Определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 23 апреля 2014 г. по делу N 33-1884/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Алексеевой Е.Д.

судей Герман М.В., Титовой М.Г.

при секретаре Давыдович Ю.О.

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "СТОУН" на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 13 ноября 2013 года, которым частично удовлетворены исковые требования Шокуровой М. С. к обществу с ограниченной ответственностью "СТОУН" о взыскании неустойки, признании предварительного договора договором купли- продажи.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Герман М.В., объяснения представителя ООО "СТОУН"- Ивановой А.Ю., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Шокуровой М.С.- Ублинских Н.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Шокурова М.С. обратилась в суд с иском о взыскании с ООО "Стоун" законной неустойки в размере "данные изъяты" рублей по предварительному договору купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: "адрес" . Кроме того, просила признать предварительный договор договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В ходе рассмотрения дела истица заявила о частичном отказе от иска в части взыскания неустойки и просила взыскать неустойку в "данные изъяты" рублей.

В обоснование исковых требований Шокурова М.С. указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Стоун" и ЗАО " "данные изъяты" " (покупатель) был заключен предварительный договор N купли-продажи жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме, строящемся по адресу: "адрес" . Покупатель выполнил свои обязательства полностью, уплатив продавцу согласно пункту 5 договора полную стоимость квартиры в сумме "данные изъяты" рублей. ДД.ММ.ГГГГ права покупателя по договору перешли к истице на основании соглашения N о перемене стороны в обязательстве. По условиям договора на покупателя возлагалась обязанность уплатить цену приобретаемой в будущем квартиры полностью, поэтому правовая природа такого договора указывает на то, что фактически между сторонами состоялся основной договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п. 2 ст. 455 ГК РФ). В договоре срок передачи ответчиком квартиры истице определяется путем сложения следующих периодов времени: срока ввода объекта в эксплуатацию- ДД.ММ.ГГГГ (соглашением от ДД.ММ.ГГГГ сторонами указанный срок изменен на ДД.ММ.ГГГГ , то есть не позже ДД.ММ.ГГГГ ); срока регистрации права собственности продавца на продаваемую квартиру- "данные изъяты" дней с момента заключения основного договора с застройщиком; срока на заключение основного договора между продавцом и покупателем после регистрации права собственности продавца на продаваемую квартиру- "данные изъяты" дней. Таким образом, срок исполнения ответчиком своего обязательства по договору о передаче квартиры истице по акту истек ДД.ММ.ГГГГ , а после указанной даты имеет место просрочка исполнения обязательства ответчиком. Жилой дом, в котором находится приобретаемая по договору квартира, сдан застройщиком в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ , получено свидетельство о вводе объекта в эксплуатацию N , дому присвоен адрес. Вопреки п. 7 договора, ответчик до настоящего времени не оформил свое право собственности на квартиру, без чего невозможно выполнение им условий договора о передаче квартиры истице. Неустойка в данном случае должна быть взыскана и исчисляется с ДД.ММ.ГГГГ (начало просрочки в передаче продавцом-ответчиком квартиры по акту покупателю-истцу) по ДД.ММ.ГГГГ , то есть, "данные изъяты" дня.

Представитель ответчика- ООО "Стоун" возражала против удовлетворения исковых требований, полагая, что на правоотношения сторон распространяется действие Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве ... ". Между сторонами заключен только предварительный договор и сроки в нем указаны только ориентировочные. Также заявила о снижении неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Всеволожским городским судом постановлено указанное решение, которым частично удовлетворены исковые требования Шокуровой М.С. В удовлетворении исковых требований о признании предварительного договора N от ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате отказано. С ООО "Стоун" в пользу Шокуровой М.С. взыскана неустойка в размере "данные изъяты" рублей. 22 января 2014 года Всеволожским городским судом постановлено также дополнительное решение, которым с ООО "Стоун" в пользу Шокуровой М.С. взыскан штраф в размере "данные изъяты" рублей.

В апелляционной жалобе ООО "Стоун" просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новое решение. В обоснование жалобы указано, что ответчик не согласен с выводами суда о том, что на возникшие правоотношения распространяется действие Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", поскольку застройщиком объекта являлось ООО " "данные изъяты" " на основании договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ . Строительство объекта велось на основании Разрешения Инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора N от ДД.ММ.ГГГГ на выполнение строительно-монтажных работ. Согласно п. 2 ст. 27 Закона N 214-ФЗ действие закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после вступления в силу закона. Данный закон вступил в силу с 1 апреля 2005 года. Таким образом, несмотря на то, что предварительный договор между ответчиком и ЗАО " "данные изъяты" " был заключен ДД.ММ.ГГГГ , к возникшим правоотношениям не могут быть применены нормы указанного закона

. ДД.ММ.ГГГГ был заключен именно предварительный договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Это подтверждается п. 1 предварительного договора, в котором указано, что продавец в будущем обязуется продать покупателю квартиру, п. 7 предусмотрено, что продавец обязуется обеспечить регистрацию своего права, а потом заключить основной договор купли-продажи с истицей, в п. 10 указано, что договор является предварительным. Более того, стороны исполняли договор, как предварительный, так как сама истица направила ответчику предложение о заключении с ней основного договора купли-продажи, а ответчиком поданы документы в Управление Росреестра Всеволожского района Ленинградской области для регистрации права собственности на ООО "СТОУН". Согласно п. 7 предварительного договора продавец обязуется обеспечить регистрацию права собственности продавца на квартиру в ориентировочный срок

- 90 дней с момента заключения основного договора. Указанный срок может быть изменен в зависимости от задержки оформления документации на объект в организациях. В соответствии с п. 4 предварительного договора стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру. ООО "СТОУН" подтверждает, что ЗАО " "данные изъяты" " полностью произвело оплату и надлежащим образом выполнило свои финансовые обязательства по п. 5 предварительного договора. ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО " "данные изъяты" " и истицей было заключено соглашение о перемене стороны в обязательствах. В соответствии с п. 5 Соглашения за уступку предварительного договора истица оплачивает ЗАО " "данные изъяты" " в срок до ДД.ММ.ГГГГ денежную сумму в размере "данные изъяты" рублей, таким образом, истица оплатила указанную сумму именно за уступку права требования по предварительному договору. Кроме того, суд не применил ч. 3 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ, согласно которой действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц

и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается. Таким образом, поскольку ответчик заключал предварительный договор с юридическим лицом- ЗАО " "данные изъяты" ", привлекая денежные средства юридического лица, о том, что исполнение договора потребует физическое лицо на основании уступки права, знать не мог. В связи с чем, на возникшие правоотношения не может распространяться действия Федерального закона N 214-ФЗ. Ответчик также не согласен с выводами суда, что срок исполнения ответчиком обязательства по договору о передаче квартиры по акту истек ДД.ММ.ГГГГ , а после указанной даты имеет место просрочка исполнения обязательства ответчиком, поскольку ООО "СТОУН" является инвестором строительства, права ООО "СТОУН" зависят от срока ввода объекта в эксплуатацию застройщиком, для чего в договоре и был указан ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию,

а в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору- ДД.ММ.ГГГГ , установленный застройщиком. Объект был введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ , что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N . Таким образом, ответчик должен был оформить свое право собственности на квартиру в срок до ДД.ММ.ГГГГ . ДД.ММ.ГГГГ ООО "СТОУН" надлежащим образом известило истицу о том, что объект введен в эксплуатацию и площадь квартиры увеличилась на "данные изъяты" м 2 , ввиду чего истице необходимо доплатить "данные изъяты" рублей и принять квартиру по акту приема-передачи. До настоящего времени квартира по акту приема-передачи не принята. В настоящее время право собственности ответчика зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись о регистрации. Регистрация произведена со значительной задержкой, но по причинам, зависящим не от ответчика, а от действий самой истицы и третьих лиц (длительные сроки нахождения документов в органах технического учета в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав). Таким образом, в действиях ответчика нет нарушений сроков в оформлении права собственности.

Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ). В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Стоун" и ЗАО " "данные изъяты" " (покупатель) был заключен предварительный договор N купли-продажи жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме, строящемся по адресу: "адрес" .

Покупатель выполнил свои обязательства полностью, уплатив продавцу согласно пункту 5 договора полную стоимость квартиры в сумме "данные изъяты" руб.

ДД.ММ.ГГГГ права покупателя по договору перешли к истице на основании соглашения N о перемене стороны в обязательствах.

Со стороны истицы обязательства по предварительному договору купли-продажи квартиры были исполнены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок выполнения обязательств может быть определен датой или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить, или истечением периода времени.

Судом правильно указано, что в договоре срок передачи ответчиком квартиры истице определяется путем сложения следующих периодов времени: срока ввода объекта в эксплуатацию- ДД.ММ.ГГГГ (абзац 2 п. 2 договора) (соглашением от ДД.ММ.ГГГГ сторонами указанный срок изменен на ДД.ММ.ГГГГ , то есть не позже ДД.ММ.ГГГГ ), срока регистрации своего права собственности продавца (ответчика) на продаваемую квартиру- "данные изъяты" дней с момента заключения основного договора (с застройщиком) (п. 7 договора), срока на заключение основного договора между продавцом и покупателем после регистрации права собственности продавца (ответчика) на продаваемую квартиру- "данные изъяты" дней (п. 4 договора).

Стороны договора добровольно достигли соглашения о способе определения срока исполнения обязательств. Договор в этой части не оспаривался и не изменялся.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил, что срок исполнения ответчиком обязательства по передаче квартиры истцу по акту истек ДД.ММ.ГГГГ , а после указанной даты имеет место просрочка исполнения обязательства ответчиком.

Из письма ответчика от ДД.ММ.ГГГГ следует, что жилой дом, в котором находится приобретаемая по договору квартира, сдан застройщиком в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ , получено свидетельство о вводе объекта в эксплуатацию N . Дому присвоен адрес: Ленинградская "адрес" , квартире присвоен номер N .

Вопреки пункту 7 договора ответчик до настоящего времени, не оформил свое право собственности на квартиру, без чего невозможно выполнение им условия договора о передаче квартиры истцу.

Ссылки ответчика на то, что ДД.ММ.ГГГГ ООО "СТОУН" надлежащим образом известило истицу о том, что объект введен в эксплуатацию, площадь квартиры увеличилась на "данные изъяты" м 2 , и истице необходимо доплатить "данные изъяты" рублей, правового значения для разрешения настоящего спора не имеют, поскольку неустойка взыскивается за период по ДД.ММ.ГГГГ . Доказательств надлежащего исполнения обязательств в юридически значимый период ответчиком суду не представлено.

Предварительный договор был заключен истицей с намерением приобрести в будущем квартиру для личных бытовых нужд, поэтому отношения сторон регулируются Законом РФ "О защите прав потребителей"

В соответствии с п. 3 ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей" в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

В данном случае, как правильно указано судом первой инстанции, неустойка исчисляется с ДД.ММ.ГГГГ (начало просрочки в передаче продавцом-ответчиком квартиры по акту покупателю-истцу) по ДД.ММ.ГГГГ , поскольку до настоящего времени ответчик свое право собственности как продавца на квартиру не оформил, что делает невозможным передачу ее истице.

В силу п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года N 217 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.

Сумма неустойки за "данные изъяты" дня просрочки (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ) составляет "данные изъяты" рублей.

Согласно пункту 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Ответчик просил применить положения ст. 333 ГПК РФ. При этом истица в ходе рассмотрения дела добровольно уменьшила размер взыскиваемой неустойки до 400000 рублей. Указанная сумма соразмерна последствиям нарушения обязательства, поэтому суд обоснованно не усмотрел оснований для снижения предъявленной к взысканию суммы неустойки.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что с учетом положений ч. 3 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", запрещающих передачу гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, указанный закон не должен применяться к отношениям, возникшим между сторонами. Однако в обоснование исковых требований Шокурова М.С. ссылалась на нарушение ее прав как потребителя, и суд первой инстанции свои выводы в решении также основывал на положениях Закона РФ "О защите прав потребителей" и нормах Гражданского кодекса РФ.

С учетом установленных обстоятельств судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда находит, что доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, основаны на неправильном толковании норм материального права, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции.

Суд первой инстанции правильно определил юридически значимые для дела обстоятельства, оценил представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, и постановил решение в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, при точном соблюдении требований гражданского процессуального законодательства. Решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены не имеется.

Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Решение в остальной части не обжаловано. Дополнительное решение, вынесенное 22 января 2014 года, также не обжаловано.

В силу ст. 327.1 ГПК РФ судебной коллегией проверена законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе.

Имеющаяся в резолютивной части решения описка в указании на взыскание неустойки вместо штрафа не влияет на правильность дополнительного решения и может быть исправлена судом первой инстанции в порядке, предусмотренном ст. 200 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 13 ноября 2013 года и дополнительное решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 22 января 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТОУН"- без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Судья Орлова Т.А.