судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:
председательствующего Игнатенковой Т.А.,
судей Москалевой Е.В., Маншилиной Е.И.,
при секретаре Артемовой М.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке дело по апелляционной жалобе истца Огнева ФИО12 на решение Советского районного суда г. Липецка от 12 февраля 2014 года, которым постановлено:
"Огневу ФИО13 в иске к ООО "Семеновский ручей", потребительскому управленческо-эксплуатационному специализированному кооперативу
"Новозаречное.Липецк" о взыскании денежной суммы в результате одностороннего отказа от исполнения предварительного договора купли-продажи земельного участка N 321 от 14 марта 2013 года, неустойки, убытков, компенсации морального вреда отказать".
Заслушав доклад судьи Москалевой Е.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Огнев А.А. обратился с иском к ООО "Семеновский ручей" о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка. В обоснование исковых требований указывал, что 14 марта 2013 года заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи земельного участка N в районе "адрес" "адрес" "адрес" для строительства жилого дома. Основной договор должен был быть заключен в срок до 17 июля 2013 года. По условиям договора истец обязался перечислить денежные средства в сумме 190000 рублей и заключить договор со специализированной обслуживающей организацией, ответчик обязался в установленный предварительным договором срок получить кадастровый паспорт на земельный участок. Кроме того договором было предусмотрено, что в случае, если срок для получения кадастрового паспорта будет превышать 150 дней, покупатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения предварительного договора, направив продавцу письменное уведомление. Принимая во внимание, что Огнев А.А. свои обязательства по предварительному договору купли-продажи выполнил в полном объеме, а ответчик в срок своих прав на спорный земельный участок не оформил, окончательно уточнив исковые требования, истец просил с ответчика в свою пользу сумму предварительной оплаты товара в размере 190 000 рублей; неустойку; компенсацию морального вреда; признать незаконными действия ответчика.
Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечен ПУЭСК "Новозаречное.Липецк".
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.
Представитель ООО "Семеновский ручей" возражал против иска, указывал, что к спорным правоотношениям Закон РФ "О защите прав потребителей" не применим. Условия предварительного договора ответчиком ООО "Семеновский ручей" выполнены, в предусмотренный договором срок получен кадастровый паспорт на земельный участок и истцу направлено предложение о заключении основного договора купли-продажи земельного участка.
Представитель ответчика ПУЭСК "Новозаречное.Липецк" в судебном заседании иск не признал, поддержав возражения представителя ООО "Семеновский ручей".
Представитель третьего лица ООО "Бутырский источник" возражал против удовлетворения требований истца.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе истец решение суда просит отменить, удовлетворив его требования, указывая на его незаконность и необоснованность. В обоснование доводов ссылается на правовую позицию, высказанную их представителем в суде первой инстанции, настаивая на том, что правовых оснований для отказа ему в иске не имеется.
В возражениях на апелляционную жалобу ООО "Семеновский ручей" просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав истца и его представителя Булычева И.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ООО "Семеновский ручей" Кашперского М.С., возражавшего против доводов жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, рассмотрев представленные возражения, судебная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа истцу в удовлетворении иска в части взыскания с ООО "Семеновский ручей" суммы оплаченной по предварительному договору и процентов за пользование чужими денежными средствами.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В силу ч. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (ч. 2 ст. 554 ГК РФ).
В п. 1 ст. 37 ЗК РФ указано, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный (кадастровый) номер (п. 1 ст. 5 Закона N 221-ФЗ).
Судом установлено и подтверждается материалами дела , что 14 марта 2013 года между ООО "Семеновский ручей" и Огневым А.А. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка N N , согласно которому стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи (основной договор) земельного участка из з емель населенных пунктов с разрешенным использованием - для жилищного строительства, общей площадью 1 000 кв.м., расположенного по адресу: "адрес" "адрес" . При этом в силу п. 1.2.1 договора земельный участок не поставлен на кадастровый учет и является составной частью земельного участка площадью 137031 кв.м. с КН N , принадлежащего продавцу на праве собственности.
Таким образом, без постановки земельного участка на кадастровый учет, без указания его идентифицирующих признаков (кадастровый номер и т.п.) предмет предварительного договора купли-продажи земельного участка является несогласованным.
Согласно п.п. 1.3, 1.4 названного договора стороны обязались заключить основной договор до 17 июля 2013 года при условии исполнения покупателем обязанности, предусмотренной п. 1.6 и п. 2.4 договора и получения продавцом кадастрового паспорта на участок. В случае, если к моменту истечения предусмотренного для заключения основного договора срока продавец не получит кадастровый паспорт на участок, данный срок продлевается на количество дней, необходимое для получения кадастрового паспорта. Если этот срок будет превышать 150 дней, Покупатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, направив Продавцу письменное уведомление, с момента получения которого Продавцом, договор считается расторгнутым.
В силу п.1.6 договора истец обязан оплатить 190000 рублей в день подписания предварительного договора. Согласно п. 2.4 договора условием заключения основного договора является осуществление Покупателем действий, направленных на обеспечение использования участка по целевому назначению и эксплуатации объектов инфраструктуры путем заключения договоров с соответствующей специализированной обслуживающей организацией, в том числе путем вступления в члены специализированной обслуживающей организации при наличии таковой на территории нахождения участка, несения расходов по обслуживанию указанных объектов инфраструктуры, а также заключения договоров с соответствующими ресурсоснабжающими организациями.
Так же в предварительным договором предусмотрено, что указанная в п.1.6 Договора денежная сумма засчитывается в последующем в счет оплаты по основному договору, а в случае незаключения в последующем основного договора - возвращается продавцом покупателю в течение двух месяцев с момента истечения указанного в п.1.3 предварительного договора срока, если по истечении такого срока стало очевидно, что основной договор заключен не будет (п.1.8 договора).
Огнев А.А. принятые на себя обязательства выполнил в полном объеме, что подтверждено документально и не оспаривалось сторонами.
ООО "Семеновский ручей" только 07 ноября 2013 года получило кадастровый паспорт вновь образованного земельного участка, который по мнению ответчика является объектом предварительного договора (кадастровый номер N ).
Дав надлежащее толкование условиям предварительного договора в части срока, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что 150 дней, необходимых для получения кадастрового паспорта, следует исчислять с истечения срока, установлено п. 1.3 предварительного договора, то есть с 17 июля 2013 года. Таким образом, основной договор должен был быть заключен не позднее 14 декабря 2013 года.
Довод апелляционной жалобы о том, что срок, для получения кадастрового паспорта на земельный участок, необходимо исчислять с момента заключения предварительного договора, и он не может в общей сложности превышать 150 дней, основан на ошибочном толковании условий договора.
13 декабря 2013 года ООО "Семеновский ручей" направило в адрес истца предложение о заключении основного договора купли-продажи земельного участка.
Установив, что кадастровый паспорт оформлен ответчиком в установленный предварительным договором срок, предложение заключить основной договор также направлено до истечения срока, суд первой инстанции указал на отсутствие правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
Судебная коллегия с таким выводом согласиться не может, поскольку судом не учтено, что право собственности на объект за ООО "Семеновский ручей" зарегистрировано не было, и в силу закона оно не могло брать на себя обязательство по заключению основного договора купли продажи.
Из материалов дела следует, что сведения о земельном участке, расположенном по адресу: "адрес" "адрес" , внесены в государственный кадастр недвижимости 13.11.2012 г. и ему присвоен кадастровый номер N , разрешенное использование - для жилищного строительства, площадь -137031 кв.м. По сведениям государственного кадастра недвижимости собственником данного земельного участка является ООО "Семеновский ручей".
23.01.2013г. в орган кадастрового учета поступило заявление о постановке на государственный кадастровый учет земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" "адрес" , от Кишкиной С.В. и межевой план от 29.11.2012г., подготовленный в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием двадцати двух земельных участков в результате раздела земельного участка с кадастровым номером N . Земельному участку, площадью 115459 кв.м., присвоен кадастровый номер N . Правообладателем данного земельного участка по сведениям государственного кадастра недвижимости является ООО "Бутырский источник".
Сведения о земельном участке с кадастровым номером N внесены в государственный кадастр недвижимости 07.11.2013г. на основании заявления от 30.10.2013г. и межевого плана от 04.09.2013г., подготовленного в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием 69 земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером N . Площадь земельного участка с кадастровым номером N составляет 1000 кв.м., разрешенное использование - для жилищного строительства.
Исходя из положений статей 130 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, земельные участки являются объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации.
В соответствии с ч. 1 ст. 2 ФЗ от 21 июля 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу ч. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами (ч. 2 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ).
Анализ приведенного законодательства позволяет сделать вывод о том, что право на вновь образованные при разделе земельные участки возникает лишь с момента их государственной регистрации. При этом разделенный земельный участок юридически продолжает существовать до регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из него земельные участки.
Таким образом, до 14 декабря 2013 года (истечение срока для заключения основного договора) у ответчика отсутствовало право собственности на вновь образованный объект.
27 декабря 2013 г. ООО "Бутырский источник" на основании договора купли-продажи земельного участка от 21.06.2013 г. зарегистрировало право собственности на земельный участок с кадастровым номером N (т.2 л.д. 24).
Действительно, 13.12.2013г. ответчик ООО "Семеновский ручей" направило истцу предложение о заключении основного договора купли-продажи земельного участка. Однако, по состоянию на 13.12.2013г. такой договор сторонами не мог быть заключен, поскольку право собственности ООО "Семеновский ручей" на земельный участок с кадастровым номером N , в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрировано не было.
Поэтому не обоснованна ссылка ответчика ООО "Семеновский ручей", в возражениях на апелляционную жалобу, на направление истцу в срок до 14.12.2013г. предложения на заключение основного договора купли-продажи земельного участка.
Поскольку в установленный договором срок основной договор сторонами не заключен, в связи с чем предусмотренные предварительным договором обязательства прекратились и уплаченные истцом денежные средства подлежат взысканию с ответчика в качестве неосновательного обогащения.
Кроме того, 25.09.2013г. истец
обратился в суд с иском к ответчику ООО "Семеновский ручей", по существу заявил об отказе от заключения основного договора купли-продажи, что не противоречит как требованиям п.3 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и условиям предварительного договора.
Доводы жалобы о необходимости применения в отношении ответчика санкций по Закону о защите прав потребителя и положения п.1 ст. 329 ГК РФ являются следствием неверного толкования законов.
В то же время вышеуказанные обстоятельства, являются в силу ст. 395 ГК РФ основанием для возложения на ответчика гражданско-правовой ответственности в виде уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами с момента обращения истца в суд с данным иском по день вынесения решения судом апелляционной инстанции за 222 дня в размере 9666 рублей 25 копеек (190000 рублей Х 8,25% (ставки рефинансирования на день предъявления иска): 360 х 222).
Судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения иска, а именно, в части взыскания уплаченной истцом ответчику по предварительному договору денежной суммы в размере 190000 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.09.2013г., с момента обращения истца в суд с данным иском по 05.05.2014г. (по день принятия судом апелляционной инстанции решения об удовлетворении иска в этой части требований). Общая сумма подлежащая взысканию с с ООО "Семеновский ручей" в пользу истца составляет 199966 рублей 25 копеек (190000 руб. + 9666 руб. 25 коп.).
В остальной части требований истца суд первой инстанции обоснованно отказал.
В соответствии с положениями ст.333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика ООО "Семеновский ручей" подлежит взысканию государственная пошлина в бюджет г.Липецка в размере 5193 руб.
Руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Советского районного суда г. Липецка от 12 февраля 2014 года в части отказа в удовлетворении требований Огнева ФИО14 к ООО "Семеновский ручей" о взыскании 190000 рублей и процентов за пользование денежными средствами отменить. Постановить в этой части новое решение о взыскании с ООО "Семеновский ручей" в пользу Огнева ФИО15 199966 рублей 25 копеек.
Взыскать с ООО "Семеновский ручей" в доход бюджет городского округа г. Липецка государственную пошлину в размере 5193 рублей.
В остальной части решение Советского районного суда г. Липецка от 12 февраля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Огнева ФИО16 - без удовлетворения.
Председательствующий подпись
Судьи подписи
Копия верна.
Судья:
Секретарь:
6
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.