Определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 15 января 2014 г. по делу N 33-199/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Хрулёвой Т.Е.,

судей Григорьевой Н.М., Пучковой Л.В.

при секретаре Мельниковой О.С.

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Куковерова А.И. на решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 11 ноября 2013 года по делу N2-1689/2013 по иску Куковерова А.И. к Рябцевой А.И. о понуждении заключить основной договор купли - продажи недвижимого имущества,

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Хрулёвой Т.Е., объяснения представителя истца Куковерова А.И. - Кудинова А.А., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ , поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения ответчика Рябцевой А.И. и третьего лица Рябцева В.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

02 сентября 2013 года Куковеров А.И. обратился в Приозерский городской суд Ленинградской области с иском к Рябцевой А.И., в котором, учитывая принятые судом первой инстанции изменения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просил обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи "данные изъяты" доли от "данные изъяты" доли (или "данные изъяты" ) жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" , в редакции, согласованной предварительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ , в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу.

В обоснование заявленных требований Куковеров А.И. указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним (покупателем) и Рябцевой А.И. (продавцом) был заключен предварительный договор купли-продажи "данные изъяты" доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом, по условиям которого стороны договорились заключить основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ . Цена сделки была определена сторонами в сумме "данные изъяты" рублей. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику предложение заключить основной договор раньше установленного в предварительном договоре срока, а именно, ДД.ММ.ГГГГ , однако ответчик на заключение сделки не явился. Расценивая неявку ответчика на заключение сделки как уклонение от заключения основного договора купли- продажи, истец, ссылаясь на положения ст. 429, п. 4 ст. 445, ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), просил защиты нарушенного права по избранному способу в судебном порядке (л.д.41-42).

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указывала, что намерена проживать в спорном жилом помещении в период срока, указанного в предварительном договоре, срок исполнения обязательства не наступил.

Решением Приозерского городского суда Ленинградской области от 11 ноября 2013 года Куковерову А.И. в удовлетворении иска отказано.

Куковеров А.И. не согласился с законностью и обоснованностью постановленного решения, представил апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 11 ноября 2013 года и принять новое решение об удовлетворении иска. В обоснование доводов жалобы указал на необоснованность выводов суда первой инстанции, сделанных без учета фактических обстоятельств дела, нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, выразившееся в том, что суд неправильно применил положения ст. 166, 167 ГК РФ, ошибочно расценив, что отсутствие зарегистрированного права собственности доли жилого дома за ответчиком на момент заключения предварительного договора влечет его ничтожность, и не может влечь последствий в виде возложения на Рябцеву А.И. обязанности по заключения основанного договора купли-продажи.

На указанную апелляционную жалобу от ответчика Рябцевой А.И. поступили письменные возражения, в которых она просит решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 11 ноября 2013 года оставить без изменения как законное и обоснованное. Кроме того, указала, что ответчик на момент заключения спорного договора не являлась собственником имущества, в договоре отсутствует площадь строения, его кадастровый номер, сведения о материале строения, этажность, технический паспорт не прилагался, что свидетельствует о незаключенности договора.

Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы истца, возражений ответчика, выслушав участников процесса, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они установили взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.

Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Куковеровым А.И. (покупателем) и Рябцевой А.И. (продавцом) был заключен предварительный договор купли-продажи "данные изъяты" доли в праве общей собственности от "данные изъяты" доли жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" .

Согласно пункту 1 указанного договора стороны пришли к соглашению о том, что основной договор купли-продажи будет заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

В силу п.3.2 договора, до даты, указанной в пункте 1, покупатель обязуется оплатить продавцу по стоимость доли в размере пятидесяти тысяч российских рублей. Стоимость доли дома не подлежит изменению в дальнейшем, не иначе как на основании дополнительного соглашения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности Рябцевой А.И. на "данные изъяты" долю жилого дома по указанному адресу зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ , следовательно, на момент заключения предварительного договора она не являлась собственником доли жилого дома, и поэтому сделка является ничтожной и не может влечь правовых последствий в виде понуждения к заключению основного договора.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.

Согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Приозерского городского суда Ленинградской области от 20 сентября 2012 года вступившим в законную силу 22 октября 2012 года, по гражданскому делу N 2-758/2012 установлено, что ДД.ММ.ГГГГ отец Рябцевой А.И. умер. В шестимесячный срок к нотариусу с заявлением о принятии наследства обратилась супруга наследодателя А , действующая в интересах себя и несовершеннолетней дочери Р , таким образом Рябцева А.И. фактически прияла наследство после смерти ее отца, а обращение в суд было связано с отсутствием у наследодателя правоустанавливающих документов на "данные изъяты" долю спорного жилого дома, приобретенного по договору мены от ДД.ММ.ГГГГ , общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес" .

Названным решением за Рябцевой А.И. признано право собственности на "данные изъяты" долю наследственного имущества - "данные изъяты" доли жилого дома ( или "данные изъяты" долю), расположенного по адресу: "адрес" , оставшегося после смерти ее отца, за Куковеровым А.И. признано право собственности на "данные изъяты" доли в праве общей долевой собственности на жилой дом.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Однако, частью 2 статьи 218 ГК РФ установлено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Если наследодателю принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику независимо от государственной регистрации права на недвижимость. Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Наследник вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный регистратор), после принятия наследства. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации права собственности продавца- наследника по закону в момент заключения предварительного договора продажи недвижимости, не является основанием для признания такого договора недействительным.

Рябцева А.И. являлась собственником имущества- предмета предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ ,- с момента открытия наследства, и тот факт, что ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области Рябцевой А.И. было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на "данные изъяты" долю жилого помещения на основании решения суда от 20.09.2012 ( л.д.45), не умаляет ее право собственности в порядке наследования после смерти И

Следовательно, Рябцева А.И. была вправе заключить предварительный договор купли-продажи, принадлежащей ей доли жилого дома.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия находит вывод суда первой инстанции о том, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным вследствие отсутствия государственной регистрации ответчика на объект недвижимого имущества, ошибочным и подлежащим исключению из мотивировочной части решения суда, а решение суда в связи с этим подлежит изменению.

Вместе с тем, исключение из мотивировочной части решения данного вывода суда, не влечет отмену решения, поскольку по существу вывод суда об отказе в удовлетворении иска является правильным.

Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 15.04.2008 года N 278-О-О по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 ГК Российской Федерации). В случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу пункта 5 статьи 429 ГК Российской Федерации применяется пункт 4 статьи 445 Кодекса, согласно которому в подобных случаях другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Заключение предварительного договора порождает у договаривающихся сторон обязанность заключить основной договор на условиях, оговоренных предварительным соглашением. Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора не может влечь перехода права собственности и возникновения обязательства по передаче имущества, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Из ст. 307, 310 ГК РФ следует, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Поскольку Рябцева А.И. приняла на себя обязательство по заключению договора купли-продажи "данные изъяты" доли от "данные изъяты" доли жилого дома ( "данные изъяты" доли в праве собственности на жилой дом), на оговоренных в предварительном договоре условиях, у нее возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с согласованными условиями, то есть в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно заключить с Куковеровым А.И. договор купли-продажи названных долей в праве собственности на жилой дом.

Заключив предварительный договор купли-продажи "данные изъяты" долей в праве общей долевой собственности на жилой дом Рябцева А.И. тем самым выразила свою волю на отчуждение имущества и приняла на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.

В силу п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ Куковеров А.И. направил Рябцевой А.И. оферту, предложив подписать основной договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13).

ДД.ММ.ГГГГ Рябцева А.И. направила письмо истцу, в котором указала на нецелесообразность заключать договор ранее срока установленного в предварительном договоре (л.д.24).

Как следует из объяснений Рябцевой А.И. в суде первой инстанции, и поддержавшей свои возражения в суде апелляционной инстанции, установленный в договоре срок имеет существенное значение, ответчик намерен проживать в жилом помещении до указанного срока, что подтверждается вступившим 27.09.2013 в силу решением мирового судьи судебного участка N59 Ленинградской области по делу N2-821/13 по иску Рябцевой А.И. к Куковерову А.И. о нечинении препятствий в пользовании спорным жилым помещением, которым иск Рябцевой А.И. удовлетворен, суд обязал Куковерова А.И. выдать истцу ключи от жилого дома и не чинить препятствия в пользовании жилым помещением (л.д.18).

Согласно ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

В силу ч.1 ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

При таких обстоятельствах, за ответчиком сохраняется право выбора даты заключения основанного договора в пределах указанного в предварительном договоре периода, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Предъявление требований Куковеровым А.И. о понуждении заключить основанной договор в течение 30 дней с момента вынесения решения по сути является изменением условий договора, что в силу ч.1 ст. 450 ГК РФ недопустимо, а оснований считать, что ответчик существенно нарушает условия договора, не имеется ( ч.2 ст.450 ГК РФ).

Учитывая, что срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, определен в предварительном договоре в соответствии с положениями ст. 190 ГК РФ, права истца до наступления срока исполнения обязательства ответчиком не нарушены, то не имеется оснований к удовлетворению иска о понуждении заключить основной договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на "данные изъяты" жилого дома.

Доводы ответчика о том, что договор является незаключенным вследствие отсутствия в договоре площади строения, его кадастрового номера, сведений о материале строения, этажности, технический паспорт не прилагался, а также наличия указания в п.2.6 на оплату квартиры, судебная коллегия считает несостоятельными.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (часть 2 ст.429 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора ( часть 3 ст.429 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, в предварительном договоре должны быть согласованы существенные условия договора, связанные с его предметом. При этом предмет в предварительном договоре должен определяться в порядке ст. 554 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Вместе с тем, в предварительном договоре содержится наименование объекта недвижимости, размер отчуждаемой в будущем доли в праве общей долевой собственности, адрес, что позволяет определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (площадь, кадастровый и технический номер, свойства, однако, их отсутствие не влечет признания договора незаключенным.

Проанализировав содержание предварительного договора купли-продажи, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что он отвечает требованиям гражданского законодательства, предъявляемым к такому роду договорам и договорам купли-продажи жилого помещения.

Указание в возражениях на неустановление предмета предварительного договора со ссылкой на п.2.6 предварительного договора, согласно которому продавец обязуется представить покупателю документальное подтверждение отсутствие задолженности по коммунальным платежам, оплате квартиры, телефона и электроэнергии, опровергается принятием сторонами обязательств до ДД.ММ.ГГГГ включительно заключить договор купли-продажи жилого помещения- "данные изъяты" доли в праве общей собственности от "данные изъяты" доли жилого дома ( п.1 договора), иных обязательств продавца, установленных разделом 2 предварительного договора, в том числе заключить основной договор купли-продажи доли жилого дома ( п.2.1 договора), осуществить все необходимые действия по регистрации основного договора купли-продажи доли жилого дома (п.2.4 договора), а также распределении расходов по переоформлению доли дома в собственность покупателя ( п.4 договора).

Поскольку письменная форма договора соблюдена, существенные условия договора согласованы, срок заключения договора установлен сторонами, то предварительный договор от 16 июля 2012 года следует считать заключенным.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 11 ноября 2013 года изменить, исключив из мотивировочной части решения вывод о ничтожности предварительного договора купли-продажи доли жилого дома, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Куковеровым А.И. и Рябцевой А.И. .

В остальной части Решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 11 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Куковерова А.И. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Судья Морозова О.Ю.