Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 20 марта 2014 г. по делу N 33-2876/2014 (ключевые темы: жилое строение - договор купли-продажи - риск случайной гибели - пожар - земли населенных пунктов)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 20 марта 2014 г. по делу N 33-2876/2014

 

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего - Калинниковой О.А.,

судей - Вачковой И.Г., Гороховика А.С.,

при секретаре - Моревой Н.П.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Тимофеевой Т.Н. к Мевша Г.И., Мевша Ю.А. о признании договора купли-продажи жилого строения и земельного участка несостоявшимся и незаключенным, взыскании денежных средств, и по встречному исковому заявлению Мевша Г.И. к Тимофеевой Т.Н., третьим лицам Управлению Росреестра по Самарской области о признании договора купли-продажи от 15.08.2013 г. состоявшимся, обязательства исполненными, отзыв заявления незаконным,

по апелляционной жалобе Тимофеевой Т.Н. на решение Октябрьского районного суда г. Самара от 14 января 2014 года, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Тимофеевой Т.Н. к Мевша Г.И., Мевша Ю.А. о признании договора купли-продажи жилого строения и земельного участка несостоявшимся и незаключенным, взыскании денежных средств - отказать.

Встречные исковые требования Мевша Г.И. к Тимофеевой Т.Н., третьим лицам Управлению Росреестра по Самарской области о признании договора купли-продажи от 15.08.2013 г. состоявшимся, обязательств исполненными, отзыв незаконным - удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи от 15.08.2013 г., заключенный между Мевша Г.И. и Тимофеевой Т.Н. состоявшимся.

В удовлетворении остальной части заявленных требований Мевша Г.И. отказать.

С момента вступления решения суда в законную силу отменить обеспечительные меры наложенные определением Октябрьского районного суда г. Самары от 20.12.2013 г. на квартиру, находящуюся по адресу: "адрес", и определением Октябрьского районного суда г. Самары от 08.11.2013 г. на земельный участок, назначение: земли-поселений, площадью 598,10 кв.м., находящийся по адресу: "адрес", принадлежащие Мевша Г.И.".

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Вачковой И.Г., объяснения представителя Тимофеевой Т.Н. - Иевлева А.Г. (по доверенности), поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Мевша Ю.Ю. и Мевша Г.И. - Алтуховой Л.И. (по доверенности) на доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Тимофеева Т.Н. обратилась в суд с иском к Мевша Г.И., Мевша Ю.А. о признании договора купли-продажи жилого строения и земельного участка несостоявшимся и незаключенным, взыскании денежных средств.

В обоснование заявленных требований истица указала, что 15.08.2013г. она подписала с ответчиком Мевша Г.И. договор купли-продажи жилого строения, без права проживания и регистрации в нем, и земельного участка по адресу: "адрес". В этот же день документы сданы в Управление Росреестра по Самарской области с целью регистрации прав на недвижимое имущество. По договору истица уплатила ответчику денежную сумму в размере 3 450 00 рублей, из которых 3 200 000 рублей - за земельный участок, 250 000 рублей - за жилое строение. Кроме того, 15.08.2013 г. истица дополнительно уплатила ответчику денежную сумму в размере 1 600 000 рублей. Всего истица уплатила ответчику денежную сумму в размере 5 050 000 руб. 29.08.2013 г. по требованию регистрирующего органа в связи с уточнением категории земель сторонами поданы дополнительные документы для регистрации права собственности. 09.09.2013 г. дом, расположенный на указанном земельном участке, в результате пожара полностью уничтожен. 12.09.2013 г. истица подала заявление в Управление Росреестра по Самарской области о приостановлении государственной регистрации права собственности в связи с уничтожением имущества. Таким образом, договор купли-продажи не был зарегистрирован. Акт приема-передачи дома не подписывался. Вещи из дома ответчик не вывез. Между истцом и ответчиком имелась договоренность, что пользоваться домом истец будет после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности. Жилое строение ответчик фактически истице не передавал, в связи с чем, в соответствии со ст. 459 ГК РФ, риск случайной гибели имущества несет ответчик.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учетом уточнений, истица просила признать договор купли-продажи жилого строения без права проживания и регистрации в нем и земельного участка по адресу: "адрес" от 15.08.2013 г. незаключенным и несостоявшимся, взыскать с ответчика Мевша Г.И. в пользу истца денежную сумму в размере 5 050 000 рублей в качестве возврата уплаченной денежной суммы по договору купли-продажи.

Определением Октябрьского районного суда г. Самары от 14.01.2014 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечен Мевша Ю.А..

В ходе рассмотрения дела Мевша Г.И. предъявил к Тимофеевой Т.Н. встречные исковые требования о признании договора купли-продажи от 15.08.2013 г. состоявшимся, обязательства исполненными, отзыв заявления незаконным, указав в обоснование, что 15.08.2013 г. все денежные средства в размере 5 050 000 рублей от Тимофеевой Т.Н. им получены. В этот же день подписан договор купли-продажи в Управлении Росреестра. Данный договор является одновременно актом приема - передачи имущества. После подписания договора и въезда в дом Тимофеевой Т.Н., Мевша Г.И. и его супруга там больше не появлялись. О том, что произошел пожар, Мевша Г.И. узнал от соседей.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласилась Тимофеева Т.Н., в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного, постановленного при неправильном применении норм материального права, указав, что имущество не передано надлежащим образом. Суд дал неправильную оценку доказательствам по делу. Спорный договор не зарегистрирован, таким образом, отсутствует сам предмет договора - жилое строение.

В заседании судебной коллегии представитель Тимофеевой Т.Н. - Иевлев А.Г. (по доверенности) доводы апелляционной жалобы поддержал и просил решение суда отменить по основаниям изложенным в жалобе.

Представитель Мевша Ю.Ю. и Мевша Г.И. - Алтухова Л.И. (по доверенности) в судебном заседании возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Тимофеева Т.Н., Мевша Ю.Ю., Мевша Г.И., представитель Управления Росреестра по Самарской области не явились, извещены.

В силу ст. 327 и ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Проверив материалы дела, заслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда, считает его законным и обоснованным.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании п. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или иное недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость от ее продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 459 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Из материалов дела следует, что 15.08.2013 г. между Мевша Г.И. (продавец) и Тимофеевой Т.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому Продавец продал, а Покупатель купил в собственность и оплатил жилое строение без права регистрации и проживания в нем. Назначение: Жилое здание. Площадь: 76 кв.м. Этажность: 2, и земельный участок (землепользование). Назначение: Земли населенных пунктов. Площадь: 598,10 кв.м., находящиеся по адресу: "адрес". В соответствии с п. 3 договора стоимость земельного участка и дома составляет 3 450 000 рублей. До подписания договора Продавец получил от Покупателя сумму в размере 3 450 000 рублей.

Согласно п.п. 4,5 Договор имеет силу акта приема-передачи имущества. Покупатель до заключения договора осмотрел Имущество, ему известна качественная характеристика и правовой режим, принимая его в собственность, он несет ответственность за совершение любых действий, противоречащих законодательству РФ.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что договор подписан Мевша Г.К. (продавец) и Тимофеевой Т.Н. (покупатель).

Также установлено, что 15.08.2013 г. Мевша Г.И. и Тимофеева Т.Н. сдали договор купли-продажи в Управление Росреестра по Самарской области на государственную регистрацию права собственности.

22.08.2013 г. Управление Росреестра по Самарской области направило в адрес Мевша Г.И. и Тимофеевой Т.Н. уведомление о приостановлении государственной регистрации, в связи с тем, что в договоре купли-продажи указана категория отчуждаемого земельного участка "земли поселений", в то время как согласно ЕГРП категория земельного участка "земли населенных пунктов".

29.08.2013 г. Мевша Г.И. и Тимофеева Т.Н. в Управление Росреестра по Самарской области сдали договор купли-продажи с указанием категории отчуждаемого земельного участка "земли населенных пунктов".

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к правильному выводу о том, что указанные обстоятельства подтверждают, что стороны, достигнув соглашения относительно условий договора, имели реальные намерения зарегистрировать сделку в установленном законом порядке.

Между тем, 12.09.2013 г. Тимофеева Т.Н. обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с невозможностью устранения причины приостановки в установленный срок.

12.09.2013 г. Управление Росреестра по Самарской области направило в адрес Мевша Г.И. и Тимофеевой Т.Н. уведомление о приостановлении государственной регистрации на срок до 12.12.2013 г. (включительно).

Разрешая требования Тимофеевой Т.Н. о том, что поскольку жилой дом уничтожен в результате пожара, дом и земельный участок фактически ей не передавались, то договор купли-продажи является незаключенным и несостоявшимся, так как не прошел регистрацию в Управление Росреестра по Самарской области, проанализировав собранные по делу доказательства, пояснения свидетелей, суд пришел к правильному выводу о том, что заключенный сторонами договор купли-продажи жилого дома и земельного участка совершен в письменной форме, подписан сторонами, содержит все необходимые для данного вида сделки существенные условия, покупатель Тимофеева Т.Н. выполнила обязательства по оплате стоимости жилого дома и земельного участка, продавец Мевша Г.И. передала жилой дом и земельный участок, ключи и другое оговоренное имущество покупателю Тимофеевой Т.Н. Таким образом, продавец передал покупателю имущество, предусмотренное договором. Продавцом Мевша Г.И. обязанность по передаче товара (жилого дома и земельного участка) полностью исполнена, указанное имущество 17.08.2013 г. окончательно передано покупателю Тимофеевой Т.Н. во владение и пользование. С этого момента Тимофеева Т.Н. осуществляла меры по сохранности этого имущества и поддержании его в работоспособном состоянии для чего приезжала на участок, периодически ночевала в доме, перевезла свои вещи.

Поскольку, установлено, что обязанность по передаче жилого дома и земельного участка продавцом Мевша Г.И. исполнена 17.08.2013 г., а жилое строение сгорело 09.09.2013 г., наиболее вероятной причиной пожара, как следует из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела и технического заключения N от 30.09.2013 г. является тепловое проявление аварийного режима работы электрической сети, каких-либо умышленных действий ответчика не установлено, то следовательно в силу ч. 1 ст. 459 ГК РФ, риск случайной гибели данного имущества несет покупатель Тимофеева Т.Н.

При наличии указанных обстоятельств, учитывая, что сделка купли-продажи жилого дома и земельного участка между Тимофеевой Т.Н. и Мевша Г.И действительно имела место, договор фактически исполнен сторонами, передан на государственную регистрацию, суд обоснованно удовлетворил исковые требования Мевша Г.И. о признании договора купли-продажи состоявшимся, отказав в удовлетворении требований Тимофеевой Т.Н. о признании договора несостоявшимся и незаключенным.

В связи с отказом в иске о признании договора купли-продажи незаключенным и несостоявшимся, суд правомерно отказал в удовлетворении требований о взыскании в пользу Тимофеевой Т.Н. денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи.

Разрешая встречные исковые требования Мевша Г.И. о признании обязательств исполненными, а отзыв Тимофеевой Т.Н. заявления о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости незаконным, суд первой инстанции обоснованно отказал в их удовлетворении по тем основаниям, что судом признан спорный договор купли-продажи, состоявшимся. При этом суд правильно указал, что обращение Тимофеевой Т.Н. в регистрационный орган с заявлением о приостановлении регистрации сделки является её правом.

Вопрос о взыскании госпошлины разрешен судом в соответствии с требованиями ст.103 ГПК РФ.

Исходя из положений ст. 144 ГПК РФ суд пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для отмены обеспечительных мер, поскольку в удовлетворении исковых требований Тимофеевой Т.Н. о взыскании с Мевша Г.И. денежных средств - отказано.

Доводы апелляционной жалобы о том, что имущество не передано надлежащим образом, не могут быть приняты во внимание, поскольку фактическая передача имущества произведена.

Доводы в жалобе о том, что спорный договор не зарегистрирован, а в настоящее время отсутствует предмет договора - жилое строение, являются необоснованными. Как установлено судом, обязанность по передаче имущества продавцом исполнена, жилое строение сгорело после его передачи покупателю, умышленных действий продавца не установлено, в связи с чем в данном случае применению подлежат требования п.1 ст.459 ГК РФ, согласно которому риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Кроме того, согласно разъяснениям, содержащемся в абзаце 3 п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Иные доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не могут быть приняты во внимание, поскольку являлись предметом судебного разбирательства, им дана надлежащая оценка в мотивировочной части решения суда.

Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, им дана надлежащая оценка. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение принятого решения и предусмотренных статьей 330 ГПК РФ судом не допущено. Доводов, опровергающих правильность выводов суда, апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г. Самара от 14 января 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Тимофеевой Т.Н. - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия, может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

 

Председательствующий:

 

Судьи:

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.