Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 29 мая 2014 г. по делу N 33-5999/14

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи О.А. Бегишева,

судей С.М. Тютчева, Р.Р. Хасаншина,

при секретаре судебного заседания А.Ф. Гильмутдиновой,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи О.А.Бегишева гражданское дело по апелляционным жалобам А.Ф.Барановской и А.Г.Пузанова на решение Приволжского районного суда города Казани Республики Татарстан от 24 февраля 2014 года, которым постановлено:

исковое заявление удовлетворить частично.

Обязать А.Ф. Барановскую заключить с А.Г. Пузановым договор купли-продажи земельного участка площадью 421 кв.м., с кадастровым номером ... , и жилого дома, общей площадью 211 кв.м. расположенного на данном земельном участке, расположенных по адресу: "адрес" , по общей цене 4000500 рублей, обязать А.Ф. Барановскую передать А.Г. Пузанову земельный участок площадью 421 кв.м., кадастровый номер ... , и жилой дом, общей площадью 211 кв.м., расположенный на данном земельном участке, по адресу: "адрес" , после оплаты А.Г. Пузановым денежных средств в указанном размере.

В остальной части заявленные требования оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения в поддержку доводов своих апелляционных жалоб А.Ф. Барановской и ее представителя П.А. Коган, Д.А. Барановского, А.Г. Пузанова и его представителя М.И. Дяковецкого, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

А.Г. Пузанов обратился в суд с иском к А.Г. Барановской, Д.А.Барановскому о возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.

В обоснование заявленных требований указал, что 30 ноября 2013 года между сторонами заключено соглашение, по которому истец приобретает у ответчика земельный участок с кадастровым номером ... , площадью 421 кв.м. и расположенный на нем жилой дом площадью 211 кв.м., находящиеся по адресу: "адрес" В октябре 2013 года истец передал ответчику 2000000 рублей, однако расписка была составлена 30 ноября 2013 года. Также было достигнуто соглашение о том, что оставшуюся сумму за дом и участок в размере 2500000 рублей ответчик согласна получить из кредитного учреждения не позднее пяти дней после заключения сделки, предоставить необходимые документы и не чинить препятствия по сделке. Установленная цена составила 4500000 рублей. По договоренности дом должен быть сдан в чистовой отделке, для чего истец приобрел плитку, ламинат, сантехнику, обои, установил межкомнатные двери. При осмотре жилого дома сотрудниками банка были сделаны замечания по которым необходимо было произвести работы по внутренней отделке. Однако ответчики уклонились от заключения сделки.

В дальнейшем исковые требования были уточнены и увеличены. В соответствии с положениями статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просили обязать А.Ф. Барановскую заключить с А.Г. Пузановым договор купли - продажи земельного участка площадью 421 кв.м., с кадастровым номером ... и расположенного на нем жилого дома площадью 211 кв.м., расположенных по адресу: "адрес" ; обязать Барановскую А.Ф. передать указанные объекты недвижимости Пузанову А.Г., вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от Барановской А.Ф. к Пузанову А.Г.

Определением суда от 04.02.2014 года в соответствии с положениями статьи 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для участия в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований о предмете спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

В суде первой инстанции А.Г. Пузанов и его представитель М.И. Дяковецкий требования с учетом уточнений подержали.

Ответчики Барановская А.Ф. и Барановский Д.А., а также представитель ответчика по доверенности Коган П.А. с иском не согласились.

Третьи лица ЗАО "Банк Жилищного Финансирования", Управление Росреестра при рассмотрении дела в суде первой инстанции отсутствовали.

Суд вынес решение в приведенной выше формулировке.

В апелляционной жалобе А.Ф. Барановской ставится вопрос об отмене решения суда ввиду незаконности и необоснованности. При этом указывается, что расписка не может являться предварительным договором купли-продажи недвижимости.

В апелляционной жалобе А.Г. Пузанов просит решение суда изменить, поскольку в данном виде решение суда неисполнимо. Просит зарегистрировать переход права собственности на спорные объекты недвижимости от А.Ф. Барановской к А.Г. Пузанову, что предусмотрено п. 61 Постановления Пленума ВАС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практик при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В суде апелляционной инстанции А.Ф. Барановская и ее представитель П.А. Коган, Д.А. Барановский доводы апелляционную жалобу А.Ф. Барановской поддержали по изложенным в ней основаниям, с доводами апелляционной жалобы А.Г. Пузанова не согласились.

А.Г. Пузанов и его представитель М.И. Дяковецкий поддержали доводы апелляционной жалобы А.Г. Пузанова, с доводами апелляционной жалобы А.Ф. Барановской не согласились.

На заседание судебной коллегии иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены о заседании надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия считает решение суда подлежит отмене, по следующим основаниям.

Согласно п. 1, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

- неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

- нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с п. 2 разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации).

Между тем, указанным требованиям закона решение суда первой инстанции не соответствует.

Суд первой инстанции, возлагая на А.Ф. Барановскую обязанность заключить договор купли-продажи спорного земельного участка и расположенного на нем жилого дома, исходил из того, что между сторонами был заключен предварительный договор купли продажи данных объектов недвижимости.

С данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

Так, из материалов дела усматривается, что А.Ф. Барановской на праве собственности принадлежит индивидуальный жилой дом, площадью 211 кв.м., кадастровый номер ... и земельный участок, кадастровый номер ... , площадью 421 кв.м. по адресу "адрес"

Из представленной истцом расписки датированной 30.11.2013 года следует, что " Барановская А.Ф. получила от Пузанова А.Г. в счет оплаты дома и земельного участка расположенных по адресу: "адрес" п. Салмачи 2 000 000 (два миллиона рублей) оставшуюся сумму 2 500 000 (два миллиона пятьсот рублей) получаю по ипотеке из кредитного учреждения не позднее 5 дней (пяти дней) после заключения сделки, на которую мы идем 05.12.2013 года. Обязуюсь представить по сделке документы, не чинить препятствия по сделке".

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что согласно данной расписке между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи, с соблюдением установленной формы договора, и принятыми обязательствами.

Данный вывод суда первой инстанции судебная коллегия считает ошибочным.

Так, согласно части 1 и 2 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Согласно части 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу части 2 указанной статьи предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из анализа указанных норм следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами сделки. Расписка, подписанная одним продавцом, не является таким документом. Нарушение данного требования в силу части 2 статьи 162 и статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет недействительность данной сделки. В данном случае положения части 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации неприменимы.

Какого-либо письменного предварительного договора купли-продажи недвижимости, подписанного сторонами, не было заключено между истцом и ответчиком.

Вышеуказанная же расписка не является предварительным договором купли-продажи спорных объектов недвижимости, поскольку, в силу вышеприведенных норм права, составлена не в надлежащей форме.

В этой связи, доводы апелляционной жалобы А.Ф. Барановской заслуживают внимания, решение суда подлежит отмене, с принятием нового решения, об отказе в удовлетворении исковых требований А.Г. Пузанова к А.Ф. Барановской, Д.А. Барановскому о возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, возложении обязанности передать указанные объекты недвижимости А.Г. Пузанову, о государственной регистрации перехода права собственности.

Допустимых доказательств, свидетельствующих о заключении между сторонами предварительного договора купли-продажи спорного объектов недвижимости в требуемой законом форме, истцом не представлено.

Поскольку оснований для возложения на А.Ф. Барановскую обязанности заключить договор купли продажи спорных объектов недвижимости не имеется, доводы апелляционной жалобы А.Г. Пузанова подлежат отклонению как несостоятельные.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328, 329, п.1, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Приволжского районного суда города Казани Республики Татарстан от 24 февраля 2014 года отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых А.Г. Пузанова к А.Ф. Барановской, Д.А. Барановскому о возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, возложении обязанности передать указанные объекты недвижимости А.Г. Пузанову, о государственной регистрации перехода права собственности на данные объекты недвижимости, отказать.

Апелляционную жалобу А.Ф. Барановской удовлетворить.

В удовлетворении апелляционной жалобы А.Г. Пузанова отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан.

Председательствующий

Судьи