Апелляционное определение СК по гражданским делам Кировского областного суда от 05 марта 2014 г. по делу N 33-1000/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего Ворончихина В.В.,

судей Аносовой Е.Н., Моисеева К.В.,

при секретаре Калабиной А.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове 05 марта 2014 года дело по апелляционной жалобе Т.М. на решение Слободского районного суда Кировской области от 02 сентября 2013 года, которым отказано в удовлетворении требований Т.М. к С.В., ООО МП " "данные изъяты"" о возложении обязанности передать в собственность земельный участок с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты", расположенный в д. "адрес".

Заслушав доклад судьи областного суда Аносовой Е.Н., объяснения Т.М. и ее представителя А.Н. поддержавших доводы жалобы и полагавших решение суда подлежащим отмене, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Т.М. обратилась в суд с иском к С.В. ООО МП " "данные изъяты"" о передаче в собственность земельного участка. В обоснование требований указала, что "дата" между ней и С.В. в лице ООО МП " "данные изъяты"" по доверенности от "дата", был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка N, являющегося частью Генерального участка с кадастровым номером N с местоположением по адресу: "адрес" ориентировочной площадью "данные изъяты" кв.м, выделенный на плане Генерального участка как участок N Данный земельный участок принадлежит на праве собственности С.В. Стоимость земельного участка была определена сторонами исходя из его площади и составила "данные изъяты" рублей, которая истцом полностью оплачена. В соответствии с п. 1.2. предварительного договора, основной договор должен был быть заключен между сторонами в срок до "дата".

По условиям предварительного договора, ответчик принял на себя обязательства: провести мероприятия по межеванию Генерального земельного участка с оформлением и получением кадастрового паспорта на земельный участок, подлежащий передаче истцу (п.2.10.2); подготовить необходимый пакет документов для сдачи в государственный регистрационный орган и произвести эту сдачу в течение 10 рабочих дней с момента получения кадастрового паспорта на отчуждаемый участок (п.2.10.3); передача участка осуществляется в момент подписания основного договора (п.2.12).

Однако обязательства по подготовке земельного участка к продаже в срок до "дата" продавцом (его представителем) выполнены не были, поэтому истец не имела ни возможности, ни оснований требовать заключения основного договора. "дата" истец обратилась к С.В. и ООО МП " "данные изъяты"" с требованием о выполнении обязательств и заключению основного договора в срок до "дата", однако ответа не получила.

"дата" она обратилась в ФГУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области". При приеме заявления получила пояснения, что проведено межевание Генерального участка с кадастровым номером N, и что земельному участку на плане за N соответствует земельный участок с кадастровым номером N

Ссылаясь на положения статей 429, 445, 455, 554, 555 ГК РФ, п.1 ст.37 ЗК РФ просила суд признать за ней право собственности на указанный выше спорный земельный участок.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе и в заявлении об уточнении требований, представленном в суд апелляционной инстанции, Т.М. ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного. Указывает, что суд со ссылкой на положения ст. 429 ГК РФ, дал необоснованную оценку договору от "дата" как прекращенному, в связи с истечением срока для заключения основного договора. Указывает, что между сторонами фактически был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, п. 3 ст. 21 ФЗ "О защите прав потребителей", с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Суд, со ссылкой на ст. 432, 554 ГК РФ, ст. 37 Земельного кодекса РФ, указал на отсутствие кадастрового номера проданного земельного участка как на отсутствие данных, позволяющих достоверно установить предмет договора купли-продажи. Данный вывод не соответствует правоприменительной практике, и опровергается положениями вышеуказанного Постановления Пленума, а именно п. 2,3.

Суд не применил положения ст. 398 ГК РФ, не дал оценки требованиям о возложении обязанности передать земельный участок в собственность Т.М.

В судебном заседании истец Т.М., и ее представитель А.Н. поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, с учетом уточнения требований просили отменить решение Слободского районного суда, принять по делу новый судебный акт о признании за Т.М. права собственности на земельный участок с кадастровым номером N

Ответчики С.В. и ООО МП " "данные изъяты"", надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, о причинах отсутствия не сообщили.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы,судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Согласно части 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого имущества определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Судом установлено, что "дата" ООО МП " "данные изъяты"", действуя на основании доверенности от "дата" от имени С.В. (продавец), и Т.М. (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка, являющегося частью Генерального земельного участка с кадастровым номером N (п.1.1.)

Согласно п. 2.1. предметом договора является часть земельного участка с кадастровым номером N с местоположением по адресу: "адрес" ориентировочной площадью "данные изъяты" кв.м., выделенный на плане Генерального участка как участок N. На экземпляре предварительного договора истца имеется выполненное рукописным текстом указание о согласовании номера участка: N

Согласно Плану (приложение N к договору) продаваемый земельный участок обозначен N

Согласно п. 2.7 договора стоимость сделки составляет "данные изъяты" рублей, указанная сумма Т.М. передана в день подписания договора, что подтверждается копией квитанции от "дата", кассовым чеком, и ответчиком не оспаривается.

Согласно условиям предварительного договора, ответчик принял на себя обязательства: провести мероприятия по межеванию Генерального земельного участка с оформлением и получением кадастрового паспорта на земельный участок, подлежащий передаче истцу (п.2.10.2); подготовить необходимый пакет документов для сдачи в государственный регистрационный орган и произвести эту сдачу в течение 10 рабочих дней с момента получения кадастрового паспорта на отчуждаемый участок (п.2.10.3).

Срок заключения основного договора определен в п. 1.2 договора до "дата".

Земельный участок с кадастровым номером N принадлежит на праве собственности С.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии N от "дата".

В августе 2012 года фирма ООО МП " "данные изъяты"" предложила истцу участвовать в акции "Дом за миллион", а именно: на выбранном истцом земельном участке силами указанной фирмы после внесения определенной денежной суммы построить жилой дом "под ключ" в срок до "дата". В связи с чем между ООО МП " "данные изъяты"" и Т.М. "дата" заключен договор подряда на строительство на спорном земельном участке одноэтажного дома из бруса.

В нарушение пунктов 2.10.2, 2.10.3 принятые обязательства по подготовке земельного участка к продаже в срок до "дата" продавцом (его представителем) выполнены не были, поэтому Т.М. не имела возможности и оснований требовать заключения основного договора.

"дата" истец обратилась к С.В. ООО МП " "данные изъяты" с требованием о выполнении обязательств и заключению основного договора в срок до "дата", однако ответа не получила.

"дата" Т.М. обратилась в ФГУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области". При приеме заявления получила пояснения, что проведено межевание Генерального участка с кадастровым номером N, и что земельному участку на плане за N соответствует земельный участок с кадастровым номером N.

Из справки ООО "ВятГеоКадастр" от "дата" N Б/Н следует, что "номер участка N согласно предварительного договора N от "дата" не совпадает с нумерацией "Межевого плана" по разделу земельного участка с кадастровым номером N и с нумерацией на чертеже "проекта планировки совмещенного с проектом межевания в составе проекта планировки, с градостроительными планами, межеванию земельного участка с кадастровым номером N Следовательно ФГУ "ФКП Росреестра" по Кировской области был ошибочно выдан кадастровый паспорт земельного участка N Номер участка N согласно предварительного договора N от "дата" соответствует кадастровому номеру земельного участка N

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от "дата" N собственником земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м. расположенного по адресу "адрес" является С.В.

В судебном заседании суда первой и апелляционной инстанции Т.М. пояснила, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи она с мужем и представитель ООО МП " "данные изъяты"" выезжали на место, все земельные участки были размежеваны, границы участков были обозначены колышками, на колышках стояли номера. Свой земельный участок они с мужем обтянули шпагатом, директор ООО МП " "данные изъяты"" А.Е. пояснил, что земельный участок будет передан до "дата" после выполнения работ по оформлению участков. К указанному времени участки оформлены не были, А.Е. пояснял, что при межевании и оформлении участков возникли трудности, обещал к концу октября все исправить, потом к концу ноября, потом к декабрю и т.д. В феврале 2013 года директор ООО МП " "данные изъяты"" исчез и перестал выходить на связь. В марте 2013 года она узнала, что сведения о земельных участках были занесены в кадастр недвижимости Кировской области и опубликованы на официальном сайте, после чего она обратилась "дата" к ООО МП " "данные изъяты"", С.В. с требованием о заключении основного договора купли-продажи.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции, ссылаясь на ст. 429 ГК РФ, пришел к выводу о прекращении действия предварительного договора купли-продажи от "дата" года, поскольку между сторонами к сроку, установленному в предварительном договоре "дата", основной договор купли-продажи земельного участка не был заключен, ни одна из сторон не направила письменного предложения о заключении основного договора. Также со ссылкой на ст. 37 Земельного кодекса РФ, статьи 432 и 554 Гражданского кодекса РФ суд указал на отсутствие кадастрового номера проданного земельного участка, как на отсутствие данных, позволяющих достоверно установить предмет договора купли-продажи.

С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может ввиду следующего.

Согласно статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором, который должен содержать условия, позволяющие установить предмет, и указание на срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Однако суд не учел, что в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются общие положения о купле-продаже, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ, регулирующий правоотношения, связанные с продажей недвижимости, не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным или предварительным.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, то данный договор следует рассматривать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 указанного Кодекса.

При вынесении решения суд первой инстанции не правильно истолковал условия заключенного сторонами договора, не принял во внимание, что стороны договорились о цене договора и покупатель полностью оплатил товар, и что данное обстоятельство исключает возможность признания данного договора предварительным, поскольку в силу ст. 429 Гражданского кодекса российской Федерации помимо обязательства по заключению основного договора иных обязательств предварительный договор содержать не может.

Также судебная коллегия не может признать правильным вывод суда об отсутствии в договоре данных, позволяющих достоверно установить предмет договора купли-продажи.

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости при его наличии.

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь объекта, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что при заключении договора от "дата" стороны определили адрес, местонахождение участка, указали кадастровый номер Генерального участка, который подлежал разделу, указали на схеме (в Приложении N к договору) месторасположение проданного земельного участка, с указанием его площади, которая после межевания и кадастрового учета осталась неизменной, т.е. предмет договора между сторонами был согласован. Указанные обстоятельства ответчики в судебном заседании не оспаривали, спора о том, что предметом предварительного договора купли-продажи N от "дата" является земельный участок, выделенный на плане Генерального участка под N между сторонами не было.

В силу указанного выше коллегия также полагает необоснованным вывод суда о том, что имеющееся в материалах дела Приложение N не относится к предварительному договору сторон от "дата", а относится к иному договору от "дата", поскольку в данном Приложении указан номер соответствующий номеру предварительного договора N заключенного сторонами, кроме того, иного Приложения N, определяющего местоположение спорного земельного участка, ответчик не представил и о его наличии в суде не указывал.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции должен был установить действительную волю сторон, в совокупности с условиями подписанного сторонами договора оценить фактически сложившиеся между ними отношения и их последующее поведение.

Учитывая, что при заключении предварительного договора от "дата" стороны определили его предмет (адрес, местонахождение участка, указали кадастровый номер Генерального участка, который подлежал разделу, указали на схеме месторасположение проданного земельного участка, с указанием его площади, которая после межевания и кадастрового учета осталась неизменной), определили цену договора, которая по его условиям полностью внесена покупателем при его подписании, земельный участок был фактически передан покупателю и действия истца (строительство дома на спорном земельном участке) подтверждали ее намерения по заключению основного договора, судебная коллегия приходит к выводу, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, который будет создан в будущем.

При указанных выше обстоятельствах доводы апелляционной жалобы коллегия признает обоснованными.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, представления вправе изменить или отменить решение суда первой инстанции полностью или в части, по основаниям, предусмотренным ст. 330 ГПК РФ, и принять по делу новое решение.

Поскольку при вынесении решения судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, что привело к не правильному применению норм материального права (п. 1 и п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), судебная коллегия полагает необходимым решение суда первой инстанции отменить, и принять по делу новое решение об удовлетворении требований истца.

В соответствии со ст. ст. 98, 329 ГПК РФ с С.В. в пользу Т.М. подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины, в том числе в связи с подачей апелляционной жалобы, всего в размере 1950 рублей.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Слободского районного суда Кировской области от 02 сентября 2013 года отменить, принять по делу новое решение.

Признать за Т.М. право собственности на земельный участок с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, расположенный в д. "адрес".

Прекратить право собственности С.В. на земельный участок с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, расположенный в д. "адрес".

Взыскать с С.В. в пользу Т.М. расходы по оплате госпошлины в размере "данные изъяты" рублей.

Председательствующий: Судьи: