Апелляционное определение Московского городского суда от 26 мая 2014 г. N 33-10805/14

Апелляционное определение Московского городского суда от 26 мая 2014 N 33-10805/14

Судья: Галиханова Е.Н. гр. дело N 33-10805/14

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 мая 2014 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

Председательствующего Шубиной И.И.,

судей Мареевой Е.Ю., Баталовой И.С.

при секретаре Борисовой Д.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Баталовой И.С.

гражданское дело по апелляционным жалобам Буробина И.В., представителя Буробиной В.И. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 14 ноября 2013 года, которым постановлено:

Иск Мальцева И.В. удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Москва, Рязанский пр., д.**, кв.**, от 05 октября 2012 года, заключенный между Буробиным И.В., Буробиной В.И. и Мальцевым И.В., исполненным сторонами.

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры от 05 октября 2012 года между Буробиным И.В., Буробиной В.И. и Мальцевым И.В.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к Мальцеву И.В. на квартиру, расположенную по адресу: г.Москва, Рязанский пр., д.**, кв.**, на основании вышеуказанного договора.

Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности в Управлении Росреестра по г.Москве.

Встречный иск Буробиных И.В. и В. И. к Мальцеву И.В. о признании безденежными расписок, признании недействительными доверенностей, акта передачи, договора купли-продажи квартиры, оставить без удовлетворения.

Снять арест с квартиры, расположенной по адресу: г.Москва, Рязанский пр., д.**, кв.**,

установила:

Истец Мальцев И.В. обратился с иском к Буробину И.В., Буробиной В.И. о признании договора купли-продажи квартиры по адресу: г.Москва, Рязанский проспект, д.27, кв.11, от 05 октября 2012 года, заключенного между Буробиными И.В. и В.И. и Мальцевым И.В. исполненным; осуществлении государственной регистрации договора, перехода права собственности.

Исковые требования мотивированы тем, что 05 октября 2012 года между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, цена договора составила **** рублей, однако договор не был зарегистрирован, на основании заявления ответчика Буробина В.И. регистрация договора была приостановлена. Считая, что ответчики уклоняются от регистрации договора, истец обратился с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела по существу судом к производству был принят встречный иск ответчиков, в котором они просили признать безденежной расписку от имени Буробина И.В. в получении **** рублей 26 сентября 2012 года от Мальцева И.В.; недействительной доверенность от имени Буробина И.В. на имя Белякова В.В., удостоверенную нотариусом г.Москвы Красновым Г.Е. в реестре N *к-***** сентября 2012 года; недействительным предварительный договор о продаже квартиры по адресу: г.Москва, Рязанский проспект, д.**, кв.**, от 27 сентября 2012 года между Буробиными И.В. и В.И. и Мальцевым И.В.; доверенность от имени Буробиной В.И. на имя Буробина И.В., удостоверенную нотариусом г.Москвы П. 02 октября 2012 года в реестре за N *Д-****; доверенность от имени Буробиной В.И. на имя Буробина И.В., удостоверенную и.о. нотариусом г.Москвы П. 05 октября 2012 года за N *Д-****; договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, заключенный Буробиными И.В. и В.И. и Мальцевым И.В. от 05 октября 2012 года; передаточный акт квартиры от 05 октября 2012 года; безденежной расписку от имени Буробина И.В. в получении ***** рублей 05 октября 2012 года от Мальцева И.В.; доверенность от имени Буробина И.В. на имя Белякова В.В., удостоверенную нотариусом г.Москвы Ефимовой Е.В. в реестре за N **-*** от 08 октября 2012 года.

Встречный иск мотивирован тем, что ответчик Буробина В.И. никогда не выдавала никому доверенности на продажу своей квартиры, денежных средств от продажи квартиры не получала. Ответчик Буробин И.В. в период с сентября по октябрь 2012 года насильно удерживался в помещении автосервиса, где его поили спиртным, под угрозой насилия подписывал документы, связанные с квартирой, не читая их содержание. После сдачи документов на регистрацию у Буробина И.В. остался его паспорт и 29 октября 2012 года ему удалось бежать. В указанный день он обратился в правоохранительные органы, а также в Управление Росреестра по Москве и написал отказ в регистрации договора.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивала, в удовлетворении встречного иска просила отказать.

Представитель ответчиков в судебном заседании доводы встречного иска поддержала, против удовлетворения первоначального иска возражала.

Третьи лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, с учетом их надлежащего извещения дело рассмотрено в их отсутствие.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просят ответчики по доводам апелляционных жалоб, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Проверив материалы дела, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, спорное жилое помещение представляет собой двухкомнатную квартиру N **, общей площадью 40,9 кв.м., жилой площади 26,5 кв.м., расположенную по адресу: г.Москва, Рязанский проспект, д.**. Собственниками квартиры на основании договора передачи от 04 июня 1993 года являются Буробин И.В.,1958 года рождения, и Буробина В.И., 1935 года рождения. Они же постоянно зарегистрированы в данной квартире, Буробин И.В. с 03 марта 1992 года и Буробина В.И. с 28 июля 1961 года. Данная квартира является их единственным жильем.

27 сентября 2012 года Буробиным И.В., действующим от своего имени и по доверенности от имени Буробиной В.И., и Мальцевым И.В. заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, основной договор стороны договорились заключить до 27.11.2012г. По расписке от 26 сентября 2013 года Буробин И.В. получил в качестве задатка ***** рублей за продаваемую квартиру.

05 октября 2012 года между этими же сторонами заключен договор купли-продажи спорной квартиры, по условиям договора квартира продается за *****рублей, продавец получает от покупателя указанные денежные средства после подписания настоящего договора; продавец обязуется передать квартиру покупателю в день подписания настоящего договора. В день заключения договора сторонами подписан передаточный акт.

Также истцом в материалы дела представлена расписка Буробина И.В., из текста которой следует, что сумма в размере ***** рублей получена.

На основании заявления Буробина И.В. от 22 октября 2012 года приостановлена государственная регистрация договора купли-продажи от 05 октября 2012 года, Буробину И.В. предложено представить в указанный срок факт устранения разногласий по вопросу проведения государственной регистрации. Письмом УФРС по г. Москве от 16 ноября 2012 года в государственной регистрации оспариваемой сделки отказано, поскольку документов, подтверждающих намерения возобновить государственную регистрацию в Управление представлено не было.

Поскольку договор, по мнению истца, был исполнен, однако зарегистрировать переход права собственности не представилось возможным, он обратился в суд с настоящим иском.

Разрешая заявленные исковые требования, суд согласился с доводами истца, пришел к выводу, что договор купли-продажи заключен сторонами надлежащим образом, обязательства в соответствии с условиями договора покупателем Мальцевым И.В. исполнены, денежные средства продавцу Буробину И.В., действующему в своих интересах и интересах Буробиной В.И., переданы, акт передачи недвижимого имущества сторонами подписан, требования покупателя об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности до настоящего времени продавцом не исполнены.

В удовлетворении встречного иска суд отказал со ссылкой на то обстоятельство, что доказательств, подтверждающих встречные исковые требования, ответчиками вопреки ст.56 ГПК РФ не представлено. Кроме того, в ходе рассмотрения дела по существу судом была назначена экспертиза для проверки доводов ответчиков о том, что документы ими не подписывались. Согласно выводам эксперта ООО "Центр независимых экспертиз "Стандарт эксперт" подписи на документах, направленных на исследование (договорах, доверенностях, расписках), принадлежат ответчикам.

Выражая несогласие с решением суда, оба ответчика указали, что не имели намерения отчуждать единственное жилое помещение по цене, ниже рыночной стоимости, денежные средства от продажи имущества не получали, договоров не подписывали.

Судебная коллегия полагает, что доводы апелляционной жалобы Буробиной В.И. о том, что она не получала денежных средств за отчужденное имущество, заслуживают внимания.

Так, из материалов дела видно, что договор купли-продажи заключен Буробиным В.И., который действовал от своего имени, и по доверенности от имени Буробиной В.И. от 02.10.2012г. Передаточный акт также подписан только Буробиным В.И. по этой же доверенности.

Из содержания доверенности от 02.10.2012г. следует, что Буробина В.И., 30.03.1935 года рождения, уполномачивает Буробина В.И. продать квартиру, произвести сбор документов, подписать договор купли-продажи и акт приема-передачи без права получения причитающихся Буробиной В.И. по договору купли-продажи денежных средств.

Из содержания расписки, которой истец обосновывает факт исполнения договора, следует, что денежные средства в сумме ***** руб. получил только Буробин В.И., только его подпись стоит в данной расписке. При этом текст расписки составлен таким образом, что предполагает подписи и Буробина И.В., и Буробиной В.И., которая не передавала свое право получения денежных средств по договору второму собственнику квартиры Буробину И.В.

Как пояснила в заседании судебной коллегии представитель истца, Буробин И.В. и Буробина В.И. пришли к соглашению о том, что денежные средства по договору получит один из них, однако доказательств такого соглашения не представлено. Сами ответчики опровергают факт такого соглашения, Буробина В.И. указывает, что денежные средства не получала ни от истца, ни от Буробина И.В. Кроме того, факт наличия такого соглашения опровергается текстом доверенности, которая прямо указывает на то, что такое право не передается, данная доверенность не отзывалась.

В силу положений ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Частью 1 ст. 408 ГК РФ установлено, что надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Таким образом, признание договора купли-продажи исполненным может производиться лишь в том случае, когда сторонами этого договора выполнены корреспондирующие обязанности по передаче имущества и оплате денежных средств.

Из материалов дела усматривается, что Буробина В.И., будучи собственником квартиры наравне с Буробиным И.В., денежные средства по договору не получила, следовательно, со стороны истца договор купли-продажи на момент подачи искового заявления и рассмотрения дела в суде исполнен не был.

То обстоятельство, что денежные средства в размере стоимости договора, как следует из текста расписки, получил второй собственник квартиры Буробин И.В., не может иметь правового значения, поскольку продавец был осведомлен о том, что последнему выдана доверенность от имени Буробиной В.И. без права получения денежных средств. В частности, данное обстоятельство подтверждается Постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 21.02.2013г., в тексте которого указано, что по заявлению Буробина И.В. проводилась проверка, в ходе которой был опрошен Мальцев И.В. (истец по делу). Проверкой было установлено, что Мальцев И.В. является руководителем агентства недвижимости "*****", занимается покупкой и продажей жилых и нежилых помещений (л.д.144), Буробин И.В. передал Мальцеву И.В. нотариальную доверенность от его матери Буробиной В.И. на продажу квартиры без права получения денег (л.д.145). Также из пояснений Мальцева И.В. следовало, что денежные средства передавались только Буробину И.В.

Несостоятельным является довод истца о том, что Буробиной В.И. переданы денежные средства в сумме ***** руб., поскольку из материалов дела и пояснений сторон усматривается, что данные средства внесены на вновь открытый счет на имя Буробиной В.И. не истцом, а Буробиным И.В., оснований полагать, что это денежные средства в счет оплаты принадлежащей Буробиной В.И. квартиры, не имеется. Данные обстоятельства также указаны в Постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела.

С учетом изложенного, поскольку в расписке о получении денежных средств имеется только подпись Буробина В.И., второму собственнику квартиры денежные средства покупателем квартиры не передавались, данный собственник квартиры не уполномачивал кого-либо на получение данных денежных средств от своего имени, специально оговорив это в доверенности на продажу квартиры, оснований полагать, что договор купли-продажи является исполненным не имеется.

Неверным является вывод суда первой инстанции о том, что Буробина В.И. может обратиться с иском к Буробину И.В. о взыскании с него причитающихся ей по договору купли-продажи квартиры денежных средств, поскольку оснований получать денежные средства от Буробина И.В. не имеется, она ему право получения денег от своего имени не предоставляла.

Довод истца о том, что квартира, переданная по договору, находится в собственности без определения долей, поскольку ранее была приватизирована таким образом, не исключает обязанности покупателя квартиры произвести расчет с обоими собственниками. В данном случае доказательство расчета имеется лишь в отношении одного из собственников.

Кроме того, на дату передачи квартиры в собственность Буробиной В.И., Буробина И.В. в порядке приватизации 04.06.1993г. действовал ГК РСФСР, а также Указ Президента РФ от 12.01.1992 N 16 "Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в г. Москве", которым было утверждено "Положение о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в г. Москве".

Пунктом 1 данного Положения предусматривалось, что бесплатная передача гражданам в собственность занимаемых ими квартир производится в равных долях.

Кроме того, в соответствии с ГК РСФСР, действующим на момент приватизации квартиры ответчиками, право совместной собственности без определения долей существовало только у супругов (ст.20 ГК РСФСР) или колхозного двора (ст.126 ГК РСФСР).

Положениями ст.245 ныне действующего ГК РФ предусмотрено, что если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

С учетом изложенного, доля ответчика Буробиной В.И. в праве собственности на квартиру составляет не менее _. Право собственности на квартиру по договору перешло, однако денежные средства ответчику выплачены не были, следовательно, договор купли-продажи со стороны истца нельзя признать исполненным. Решение суда в указанной части, а также в части удовлетворения требования о государственной регистрации договора, перехода права собственности, подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске в указанной части.

Вместе с тем, с учетом установленных обстоятельств, истец вправе обратиться с иском о признании договора исполненным, его государственной регистрации в случае осуществления выплаты денежных средств в пользу Буробиной В.И. и предоставлении доказательств такой выплаты, включая расписку, в которой также содержится подпись второго собственника в получении денежных средств.

Оснований для отмены решения в части отказа в удовлетворении встречного иска не имеется, поскольку доводы ответчиков о том, что они не подписывали договоры, доверенности, а ответчик Буробин И.В. не подписывал расписку, были проверены судом первой инстанции всесторонне и полно, в том числе, была назначена экспертиза, данные которой опровергли утверждения ответчиков в указанной части.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 199, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 14 ноября 2013 года отменить в части удовлетворения иска Мальцева И.В. о признании договора купли-продажи квартиры по адресу: г.Москва, Рязанский пр., д.**, кв.** исполненным сторонами, государственной регистрации договора, перехода права собственности. В удовлетворении исковых требований в данной части отказать.

В остальной части решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 14 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: