительные и расходные материалы, наняла рабочих и оплатила выполненные ими работы в срок до 30.09.2013 года. После окончания работ по реконструкции здания ФГУП КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" по г.Сочи изготовило технический паспорт объекта недвижимости, согласно которому, взамен старого здания магазина литер А площадью 222,3 кв.м., возведено новое здание магазина литер Б общей площадью 1932.1 кв.м. Однако, ЗАО "Курортторг" не выполнило предусмотренные договором от 09.01.2013 года обязательства.

Кошлякова Н.С. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, настаивала на заявленных требованиях.

Представитель администрации г.Сочи по доверенности Савчук Ю.В. в суде первой инстанции возражала против требований, заявленных Кошляковой Н.С.

Представитель ЗАО "Курортторг" по доверенности Капран Г.С. в судебном заседании требования, заявленные Кошляковой Н.С., не признал, просил суд принять решение в соответствии с действующим законодательством РФ.

Решением Прикубанского районного суда г.Краснодара от 12 декабря 2013 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе Кошлякова Н.С. ставит вопрос об отмене судебного решения и принятии нового. Полагает, что судом дана неверная оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции и принятии нового решения по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ЗАО "Курортторг" является собственником недвижимого имущества, здания магазина общей площадью 222,3 кв.м., литер А (свидетельство о государственной регистрации права " номер обезличен " от 10.10.2011 года), расположенного на земельном участке площадью 654 кв.м., с кадастровым номером " номер обезличен " , по " адрес обезличен " . Данным объектом недвижимости общество пользуется на основании договора аренды " номер обезличен " , заключенного с администрацией г.Сочи 26.10.1998 года.

09.01.2013 года Кошлякова Н.С. заключила с ЗАО "Курортторг" договор об инвестициях в реконструкцию здания магазина, в соответствии с условиями которого стороны договорились объединить свои силы и средства с целью проведения капитального ремонта, модернизации и реконструкции нежилого здания магазина. В соответствии с условиями договора, Кошлякова Н.С. должна вложить в капитальный ремонт, модернизацию и реконструкцию здания свои денежные средства в сумме 5000 000 рублей, в размере 100% от необходимой для капитального ремонта, модернизации и реконструкции денежной суммы и произвести указанные работы по объекту недвижимости, а ЗАО "Курортторг" - предоставить объект недвижимости - нежилое здание магазина, расположенное по адресу: " адрес обезличен " , в качестве объекта инвестирования для осуществления капитального ремонта, модернизации и реконструкции последнего. Также ответчик принял на себя обязательства оформить за свой счет всю проектную, архитектурную и разрешительную документацию, включая получение разрешения на строительство, получение разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного здания до 30.09.2013 года и оформить на Кошлякову Н.С. право долевой собственности (1/2 доли) на данный объект недвижимости до 15.10.2013 года.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что в результате осуществления реконструкции здания магазина, взамен старого здания магазина литер А, площадью 222,3 кв.м., было возведено новое здание магазина литер Б, общей площадью 1932.1 кв.м. Однако, разрешение на строительство возведенного объекта капительного строительства Кошляковой Н.С. не предоставлялось, за получением такого разрешения заявительница не обращалась.

С данным выводом суда первой инстанции согласиться нельзя.

При рассмотрении дела судебной коллегией установлено, что Кошлякова Н.С. полностью выполнила условия договора, а именно, приобрела на свои денежные средства строительные и расходные материалы, наняла рабочих и оплатила выполненные ими работы в срок до 30.09.2013 года. После окончания работ по реконструкции здания ФГУП КК Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" по г.Сочи изготовило технический паспорт объекта недвижимости, согласно которому, взамен старого здания магазина литер А, площадью 222,3 кв.м., было возведено новое здание магазина литер Б. Общая площадь вновь возведенного за счет заявительницы нежилого здания магазина составляет 1932.1 кв.м.

В соответствии с п. 6.1 договора, заключенного между Кошляковой Н.С. и ЗАО "Курортторг" 09.01.2013 года, срок его окончания - 30.09.2013 года. Вместе с тем, ответчик не выполнил обязательства, предусмотренные договором от 09.01.2013 года.

Заключенный между Кошляковой Н.С. и ЗАО "Курортторг" договор по своей правовой природе является договором об инвестиционной деятельности. Условия инвестиционной деятельности, основные права и гарантии инвесторов установлены Законом РФ от 25.02.1999 (в ред. от 12.12.2011 года) N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

В соответствии с п. 2 ст. 421 и п. 2 ст. 422 ГК РФ субъекты инвестиционной деятельности вправе заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно положениям ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из материалов дела, по условиям договора от 09.01.2013 года, Кошлякова Н.С. является инвестором в отношении капитального ремонта, модернизации и реконструкции нежилого здания, расположенного по " адрес обезличен " .

Анализ условий договора от 09.01.2013 года с учетом положений ст. 431 ГК РФ и Закона РФ N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", свидетельствует о том, что данный договор с участием истца-инвестора (застройщика) по своей правовой природе является инвестиционным договором, то есть инвестиционным договором по осуществлению инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты права является признание права собственности.

Статья 218 ГК РФ предусматривает основания возникновения права собственности на новую вещь. Согласно данной норме закона право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (ч.ч. 1 и 2.)

Положения ст.ст. 130, 131, 132 РФ и ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусматривают обязательную государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные, улучшающие показатели таких конструкций элементы, и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 в ред. Федерального закона от 28.11.2011 N 337-ФЗ).

В соответствии со ст.ст. 40, 42 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, и нормативов.

Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права (ст. 41).

На основании п. 2 ст. 264 ГК лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм, и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Для реконструкции объекта капитального строительства применительно к застроенным или предназначенным для строительства земельным участкам осуществляется подготовка градостроительного плана, который определяет параметры строительства на конкретном земельном участке (ст. 44 Градостроительного кодекса РФ).

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.

Разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций (ч. 2 ст. 3).

Таким образом, судебная коллегия пришла к выводу о том, что поскольку Кошлякова Н.С. полностью выполнила условия договора от 09.01.2013 года и на свои денежные средства произвела капитальный ремонт, модернизацию, реконструкцию объекта недвижимости, у нее на основании договора о совместной деятельности, заключенного с ЗАО "Курортторг", возникло право на реконструированный объект недвижимости - здание литер Б, однако в связи с уклонением ответчика от государственной регистрации права собственности, Кошлякова Н.С. была вынуждена обратиться в суд за защитой своих прав.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно правовой позиции, изложенной в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.10.2010 года N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункт 26), рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности, вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции было исследовано заключение судебного эксперта Житковой В.П. некоммерческое партнерство "Палата судебных экспертов" от 28.11.2013 года по проведенной судебной строительно-технической экспертизе, в ходе которой было установлено, что в результате осуществления реконструкции нежилого здания магазина на территории земельного участка ЗАО "Курортторг" по адресу: " адрес обезличен " , взамен старого здания магазина литер А, площадью 222,3 кв.м. возведено новое здание литер Б, общей площадью 1932,1 кв.м. Техническое состояние строительных конструкций возведенного нежилого здания магазина отвечает общим требованиям СНиП. Строительные конструкции находятся в исправном состоянии. Качество выполненных строительно-монтажных работ в помещениях нежилого здания магазина соответствует строительным нормам и правилам Российской Федерации. В целом каркас здания обладает необходимой жесткостью, а его элементы точностью и устойчивостью для восприятия эксплуатационных и нормативных нагрузок. Вновь возведенное строение не препятствует в пользовании строениями, находящимися в том или ином виде права у лиц, являющихся соседями, не является источником загрязнения окружающей среды, не ухудшает инженерно-геологические условия соседних участков, не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит выводу о том, что произведенные Кошляковой Н.С. капитальный ремонт, модернизация и реконструкция нежилого здания магазина на территории земельного участка ЗАО "Курортторг" не нарушает чьих-либо прав и законных интересов, не создает угрозу жизни или здоровью граждан, соответствует требованиям градостроительных, строительных норм и правил, отвечает общим требованиям СНиП. В связи с чем у заявительницы на основании договора о совместной деятельности с ЗАО "Курортторг" возникло право на реконструируемый объект недвижимости.

Указанные обстоятельства и требования действующего законодательства оставлены судом первой инстанции при рассмотрении дела без внимания и должной правовой оценки.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, представления вправе изменить или отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Отменяя решение суда, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возможности одновременно, с учетом представленных по делу доказательств, принятия нового решения об удовлетворении требований, заявленных Кошляковой Н.С.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Адлерского районного суда г.Сочи от 12 декабря 2013 года - отменить. Принять по делу новое решение.

Удовлетворить требования, заявленные Кошляковой Н.С. к ЗАО "Курортторг", администрации г.Сочи о признании права собственности на недвижимое имущество - здание литер Б, общей площадью 1932,1 кв.м., возведенное на земельном участке площадью 654 кв.м., с кадастровым номером " номер обезличен " , расположенном по адресу: " адрес обезличен " .

Признать за Кошляковой Н.С. право собственности на недвижимое имущество - здание литер Б, общей площадью 1932,1 кв.м., возведенное на земельном участке площадью 654 кв.м., с кадастровым номером " номер обезличен " , расположенное по адресу: " адрес обезличен " .

Председательствующий:

Судьи: