Постановление Президиума Московского областного суда от 02 апреля 2014 г. по делу N 44г-124/2014

Президиум Московского областного суда в составе:

председательствующего Волошина В.М.,

членов президиума Бокова К.И., Гавричкова В.В., Мязина А.М., Соловьева С.В.,

при секретаре Кулымовой А.В.,

рассмотрев по

кассационной жалобе Голомидовой Н.И. дело по иску Голомидовой Н.И. к ООО "Северное" о признании права собственности на жилое помещение,

заслушав доклад судьи Московского областного суда Пугиной Л.Н.,

объяснения Голомидовой Н.И., ее представителя Клениной О.Г. и представителя Уполномоченного по правам человека в Московской области - по доверенности Ермакова А.А., поддержавших доводы кассационной жалобы,

УСТАНОВИЛ:

Голомидова Н.И. обратилась в суд с иском к ООО "Северное" о признании права собственности на квартиру.

В обоснование иска ссылалась на то, что 19 января 2011 года между ней и ответчиком был заключен договор N "данные изъяты" участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома 3, расположенного по адресу: г. Химки, "данные изъяты", в котором по окончании строительства ей должна быть передана квартира-студия площадью "данные изъяты" кв.м. Свои обязательства по договору она выполнила, внесла полную стоимость квартиры.

Договором предусмотрена возможность перерасчета стоимости квартиры в зависимости от увеличения или уменьшения размера ее площади, однако подлинные технические документы обмера площади квартиры ответчиком ей не предоставлены, о завершении строительства дома в нарушение условий договора она не уведомлена.

Решением Химкинского городского суда Московской области от 12 марта 2013 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 05 июня 2013 года, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Голомидова Н.И. просит отменить принятые по делу судебные постановления.

Дело 10 декабря 2013 года было истребовано в Московский областной суд и определением судьи Московского областного суда Вердияна Г.В. от 03 марта 2014 года по кассационной жалобе Голомидовой Н.И. передано для рассмотрения по существу в президиум Московского областного суда.

В силу ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Президиум, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, находит принятые по делу судебные акты подлежащими отмене, поскольку такого характера нарушения норм материального и процессуального права судами первой и апелляционной инстанции были допущены и выразились в следующем.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 19 января 2011 года между Голомидовой Н.И. и ООО "Северное" заключен договор N "данные изъяты" участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома 3, расположенного по адресу: Московская область, г.о. Химки, "данные изъяты", по условиям которого по окончании строительства истице должна быть передана квартира-студия площадью "данные изъяты" кв.м. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Московской области 09 февраля 2011 года.

Во исполнение условий договора истица оплатила полную стоимость квартиры "данные изъяты" из расчета 67320 руб. за 1 кв.м. общей площади.

Условиями договора предусмотрена возможность перерасчета цены квартиры в случае выявления органами БТИ при проведении паспортизации дома увеличения или уменьшения площади квартиры (пункты 3.2, 3.3).

По данным технического паспорта, выданного ответчику 22 июля 2011 года, общая площадь спорной квартиры составляет "данные изъяты" кв.м., т.е. увеличена на 2 кв.м.

31 октября 2011 года ООО "Северное" получено разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, о чем 30 ноября 2011 года истице направлено соответствующее уведомление, содержащее, в том числе, и требование о доплате по договору. Уведомление получено истицей 06 декабря 2011 года, однако доплата не произведена.

24 февраля 2012 года в адрес Голомидовой Н.И. направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности по договору и последствиях неисполнения договорных обязательств. Поскольку доплата за увеличение общей площади квартиры истицей также не осуществлена, то уведомлением от 23 марта 2012 года ей сообщено об одностороннем отказе ООО "Северное" от исполнения условий договора о долевом участии в строительстве и 27 марта 2012 года в Управление Росреестра по Московской области ответчиком подано заявление о расторжении договора в одностороннем порядке.

15 мая 2012 года ответчиком на депозит нотариуса перечислены денежные средства в размере "данные изъяты", включая неустойку за пользование чужими денежными средствами в размере "данные изъяты". В тот же день в адрес истицы направлено уведомление о перечислении денег.

Затем, 07 сентября 2012 года, ООО "Северное" заключило предварительный договор купли-продажи спорного жилого помещения с Амосовой О.Л. и 02 октября 2012 года между ними подписан акт о допуске на указанный выше объект.

12 декабря 2012 года ООО "Северное" зарегистрировало право собственности на спорный объект недвижимости.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что на момент рассмотрения дела стороны не состояли в договорных отношениях, так как с 23 марта 2012 года договор расторгнут застройщиком в одностороннем порядке и основания для признания за истицей права собственности на жилое помещение отсутствуют.

С таким выводом суда согласилась судебная коллегия.

Между тем данный вывод нельзя признать верным, поскольку он основан на неправильном толковании и применении норм материального права.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт1).

В силу пункта 2 названной нормы по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 5 Федерального закона от 30декабря2004года N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (пункт 3); в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (пункт 4).

В силу статьи 9 (пункт 3) названного Федерального закона в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частью 4 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

По смыслу приведенных выше правовых норм, основанием для одностороннего расторжения договора застройщиком является нарушение участником долевого строительства порядка и сроков уплаты цены договора. Право на расторжение договора в одностороннем порядке в случае просрочки внесения иных платежей, в том числе доплаты за увеличение общей площади жилого помещения, застройщику законом не предоставлено.

Установленная заключенным между сторонами по делу договором об участии в долевом строительстве цена по сделке истицей уплачена в полном объеме. Предусмотренный условиями договора перерасчет платежа в зависимости от выявленных органами технической инвентаризации при паспортизации дома отклонений как в большую, так и в меньшую сторону не свидетельствует о существенном нарушении истицей условий договора об оплате цены по сделке. Указанное положение договора, предполагающее возможность возникновения денежного обязательства как у одной, так и у другой стороны в зависимости от действий третьих лиц, не может обусловливать возникновение права собственности на квартиру.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

При таких данных отказ ООО "Северное" от исполнения в одностороннем порядке условия обязательства по заключенному с Голомидовой Н.И. договору является необоснованным и, соответственно, не может порождать правовых последствий для участников договора.

Кроме того, по утверждению истицы, излишек общей площади спорной квартиры отсутствует. Однако данное значимое обстоятельство суд не проверил допустимыми законом средствами доказывания.

Нарушения, допущенные судом первой инстанции, оставлены без внимания судебной коллегией.

Поскольку допущенные нарушения норм процессуального и норм материального права могут быть преодолены только путем отмены состоявшихся судебных актов, президиум приходит к выводу об отмене принятых по делу судебных постановлений, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум

ПОСТАНОВИЛ:

решение Химкинского городского суда Московской области от 12 марта 2013 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 05 июня 2013 года отменить, дело направить на новое рассмотрение по существу в Химкинский городской суд.

Председательствующий: В. М. Волошин