Апелляционное определение СК по гражданским делам Пензенского областного суда от 18 марта 2014 г. по делу N 33-695

судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Бабаняна С.С.

и судей Земцовой М.В., Бурдюговского О.В.

при секретаре Ершовой Н.А.

заслушали в открытом судебном заседании по докладу Бурдюговского О.В. дело по апелляционной жалобе Глуховой Н.В. на решение Октябрьского районного суда г.Пензы от 17 декабря 2013 года, которым с учетом определения того же суда от 10 февраля 2014 года об исправлении описок, постановлено:

Исковые требования Глуховой Н.В. к Ефимову В.Б., Шкуматову А.А. о признании права собственности на нежилое помещение в литере А, площадью "данные изъяты" кв.м., этаж подвал (номер на поэтажном плане 20, 21, 24, 25) в многоквартирном жилом доме по адресу: "адрес", отсутствующим, устранении препятствий собственникам к пользованию данным нежилым помещением, исключении записи регистрации от 04.07.2013 г. N о праве собственности Ефимова В.Б. на указанное нежилое помещение из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения Салтыковой (Глуховой) Н.В., ее представителя Плешакова П.А., председателя ТСЖ "Венеция плюс" Погореловой Л.А., Фадеевой М.В., Ваниной Е.А., просивших решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении иска в полном объеме, представителя Шкуматова А.А. и Ефимова В.Б. по доверенностям Жигаловой В.И., Сотниковой Г.Б., представителя Кузнецова В.В. по доверенности Измайлова М.А., просивших решение оставить без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Глухова Н.В. обратилась в суд с иском к Ефимову В.Б., Шкуматову А.А. о признании права собственности на нежилое помещение отсутствующим, устранении препятствий собственникам к пользованию нежилым помещением, исключении записи из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, указав, что 22.07.2013 Ефимов В.Б. представил свидетельство о государственной регистрации на подвальное помещение, площадью "данные изъяты" кв.м., выданное 04.07.2013, которое приобрел у Шкуматова А.А. Ефимову В.Б. было разъяснено, что данное подвальное помещение является общей долевой собственностью, однако он самовольно вырубил из окна дверь на 1 метр в глубину в фундаменте, по фасаду дома пошли трещины. Шкуматов А.А. приобрел офис N и подвальное помещение по адресу: "адрес" в 2005 году по договору на участие в долевом строительстве жилья N от 12.08.2005. После введения 19.08.2008 жилого дома в эксплуатацию получил свидетельство о государственной регистрации права от 29.09.2008. Указанные договоры являются недействительными в силу закона. 11.09.2008 Шкуматов А.А. вырубил в фундаменте дверь, сделал пристрой и оборудовал входную группу в подвальное помещение. Собственники квартир были против этой перестройки. Никакой оплаты за нежилые помещения ответчики не производили, договоры на оплату коммунальных услуг не подписывали, подписали только 20.06.2012. Данные помещения спроектированы и построены заказчиком-застройщиком при строительстве дома, не являются самовольной застройкой, а являются общим имуществом собственников жилья в многоквартирном доме. Документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от подвального помещения (кладовых для каждой квартиры), отсутствуют. В спорном помещении расположены коммуникации всего дома, но из-за незаконного присвоения данных помещений Шкуматовым А.А. у обслуживающего персонала ТСЖ "Венеция Плюс" отсутствует доступ к коммуникациям всего дома. В проектную документацию не были внесены изменения относительно строительства кладовых для каждой квартиры. Проектная документация предусматривает строительство кладовых для каждой квартиры. По введенному в действие с 01.04.1998 ГОСТ 21101.97 и принятому впоследствии ГОСТ р21.1101.2009 можно сделать вывод о том, что изменения в проектную документацию должны вноситься непосредственно в ее текстовую часть и рабочие чертежи посредством зачеркивания надписей, знаков полной заменой документа, наложением новых изображений взамен исключенных и т.д. В проекте их жилого дома этого сделано не было. Ответчик своими действиями нарушает права всех собственников жилья в многоквартирном доме. Ссылаясь на положения ст.ст.135, 290 ГК РФ, ч.1, 2, 3 ст.ст.36, 37 ЖК РФ, Определение Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 486-00, Постановление Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.12.2009 N 12537/2009, п.1.9.3 Устава ТСЖ "Венеция Плюс", согласно которому в состав общего имущества членов товарищества, в том числе, входят подвальные помещения для размещения санитарно-технических помещений всего дома, с учетом того, что ответчик чинит препятствия по обслуживанию коммуникаций всего дома, нарушил целостность конструкций несущей капитальной стены, которая принадлежит всем собственникам дома, прорубив два окна, чем нарушил целостность несущей капитальной стены, что грозит обрушением всего дома, просила устранить всякие нарушения прав собственников жилого дома, соединенных с лишением владения, путем признания права общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений жилого дома - нежилое помещение, площадью "данные изъяты" кв.м., подвал, номер на поэтажном плане 25, 24, 21, 20, расположенное в многоквартирном доме по адресу: "адрес".; прекратить зарегистрированное право собственности Ефимова Е.Б. на указанное помещение, взыскать расходы по оплате госпошлины.

В ходе рассмотрения дела Глухова Н.В. уточнила исковые требования и просила по основаниям, указанным в исковом заявлении, признать отсутствующим право собственности Ефимова В.Б. на нежилое помещение (офис) в литере А, площадью "данные изъяты" кв.м., этаж подвал (номер на поэтажном плане 20, 21, 24, 25) в многоквартирном жилом доме по адресу: "адрес".; обязать Ефимова В.Б. не чинить препятствий собственникам помещений дома N по "адрес" к пользованию ими подвальным помещением указанного многоквартирного дома, исключить из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации от 04.07.2013 N о праве собственности Ефимова В.Б. на указанное нежилое помещение.

Представитель Глуховой Н.В. Плешаков П.А. поддержал заявленные исковые требования, дополнительно пояснил, что в спорном помещении в соответствии с проектом находятся инженерные коммуникации и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме (стояк, магистраль прочистка, сливная воронка канализации, стояк, магистрали запорные вентили, поливочный кран водопровода, стояк, запорный вентиль, отопления). При отсутствии вентилей в случае необходимости придется перекрывать отопление и канализацию во всем доме. Спорное помещение изначально не было спроектировано, не имело отдельных входов-выходов, вместо них имеются окна и воздушные каналы, выходящие на поверхность земли рядом с домом. На момент утверждения проекта, приобретения ответчиком спорного нежилого помещения, а также ввода дома в эксплуатацию подвальные помещения жилого дома не были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. При указанных обстоятельствах на данное помещение возникает право общей долевой собственности домовладельцев как на общее имущество. Спорное подвальное помещение является общим имуществом в многоквартирном доме, собственники общего имущества согласия на его отчуждение никому не давали, следовательно, сделка по его продаже ответчику является ничтожной в силу ст.168 ГК РФ, как противоречащая положениям ст.ст.36, 38 ЖК РФ.

Представитель Ефимова В.Б. и Шкуматова А.А. по доверенностям Жигалова В.И. исковые требования не признала, пояснив, что спорное нежилое помещение было приобретено Ефимовым В.Б. по договору купли-продажи у Шкуматова А.А., который приобретал его по договору инвестирования строительства жилья N от 19.09.2003. Жилой дом введен в эксплуатацию 19.08.2008, то есть Шкуматов А.А. приобрел данное помещение в период строительства дома. Все договоры, заключенные между застройщиком и инвесторами, содержат п.2.7, в котором указано, что в стоимость жилого помещения не входит стоимость подвала, что свидетельствует о том, что подвальное помещение не проектировалось как объект общей долевой собственности. Указанные договоры до настоящего времени не оспорены. По смыслу ст.36 ЖК РФ к общему имуществу собственников может относиться подвальное помещение, имеющее исключительно технический характер и не имеющее иных полезных свойств. Напротив, помещение, обладающее самостоятельными свойствами, либо обслуживающее одно из обособленных помещений жилого дома, может являться объектом гражданско-правовых сделок после индивидуализации его в качестве объекта права собственности. Нахождение в подвальных помещениях общих коммуникаций дома само по себе не может являться основанием для признания за истцом права собственности на эти помещения. Данное помещение изолировано от инженерных систем и узлов управлений ими, в нем нет инженерных коммуникаций и иного оборудования, предназначенного для обслуживания более одного помещения в доме, оно имеет самостоятельное назначение, в связи с чем его отнести к общему имуществу собственников дома. Данное помещение было сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости в 2007 году, то есть до введения дома в эксплуатацию. Кроме того, ни Шкуматов, ни Ефимов никогда не препятствовали обслуживающему персоналу ТСЖ "Венеция Плюс" пользоваться имеющимся оборудованием. Они согласны на предоставление истцу беспрепятственного доступа к оборудованию, имеющемуся в данном помещении, согласны на установление сервитута. Истец не владеет спорным помещением, следовательно, его право может быть защищено только с помощью иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, а заявленный иск негаторным не является, к нему подлежит применению срок исковой давности.

Председатель ТСЖ "Венеция Плюс" Погорелова Л.А. просила заявленные исковые требования удовлетворить.

Октябрьский районный суд г.Пензы принял вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Глухова Н.В. решение суда просила отменить как незаконное и необоснованное, поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, являются недоказанными, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального права. Выводы суда о самостоятельности спорного нежилого помещения, возможности его самостоятельного использования сделаны на основании визуального осмотра помещения без привлечения необходимых технических специалистов, соответствующего экспертного исследования, то есть не основаны на надлежащих доказательствах. Делая на основании п.2.7 договоров об инвестировании с дольщиками вывод, что ТСЖ ВСК "Венеция" изначально указывало на тот факт, что в будущем подвал не будет передан инвесторам по причине возможности его самостоятельного использования, суд не учел нормы ГК РФ о сложных вещах, следовании вспомогательных помещений, в том числе подвалов, судьбе главной вещи (квартиры). Таким образом, в договоре долевого участия факт передачи в последующем вместе с квартирой прав на места общего пользования не требовал отдельного подтверждения. Изначально в подвальном помещении были предусмотрены кладовые для каждой из квартир. Подвальное помещение подлежало передаче вновь образованному ТСЖ как составная часть общего имущества. Факт неиспользования ранее спорного помещения ТСЖ "Венеция плюс" и собственниками жилых помещений в целях, связанных с обслуживанием жилого дома, не является доказательством наличия у помещения признака самостоятельного использования. Необоснованным, противоречащим акту экспертного исследования от 10.12.2013 является и утверждение суда, что все технологическое оборудование для работы систем отопления, водоснабжения, канализации жилого дома находится за пределами спорного помещения в той части подвала, которая принадлежит ей на праве общей долевой собственности. Установлено, что спорное помещение находится в общей долевой собственности собственников помещений дома, и она является участником этой собственности. Просила принять новое решение об удовлетворении иска в полном объеме.

В возражениях на жалобу представитель Шкуматова А.А. и Ефимова В.Б. по доверенностям Жигалова В.И. решение суда просила оставить без изменения, апелляционную жалобу Глуховой Н.В. - без удовлетворения.

Обсудив доводы жалобы, возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

В соответствии со ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно п.1 ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В силу пп."а" п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно разъяснений, изложенных в Определении Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся лишь помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п.1 ст.290 ГК РФ и ч.1 ст.36 ЖК РФ.

Таким образом, по обоснованному мнению суда, право общей долевой собственности возникает не на все подвальные помещения в доме, а лишь на технические подвалы, которые предназначены исключительно для обслуживания жилого дома и не имеющие самостоятельного назначения. Если же подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и никогда не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает.

Как видно из материалов дела, Глуховой Н.В. принадлежит на праве собственности двухкомнатная квартира по адресу: "адрес". Ефимову В.Б. принадлежит на праве собственности нежилое помещение (офис) в литере А, общей площадью "данные изъяты" кв.м., находящееся в подвале жилого дома по адресу: "адрес".

Строительство жилого "адрес" в "адрес" осуществлялось на условиях долевого строительства, участниками которого, помимо лиц, приобретающих в собственность жилые помещения, являлись граждане, финансирующие строительство дома в части нежилых (подвальных) помещений.

19.09.2003 между ТСЖ ВСК "Венеция", являвшимся застройщиком указанного дома, и Шкуматовым А.А., являвшимся инвестором, был заключен договор об инвестировании строительства жилья, в соответствии с которым Шкуматов А.А. принял участие в инвестировании строительства жилого дома путем оплаты стоимости трехкомнатной квартиры. Из п.2.7 данного договора следует, что в стоимость квартиры не входит стоимость нежилого подвального помещения, которое не подлежит передаче инвестору по условиям данного договора.

12.08.2005 между теми же сторонами был заключен договор об инвестировании нежилого помещения N, по которому застройщик обязался после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать Шкуматову А.А. нежилое подвальное помещение номер 4, общей проектной площадью "данные изъяты" кв.м., расположенное в нежилом подвальном помещении указанного строящегося дома, с возможностью последующего уточнения площади помещения в соответствии с его техническим паспортом.

Из технического паспорта на спорное помещение по состоянию на 07.03.2008 следует, что данное нежилое помещение, площадью "данные изъяты" кв.м., не является общим, данному помещению присвоен инвентарный номер N, а впоследствии при регистрации 29.09.2008 права собственности на данное помещение за Шкуматовым А.А. ему присвоен кадастровый номер N.

08.09.2008 между теми же сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору на участие в долевом строительства жилья N от 12.08.2005, согласно которому в соответствии с данными техпаспорта на жилой дом, исходя из уточненных площадных характеристик нежилого подвального помещения, установленных на основании произведенного обмера нежилого помещения органами, осуществляющими техническую инвентаризацию жилого фонда, а также в связи с частичной перепланировкой данного помещения, площадь составила "данные изъяты" кв.м.

20.05.2013 между Шкуматовым А.А. и Ефимовым В.Б. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с которым Ефимов В.Б. приобрел у Шкуматова А.А. в собственность нежилое помещение (офис) в литере А, общей площадью "данные изъяты" кв.м., этаж подвал, по адресу: "адрес". Ефимов В.Б. 11.06.2013 принял спорное помещение по акту приема-передачи, 04.07.2013 зарегистрировал право собственности на данное помещение в установленном порядке.

Истец обратился с настоящим иском, полагая, что Ефимов В.Б. незаконно владеет указанным нежилым помещением, поскольку оно расположено в техническом подвале, в котором находятся инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в доме, и который относится к общему имуществу многоквартирного дома, в связи с чем не могло быть передано в собственность по сделке, в том числе, на основании договора об инвестировании строительства нежилого помещения, заключенного со Шкуматовым А.А.

Исследовав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

При этом суд признал установленным и правомерно исходил из того, что спорное нежилое помещение сформировано как самостоятельный объект недвижимости в установленном законом порядке, данное помещение не является техническим, вспомогательным, в связи с чем предусмотренные законом основания для признания его общим имуществом собственников жилого дома отсутствуют.

Районный суд обоснованно признал, что застройщиком на стадии возведения жилого дома указанное нежилое помещение строилось как самостоятельное, его строительство финансировалось физическим лицом Шкуматовым А.А., а не всеми собственниками жилых помещений в данном доме. Спорное помещение органами технической инвентаризации было сформировано как самостоятельный объект недвижимости.

В основу данных выводов судом положены надлежаще исследованные и оцененные доказательства, в частности, договор инвестирования строительства жилья N от ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ ВСК "Венеция" и Шкуматовым А.А. с п.2.7, включенным во все договоры инвестирования строительства жилья между ТСЖ и инвесторами, согласно которому в стоимость общего объема финансирования участником долевого строительства не включалась стоимость спорного нежилого помещения; разрешение на ввод в эксплуатацию 13-ти этажного жилого дома по адресу: "адрес" от 19.08.2008, согласно которому в эксплуатацию были введены, наряду с прочим, и нежилые подвальные помещения, площадью "данные изъяты" кв.м.

Вывод суда подтверждается и принятым судом апелляционной инстанции в качестве доказательства представленным стороной ответчика в заседание судебной коллегии кадастровым паспортом спорного нежилого помещения, предназначенного для использования в качестве офиса.

Как правильно указал суд, стороной истца не оспаривался тот факт, что ни ТСЖ "Венеция Плюс", ни кто-либо из собственников жилых помещений дома никогда не использовали спорное нежилое помещение в целях, связанных с обслуживанием жилого дома, а также в качестве общего имущества собственников жилого дома или в целях обслуживания своих нужд; спорное нежилое помещение с момента его формирования в качестве самостоятельного объекта недвижимости использовалось исключительно Шкуматовым А.А. (впоследствии Ефимовым В.Б.) для предпринимательских целей, в подтверждение чему представлены договоры аренды N от 20.03.2009, N от 13.03.2013, N от 01.08.2013. Следовательно, спорное помещение было сформировано и используется как самостоятельное, изолировано от входа в подъезд жилого дома, имеет отдельный выход, благоустроено, оснащено электричеством, водопроводом, канализацией, не является техническим, обслуживающим многоквартирный дом, и не может являться общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме. При этом в соответствии с планом подвала с сетями водопровода, канализации и отопления в подвальном помещении жилого дома имеется техническая часть подвала, обслуживающая многоквартирный дом, где расположена основная часть инженерного оборудования, обеспечивающего работу отопления, водопровода и канализации, которая застройщиком не была продана физическим лицам, до настоящего времени является общей долевой собственностью.

Отвергая доводы стороны истца об отнесении спорного помещения к общему имуществу дома в связи с нахождением в нем оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме, суд принял во внимание, в том числе, объяснения эксперта ФИО18, представленные стороной ответчика фотоснимки. Сам по себе факт нахождения в помещении каких-либо инженерных коммуникаций, по обоснованному мнению суда первой инстанции, в бесспорном порядке не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Районный суд обоснованно не признал основанием к удовлетворению иска доводы истца о том, что самовольное изменение Шкуматовым А.А. или Ефимовым В.Б. конструкции системы отопления привело к ее некачественной работе, и что к коммуникациям, имеющимся в спорном нежилом помещении, необходим доступ, Шкуматов А.А. самовольно выполнил переустройство помещения с устройством входной группы, сославшись на возможность защиты нарушенного права в данном случае иным способом.

Правильная оценка дана и обстоятельствам, связанным с тем, что строительство спорного объекта не предусмотрено проектом, которым предполагалось на месте этого нежилого помещения строительство кладовых для всех сособственников. Как указал суд, 19.02.2004 ТСЖ "Венеция" как застройщик в связи с отсутствием инвесторов на приобретение кладовых помещений в подвальной части здания обратилось в ОАО "Пензгражданпроект" с просьбой согласовать изменение назначения подземной части здания на техническое подполье с исключением сараев; 02.03.2004 ОАО "Пензгражданпроект" сообщило, что изменение назначения подземной части здания с подвала на техническое подполье с исключением кладовых для жителей согласовывается без изменения проектно-сметной документации; 25.12.2007 Инспекцией Госстройнадзора была проведена проверка с составлением акта N, в соответствии с которым законченный строительством 13-тиэтажный жилой дом соответствует требованиям проектной документации; введение дома в эксплуатацию без кладовых свидетельствует о законности их исключения в соответствии с действовавшим на тот период законодательством.

При таких обстоятельствах суд правильно отказал как в удовлетворении исковых требований о признании отсутствующим права собственности Ефимова В.Б. на спорное нежилое помещение, так и в удовлетворении производных от него требований о возложении обязанности не чинить препятствий собственникам к пользованию ими спорным подвальным помещением, исключении из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации о праве собственности Ефимова В.Б. на спорное нежилое помещение. В иске к Шкуматову А.А. правильно отказано и в связи с тем, что он не является надлежащим ответчиком по заявленному иску.

Выводы суда основаны на установленных обстоятельствах, подтвержденных доказательствами, которым дана надлежащая оценка.

Нормы материального права судом применены и истолкованы правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного решения, не допущено.

Доводы жалобы были предметом исследования и оценки районным судом, на законе не основаны, направлены на переоценку объективно установленного судом первой инстанции, о незаконности судебного решения не свидетельствуют, основанием к отмене решения суда не являются.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г.Пензы от 17.12.2013 с учетом определения того же суда от 10.02.2014об исправлении описок оставить без изменения, апелляционную жалобу Глуховой Н.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи