Апелляционное определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 16 апреля 2014 г. по делу N 33-1629/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Крамаренко О.А.,

судей Коноваленко А.Б., Теплинской Т.В.,

с участием прокурора Чулковой И.В.,

при секретаре Самбуровой П.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчиков ООО "Тайлер", Администрации Гурьевского городского округа на решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 12 февраля 2014 года, которым исковые требования прокурора Гурьевского района Калининградской области, заявленные в защиту интересов МО "Гурьевский городской округ", неопределенного круга лиц к администрации Гурьевского городского округа, Александрову С.Л., ООО "Тайлер" удовлетворены; признано незаконным формирование земельного участка с КН N, площадью "данные изъяты" кв.м., для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: "адрес", аннулированы сведения о кадастровом учете данного земельного участка; признаны недействительными: договор аренды земельного участка N от 27 декабря 2013 года, заключенный между администрацией Гурьевского муниципального района и Александровым С.Л. в отношении указанного выше земельного участка; соглашение N от 24 мая 2013 года о внесении изменений в указанный договор аренды, заключенное между администрацией Гурьевского муниципального района и Александровым С.Л.; соглашение от 27 мая 2013 года об уступке прав и обязанностей по указанному выше договору аренды, заключенное между Александровым С.Л. и ООО "Тайлер"; применены последствия недействительности ничтожных сделок, возвращен указанный выше земельный участок в государственную собственность - в распоряжение администрации Гурьевского городского округа, с указанием, что данное решение суда является основанием для исключения из Единого государственном реестре прав и сделок с ним записей о праве аренды Александрова С.Л., ООО "Тайлер" на земельный участок с КН N, расположенный по адресу: "адрес"; с Александрова С.Л., ООО "Тайлер" в местный бюджет взыскана государственная пошлина в сумме 400 руб. в равных долях, то есть по 200 руб. с каждого ответчика.

Заслушав доклад судьи Коноваленко А.Б., объяснения представителя ответчика ООО "Тайлер" Пальцева А.В., поддержавшего апелляционные жалобы, мнение прокурора Чулковой И.В., возражавшей против удовлетворения жалоб, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

И.о. прокурора Гурьевского района Калининградской области обратился в суд с указанным выше иском в защиту интересов МО "Гурьевский городской округ" Калининградской области и неопределенного круга лиц к администрации Гурьевского городского округа, Александрову С.Л., ООО "Тайлер". В обоснование иска прокурор сослался на то, что формирование спорного земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства и его предоставление в нарушение установленного порядка Александрову С.Л. в аренду на землях заведомо предназначенных для многоэтажного жилищного строительства является незаконным. В информации о начале процедуры предоставления земельного участка опубликованной в газете "Наше время" от 22.11.2012 года отсутствуют сведения об ориентирах земельного участка, по которым можно определить его местонахождение, что лишило других граждан возможности обратиться за получением данного земельного участка в аренду и повлекло предоставление его без проведения торгов, чем нарушены права муниципального образования на поступление в местный бюджет доходов от продажи права на муниципальное имущество, необходимых для решения вопросов местного значения. С учетом изложенного, ссылаясь на ст. ст. 167, 168 ГК РФ, положения Земельного кодекса РФ, просил удовлетворить заявленные требования.

Судом вынесено указанное выше решение.

В апелляционных жалобах ответчики ООО "Тайлер" и администрация Гурьевского городского округа, не соглашаясь с выводами суда, просят решение отменить и вынести новое об отказе в удовлетворении иска.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Согласно ст. 30 ЗК РФ определен порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и предусмотрено, что предоставление земельных участков для строительства осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В случаях, когда земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются для жилищного строительства, положения ст. 30 ЗК РФ применяются с учетом особенностей, предусмотренных ст. 30.1 ЗК РФ.

Согласно п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 п. 1 ст. 24, п. 2.1 ст. 30 и п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ.

Порядок предоставления гражданам земельных участков для целей, не связанных со строительством, регулируется ст. 34 ЗК РФ, которая предусматривает, что органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

В соответствии с п. п. 2-4 ст. 34 ЗК РФ граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ.

В указанном в п. 2 настоящей статьи заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.

Орган местного самоуправления на основании указанного в п. 2 настоящей статьи заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного ст. 29 настоящего Кодекса, с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

Из материалов дела следует, что 08.08.2011 года в администрацию Гурьевского муниципального района Калининградской области Александровым С.Л. подано заявление о предоставлении в аренду земельного участка, площадью "данные изъяты" кв.м., для ведения личного подсобного хозяйства, распложенного по адресу: "адрес".

По заказу администрации Гурьевского муниципального района 10.11.2011 года были осуществлены кадастровые работы по образованию пяти земельных участков из земель государственной собственности, расположенных по адресу: "адрес", в том числе, испрашиваемого Александровым С.Л. земельного участка.

07.12.2011 года на основании представленного администрацией Гурьевского муниципального района межевого плана филиалом ФГБУ " А." по К-ой области" принято решение об осуществлении кадастрового учета данного земельного участка. Земельный участок был поставлен на кадастровый учет с КН N.

О начале приема администрацией Гурьевского муниципального района Калининградской области заявлений на выделение указанного земельного участка в аренду для ведения личного подсобного хозяйства дана публикация в газете "Наше время" N ( "данные изъяты") от 22.11.2012 года, в которой не содержалось ориентиров земельного участка, по которым можно определить его местонахождение.

26.12.2012 года на имя Александрова С.Л. дано извещение о том, что в течение месяца после приведенной выше публикации заявлений и возражений от других граждан не поступало.

27.12.2012 года главой администрации Гурьевского муниципального района Калининградской области принято решение о предоставлении в порядке, предусмотренном ст. 34 ЗК РФ, без проведения торгов данного земельного участка Александрову С.Л. в аренду сроком до 01.12.2061 года, о чем вынесено постановление N от 27.12.2012 года "О предоставлении земельного участка в аренду в г. Г. Александрову С.Л.".

В этот же день с Александровым С.Л. заключен договор аренды земельного участка N, который в установленном законом порядке был зарегистрирован.

С указанным выше целевым назначением земельный участок Александровым С.Л. никогда не использовался.

14.05.2013 года Александров С.Л. как арендатор указанного земельного участка обратился в филиал ФГБУ " А." по К-ой области с заявлением об изменении разрешенного вида использования земельного участка с "для ведения личного подсобного хозяйства" на "многоквартирные жилые дома "данные изъяты" этажей, включая "данные изъяты"". К данному заявлению Александровым С.Л. было приложено письмо главы администрации Гурьевского муниципального района Калининградской области N от 25.04.2013 года, в котором сообщено, что для земельных участков в кадастровом квартале N установлены градостроительные регламенты, согласно которым земельные участки расположены в зоне Ж3 - зона застройки среднеэтажными жилыми домами, "данные изъяты" этажей, включая "данные изъяты", а также приложены фрагменты Правил землепользования и застройки МО "Гурьевское городское поселение" и карты градостроительного зонирования.

21.05.2013 года филиалом ФГБУ " А." по К-ой области" принято решение о проведении кадастрового учета изменений объекта недвижимости в части вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N.

После проведения кадастрового учета изменений объекта недвижимости между администрацией Гурьевского муниципального района и Александровым С.Л. было заключено соглашение N о внесении изменений в договор N аренды земельного участка от 27 декабря 2012 года, по которому по всему тексту договора внесены изменения в части указания вида разрешенного использования земельного участка: вместо слов " ... для ведения личного подсобного хозяйства ... " следует читать " ... многоквартирные жилые дома "данные изъяты" этажей, включая "данные изъяты" ... "

Через непродолжительное время по соглашению от 27 мая 2013 года Александров С.Л. безвозмездно передал ООО "Тайлер" права и обязанности, связанные с арендой земельного участка с разрешенным использованием: "многоквартирные жилые дома "данные изъяты" этажей, включая "данные изъяты"", КН N, площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу: "адрес".

Данное соглашение в установленном законом порядке было зарегистрировано.

Согласно карте (схеме) функциональных зон положения о территориальном планировании МО "Гурьевское городское поселение", утвержденной шестьдесят второй сессией Гурьевского городского Совета депутатов первого созыва N от 28 марта 2013 года, официально опубликованной 11.10.2013 года, спорный земельный участок расположен в зоне застройки "данные изъяты" жилыми домами.

В силу ч. 9 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ в состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться: зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими); зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства включаются в состав зон сельскохозяйственного использования. Включение территорий, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, в состав жилых зон не предусмотрено.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется статей 30.1 Земельного кодекса РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок был предоставлен без проведения аукциона для ведения личного подсобного хозяйства в порядке, предусмотренном ст. 34 ЗК РФ, между тем, при предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной указанной выше статьей Земельного кодекса РФ.

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из статьи 37 Градостроительного кодекса РФ, статей 7, 85, 42, 30.1 ЗК РФ.

Из норм ст. 40 - 41 ЗК РФ следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка. Первоначально разрешенное использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования или в процессе предварительного согласования места размещения объекта. Если же правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.

Таким образом, осуществление жилищного строительства на основании договора аренды N от 19 декабря 2012 года на земельном участке, предоставленном не по установленной процедуре, недопустимо в силу п. п. 1 и 2 ст. 30.1 ЗК РФ.

При изложенных обстоятельствах, произведенное изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка привело к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

Учитывая изложенное, а также правильно установленные по делу обстоятельства, в том числе осведомленность должностных лиц органа местного самоуправления о разработанном проекте зонирования территории МО "Гурьевское городское поселение"; формирование земельного участка сельскохозяйственного назначения с максимально допустимой площадью "данные изъяты" кв.м. для такой категории земельных участков в предполагаемой зоне жилой застройки "данные изъяты" жилыми домами; размещение участка в районе земель, предназначенных для обслуживания и эксплуатации многоквартирных жилых домов, согласно имеющейся в межевом деле топосъемке; изменение через непродолжительный период времени вида разрешенного использования с "ведения личного подсобного хозяйства" на "многоквартирные жилые дома "данные изъяты" этажей, включая "данные изъяты"" с последующей переуступкой прав по договору аренды юридическому лицу ООО "Тайлер", дополнительным видом деятельности которого является строительство зданий и сооружений, суд пришел к обоснованному выводу о том, что фактически спорный земельный участок изначально формировался с целевым назначением для строительства многоквартирного жилого дома, в связи с чем спорный земельный участок был предоставлен Александрову С.Л. без предварительного согласования места размещения объекта без проведения торгов в нарушение требований ст. 30.1, 38.1 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах, свидетельствующих о нарушении требований закона при формировании и предоставлении Александрову С.Л. на праве аренды земельного участка с КН N с видом разрешенного использования "для ведения личного подсобного хозяйства", влекущем ничтожность заключенных в отношении этого земельного участка между администрацией муниципального образования и Александровым С.Л. договора аренды от 27 декабря 2012 года, соглашения к нему от 24 мая 2013 года и заключенного между Александровым С.Л. и ООО "Тайлер" соглашения от 27 мая 2013 года об уступке прав и обязанностей по договору аренды, суд первой инстанции, правильно применив нормы материального права, обоснованно удовлетворил заявленные прокурором исковые требования.

Доводы о законности формирования, предоставления в аренду Александрову С.Л. спорного земельного участка с разрешенным видом использования для ведения личного подсобного хозяйства, а также последующего изменения вида разрешенного использования на "многоквартирные жилые дома "данные изъяты" этажей, включая "данные изъяты"" и переуступки ООО "Тайлер" прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, которые аналогичны доводам жалоб, судом первой инстанции были проверены, надлежаще оценены и мотивированно опровергнуты в решении.

Суд апелляционной инстанции с данной оценкой согласен.

В информации о начале процедуры предоставления земельного участка опубликованной в газете "Наше время" от 22.11.2012 года отсутствуют сведения об ориентирах земельного участка, по которым можно определить его местонахождение, что лишило других граждан возможности обратиться за получением земельного участка в аренду и повлекло предоставление его без проведения торгов, чем нарушены права муниципального образования на поступление в местный бюджет доходов от продажи права на муниципальное имущество, необходимых для решения вопросов местного значения.

В связи с такой публикацией в газете "Наше время" от 22.11.2012 года о начале процедуры предоставления земельного участка вопреки доводам жалоб бесспорно были нарушены права неопределенного круга лиц, в чьих интересах в соответствии со ст. 45 ГПК РФ вправе был обратиться в суд прокурор Гурьевского района Калининградской области, заявляя указанные требования.

Доводы представителя ответчика ООО "Тайлер" о том, что наличие не оспоренного прокурором постановления органа местного самоуправления о предоставлении Александрову С.Л. земельного участка в аренду влечет отмену решения, являются необоснованными, поскольку данное постановление реализовано путем заключения оспоренного договора аренды земельного участка, и соответственно с учетом принятого судом решения само по себе не влечет для сторон каких - либо правовых последствий.

Иные доводы жалоб правового значения не имеют.

Оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционных жалоб судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 12 февраля 2014 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: