Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 11 февраля 2014 г. по делу N 33-104/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Роговой И.В.,

судей Леоновой Л.П., Стыцюн С.А.

при секретаре Поповой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 06 декабря 2013 г. по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Карелия к Кучеренко Ю.О. о взыскании денежных средств за пользование земельным участком и пени.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Карелия (далее в т.ч. ТУ Росимущества в РК) обратилось в суд по тем основаниям, что между ТУ Росимущества по Республике Карелия (в последующем преобразовано в ТУ Росимущества в Республике Карелия) и обществом с ограниченной ответственностью ( ... ) ( ... ) был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ( ... ) общей площадью ( ... ) кв.м, находящегося по адресу: Республика Карелия, ( ... ), Военный городок N ( ... ). Данный земельный участок расположен в пределах границ земельного участка с кадастровым номером ( ... ), площадью ( ... ) кв.м, находящегося в федеральной собственности. Обществу с ограниченной ответственностью ( ... )" на праве собственности принадлежало здание склада, расположенное на земельном участке, переданном в аренду. Согласно договору аренды и расчету арендной платы годовая арендная плата на земельный участок составляла ( ... ) руб., оплата должна производиться ежеквартально, путем перечисления денежных средств до 15 числа последнего месяца текущего квартала. Пунктом 5.3. договора установлены пени в случае невнесения арендатором платежей в установленные сроки в размере ( ... ) в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку право собственности на здание склада ( ... ) перешло к Кучеренко Ю.О., истец, считая, что в силу ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее в т.ч. ГК РФ) ответчик приобрел право пользования земельным участком на тех же условиях, что и предыдущий собственник, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с третьего по четвертый квартал ( ... ) г. в размере ( ... )., пени за период с ( ... ) по ( ... ) в размере ( ... )

Решением суда в иске отказано.

С решением не согласен истец, в апелляционной жалобе руководитель ТУ Росимущества в РК Марченко Э.В. просит решение отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указывает на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. Ссылаясь на положения п.14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", п.1 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее в т.ч. ЗК РФ), ст.552 ГК РФ, считает, что с момента регистрации перехода права

собственности на недвижимость покупатель приобретает и право пользования земельным участком, необходимым для использования данной недвижимости, при этом он считается именно арендатором независимо от того, оформлялся ли в установленном порядке договор аренды с собственником земельного участка. Отмечает, что договор аренды от 25 апреля 2007 г. не был расторгнут предыдущим собственником здания - обществом с ограниченной ответственностью ( ... ) на момент регистрации права собственности на здание за Кучеренко Ю.О. продолжал действовать, в результате приобретения здания ответчиком произошла замена лица в обязательстве на стороне арендатора.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик и его представитель Брицына Е.Н., действующая на основании ордера, возражали относительно доводов жалобы.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен, представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу п.2 ст.26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п.1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). При этом в соответствии с п.2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Вместе с этим, п. 1 ст. 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Из положений п. 3 ст. 33 ЗК РФ следует, что площадь земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Судом установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от ( ... ) обществу с ограниченной ответственностью ( ... ) принадлежало на праве собственности здание склада, общей площадью ( ... ) кв.м, расположенное по адресу: Республика Карелия, ( ... ), Военный городок N ( ... )

( ... ) между ТУ Росимущества по Республике Карелия и обществом с ограниченной ответственностью ( ... ) был заключен договор аренды находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка общей площадью ( ... ) кв.м, по адресу: Республика Карелия, ( ... ), Военный городок ( ... ), под строительство оптовой базы, в договоре указано, что на участке расположено здание склада (п.1.1, 1.2 договора). Согласно представленному в материалы дела кадастровому плану земельного участка от ( ... ) с кадастровым номером ( ... ), площадью ( ... ) кв.м, вид разрешенного использования - под здание и территорию обслуживания.

Пунктом 2.1 указанного выше договора срок договора аренды установлен с ( ... ) по ( ... ), в силу п.8.3 при отсутствии после истечения срока договора возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок.

На основании договора купли-продажи имущества от ( ... ) за Кучеренко Ю.О. ( ... ) зарегистрировано право собственности на здание склада общей площадью ( ... ) кв.м, расположенное по адресу: Республика Карелия, ( ... ), Военный городок N ( ... )

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что между сторонами отсутствуют договорные отношения, в связи с чем арендная плата и пени исходя из условий договора аренды земельного участка, заключенного с ООО ( ... )", не могут быть взысканы с Кучеренко Ю.О. Одновременно суд указал на возможность предъявления истцом требования о взыскании неосновательного обогащения в связи с невнесением платы за пользование земельным участком.

Однако судебная коллегия считает решение суда в части отказа во взыскании денежных средств за пользование земельным участком необоснованным, противоречащим нормам материального права.

В соответствии с ч 1. ст.196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее в т.ч. ГПК РФ) при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Суд указал, что приведенные нормы действующего законодательства закрепляют лишь право нового собственника объекта недвижимого имущества на оформление своего права на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, то есть на ту же площадь и разрешенное использование.

Между тем, как следует из разъяснений, содержащихся в п.14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимого имущества выбывает из обязательств по аренде данного земельного участка. Вместе с этим, переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно п.13 указанного постановления Пленума возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Доводы ответчика о необоснованном расчете оплаты исходя из площади земельного участка ( ... ) кв.м. не могут быть приняты с учетом приведенного законодательства, установленных по делу обстоятельств, а также принимая во внимание следующее.

В соответствии с п.1 ст.36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Согласно абз.2 п.7 ст.36 ЗК РФ, регулирующей порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Из содержания указанных норм права следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, т.е. в границы земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Кроме того, учету подлежит фактическое землепользование и естественные границы земельного участка.

В отношении спорного земельного участка площадью ( ... ) кв.м осуществлен государственный кадастровый учет, его разрешенное использование - под здание и территорию обслуживания. Сведения об указанном земельном участке содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Кроме этого, как следует из ранее принятого решения Петрозаводского городского суда РК от ( ... ) по иску ТУ Росимущества в РК к Кучеренко Ю.О. арендная плата была взыскана с ответчика из расчета платы, предусмотренной договором, заключенным ранее с ООО ( ... ) и площади земельного участка ( ... ) кв.м, при этом суд исходил из того, что данный земельный участок был сформирован, поставлен на кадастровый учет, его разрешенное использование - для эксплуатации здания и территории его обслуживания, доказательств несоответствия размера сформированного земельного участка нормам отвода для данного вида деятельности, либо формирования его с нарушением правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации не представлено, как и доказательств, позволяющих установить, что для эксплуатации здания склада был необходим и фактически использовался участок меньшей площади. Указанные обстоятельства, как установленные, при разрешении настоящего спора должны быть учтены в силу положений ст.61 ГПК РФ.

Таким образом, поскольку право на используемый земельный участок, на котором расположен указанный выше объект, ответчиком в установленном законом порядке оформлено не было, соглашений в части иного размера оплаты не представлено, как и достоверных доказательств об использовании участка меньшей площадью в спорный период, с учетом положений ч.3 ст.196 ГПК РФ иск в части испрошенной суммы оплаты за пользование спорным земельным участком подлежит удовлетворению.

В связи с указанным решение суда в части отказа во взыскании денежных средств за пользование земельным участком подлежит отмене на основании п.3,4, ч.1 ст.330 ГПК РФ, в соответствии со ст.328 ГПК РФ в данной части следует принять новое решение об удовлетворении требований истца о взыскании с Кучеренко Ю.О. за пользование земельным участком за период с третьего по четвертый квартал ( ... ) г. ( ... )

В соответствии с п.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст.331 ГК РФ).

Несмотря на то, что материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению платы за пользование земельным участком, оснований для взыскания пени не имеется, поскольку законом неустойка за нарушение арендного обязательства не определена, договор аренды между сторонами не заключался, соглашение между истцом и ответчиком о выплате неустойки отсутствует.

В части отказа во взыскании пени решение суда является правильным, оснований для отмены судебного постановления в указанной части не имеется.

На основании ч.1 ст.103 ГПК РФ, принимая во внимание положения подп. 19 п.1 ст.333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика в доход бюджета Петрозаводского городского округа подлежит взысканию государственная пошлина в размере ( ... )

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 06 декабря 2013 г. по настоящему делу отменить в части отказа во взыскании денежных средств за пользование земельным участком.

Принять в указанной части новое решение.

Иск удовлетворить частично. Взыскать с Кучеренко Ю.А. в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике К ... за пользование земельным участком за период с третьего по четвертый квартал ( ... ) г. ( ... )

Взыскать с Кучеренко Ю.А. в доход бюджета Петрозаводского городского округа государственную пошлину ( ... )

В остальной части решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от ( ... ) оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Карелия - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи