Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 21 мая 2014 г. по делу N 33-4729/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Ивановой О.Д.,

судей: Макурина В.М., Русанова Р.А.,

при секретаре Т.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ивановой О.Д.,

гражданское дело по иску Махмудова Т.С. оглы к ОАО "Сбербанк России" о взыскании задолженности по договору аренды,

по апелляционной жалобе представителя ОАО "Сбербанк России" Седовой А.А.,

на решение Кировского районного суда г. Красноярска от 05 марта 2014 года, которым постановлено:

"Исковые требования Махмудова Т.С. оглы к Открытому Акционерному Обществу "Сбербанк России" Головное отделение Восточно-Сибирского банка (ОАО Сбербанк России) о взыскании суммы задолженности по договору аренды N "данные изъяты" от 06 ноября 2007 ода, неустойки - удовлетворить в части.

Взыскать с Открытого Акционерного Общества "Сбербанк России" Головное отделение Восточно-Сибирского банка (ОАО Сбербанк России) в пользу Махмудова Т.С. оглы сумму задолженности по договору аренды в размере 7001284,20 руб., неустойку в размере 100000 руб., сумму государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 43706,15 руб., всего взыскать 7144990 (семь миллионов сто сорок четыре тысячи девятьсот девяносто) руб. 35 коп.

В остальной части исковых требований Махмудова Т.С. оглы к Открытому Акционерному Обществу "Сбербанк России" Головное отделение Восточно-Сибирского банка (ОАО Сбербанк России) - отказать".

Заслушав докладчика, Судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Махмудов Т.С. обратился в суд с иском к ОАО "Сбербанк России" о взыскании арендной платы, ссылаясь на то, что 06 ноября 2007 года заключил с ответчиком договор аренды недвижимого имущества N "данные изъяты", в рамках которого передал ОАО "Сбербанк России" в аренду нежилые помещения: N "данные изъяты" площадью 316,9 кв.м, N "данные изъяты" площадью 5,4 кв.м., расположенные на 1-м этаже в здании по ул. "данные изъяты" в г. Красноярске, и нежилое помещение N "данные изъяты" площадью 184,1 кв.м. расположенное на 2-м этаже указанного здания, принадлежащие ему на праве собственности. Размер арендной плата за пользование нежилыми помещениями составлял 2 000 руб. за 1 кв.м и с учетом общей площади сданных в аренду помещений - 506,4 кв.м, был определен в 1 012 800 руб. в месяц. С 11 апреля 2013 года размер арендной платы был увеличен на 6,8% и составил 1 081 670 руб. 40 коп. Межу тем, в период с 11 апреля 2013 года по 20 июня 2013 года ответчик не доплатил арендную плату в размере 163 655 руб., а с 20 июня 2013 года по 01 февраля 2014 года арендную плату вообще не вносил. На основании изложенного, просил взыскать задолженность по арендной плате в размере 8 276 180 руб. 70 коп., неустойку за период с 20 июня 2013 года по 01 февраля 2014 года в размере 904 157 руб. 91 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 54 101 руб. 69 коп.

Судом постановлено приведенное решение.

В апелляционной жалобе с учетом предоставленных дополнений представитель ОАО "Сбербанк России" Седова А.А. ставит вопрос об отмене решения, настаивая на отказе в удовлетворении заявленных требований. Ссылается на отсутствие между сторонами арендных отношений с июня 2013 года, ввиду фактической передачи спорных нежилых помещений истцу, который отказался подписать акт приема-передачи и соглашение о расторжении договора, несмотря на неоднократные обращения ответчика с указанными просьбами. Указывает на то, что ОАО "Сбербанк России" спорными помещениями не пользуется, освободив их, в связи с чем, высказывает несогласие с выводом суда о взыскании арендной платы и неустойки. Полагает, что претензии истца относительно технического состояния помещений, не освобождает его от обязанности принять имущество, тогда как уклонение от приемки свидетельствует о злоупотреблении правом. Оспаривает факт увеличения размера арендной платы, ссылаясь на то, что указанное соглашение не оформлено в установленном законом порядке и не прошло государственную регистрацию. Кроме того, ссылаясь на несоблюдение истцом претензионного порядка урегулирования спора, полагает, что суд должен был оставить исковое заявление истца в части взыскания неустойки, без рассмотрения.

Проверив решение суда по правилам апелляционного производства (ч.1 ст.327-1 ГПК РФ), обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей ответчика Альтергот В.Р., Седову А.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителей истца Иванову С.В., Акулич Д.В., поддержавших решение суда, и, полагая возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика, надлежаще уведомленного о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, Судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в соответствии с порядком, установленном в договоре. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ) и может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение возможно в судебном порядке (п. 2 ст. 450, ст. 619, 620 ГК РФ). Законом или договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Если возможность отказа от договора допускается законом или соглашением сторон, такой отказ влечет за собой расторжение или изменение договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ) и прекращение обязательств (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Реализация стороной арендной сделки предусмотренного договором права на односторонний отказ от договора неизбежно влечет за собой прекращение договорных обязательств.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из материалов дела, 06 ноября 2007 года между Махмудовым Т.С. и АК "Сбербанк России" (ОАО) заключен договор аренды нежилых помещений: N "данные изъяты" площадью 316,9 кв.м, N "данные изъяты" площадью 5,4 кв.м, расположенных на первом этаже в здании по ул. "данные изъяты" в г. Красноярске, а также N "данные изъяты" площадью 184,1 кв.м, расположенного на втором этаже указанного здания сроком на 12 лет. Передача помещений была оформлена актом приема-передачи недвижимого имущества от 06 ноября 2007 года. Указанные помещения принадлежат на праве собственности Махмудову Т.С.

Согласно п. 3.1. договора, за пользование помещениями арендатор обязуется уплачивает арендную плату ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным из расчета 2 000 руб. за 1 кв.м общей площади помещений - 506,4 кв.м, что составляет 1 012 800 руб. в месяц.

Пунктом 3.8. договора сторонами предусмотрена возможность изменения размера арендной платы, путем оформления дополнительного соглашения к договору. Об изменении размера арендной платы арендатор уведомляет арендодателя письменно не позднее чем за один месяц до даты предполагаемого изменения (п. 3.9. договора).

Согласно п. 5.5. договора арендатор вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды досрочно, в том числе при отсутствии у него необходимости в дальнейшей аренде помещений.

11 марта 2013 года истец, ссылаясь на индекс потребительских цен за 2012 год, обратился к ответчику с предложением внести изменения в договор аренды нежилых помещений от 06 ноября 2007 года в части повышения размера арендной платы.

Согласно ответу заместителя председателя Восточно-Сибирского банка Артемьевой Н.С. от 21 марта 2013 года, арендатор посчитал возможным увеличить размер арендной платы с 11 апреля 2013 года на величину сводного индекса потребительских цен за 2012 год - 6,8%, установив, что с указанного времени, арендная плата в месяц будет составлять 1 081 670 руб. 40 коп. с учетом НДФЛ - 941 053 руб. 25 коп. (л.д. 46).

24 апреля 2013 года арендатор направил арендодателю уведомление о расторжении в одностороннем порядке договора аренды с 01 июня 2013 года в виду отсутствия необходимости в дальнейшей аренде помещений (л.д. 62), которое согласно почтовому уведомлению (л.д.64) было получено арендодателем 20 мая 2013 года.

В судебном заседании сторона истца подтвердила, что Махмудов Т.С. получил уведомление о расторжении договора 20 мая 2013 года. Данный факт также подтверждается обращением Махмудова Т.С. к управляющему КГОСБ по КК от 06 ноября 2013 года.

27 мая 2013 года в присутствии представителей обеих сторон, произведен осмотр арендованных помещений. Между тем, акт приема-передачи сторонами подписан не был.

Обращаясь в суд с иском о взыскании недоплаченной арендной платы за период с 11 апреля 2013 года по 20 июня 2013 года, задолженности по арендной плате и неустойки в период с 21 июня 2013 года по 01 февраля 2014 года, истец ссылался на то, что арендные правоотношения между сторонами не прекращены в связи с неподписанием акта приема-передачи и неосвобождением ответчиком спорных помещений.

В обосновании заявленных требований истец указывал на невыполнение ответчиком условий договора в части проведения ремонта помещений и наличие в них имущества ответчика в виде системы кондиционирования и охранно-пожарной сигнализации.

Возражая относительно заявленных требований, ответчик указывал на прекращение договора аренды с 20 июня 2013 года, фактическую передачу арендованных помещений истцу 27 мая 2013 года и неправомерное уклонение истца от приема помещений и подписания акта приема-передачи.

В подтверждение указанных доводов ответчиком предоставлялись письма от 18 июня 2013 года, 19 декабря 2013 года, содержащие просьбы подписать акт приема-передачи помещений и соглашение о расторжении договора аренды, а также уведомление о досрочном расторжении договора аренды от 24 апреля 2013 года.

Принимая решение о частичном удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, учитывая факт неподписания сторонами акта приема-передачи арендованных помещений и нахождение в них имущества ответчика в виде системы кондиционирования и охранно-пожарной сигнализации, пришел к выводу о фактическом пользовании ОАО "Сбербанк России" спорными помещениями с 21 июня 2013 года по январь 2014 года.

Между тем с указанными выводами Судебная коллегия согласиться не может в силу следующего.

Согласно абзацу 3 ч. 1 ст. 655 ГК РФ уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

В соответствии с п. 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Таким образом, арендодатель, как участник гражданского оборота, в силу ст.ст. 1, 10 ГПК РФ при реализации своих прав и обязанностей должен действовать разумно и добросовестно, и как собственник имущества ранее переданного в аренду, после прекращения договорных отношений с арендатором, который предпринял необходимые меры, направленные на возврат такого имущества, обязан в свою очередь, своевременно совершить действия о приемке арендованного имущества. Поэтому, несовершение арендодателем разумных действий по приемке имущества от арендатора предложившего фактически совершить указанное действие, влечет для арендодателя утерю права требования с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества.

Как следует из материалов дела, 20 мая 2013 года истцом было получено уведомление ответчика о досрочном расторжении договора от 06 ноября 2013 года в связи с отсутствием необходимости в дальнейшей аренде помещений.

В середине мае 2013 года арендованные помещения фактически были освобождены арендатором, приостановлено техническое обслуживание ТСО дополнительного офиса N "данные изъяты" на ул. "данные изъяты" и прекращено совершение банковских операций (л.д. 79, 80-81).

27 мая 2013 года, что также не оспаривается стороной истца, помещения были осмотрены представителями обеих сторон. Между тем, арендодатель отказался от подписания акта приема-передачи помещений, указывая на необходимость проведения в них ремонта.

В связи с чем, 18 июня 2013 года ответчиком в адрес истца было направлено письмо, содержащее предложение подписать акт приема-передачи, и приложен проект соглашения о расторжении договора (л.д.68-69). Указанное уведомление было получено арендодателем 09 июля 2013 года (л.д. 73).

Реализовав право на расторжение договора аренды в одностороннем порядке, 27 июня 2013 года ответчик обратился в органы государственной регистрации для снятия обременения на спорные нежилые помещения в виде договора аренды, о чем 09 июля 2013 года была внесена соответствующая запись в ЕГР.

В связи с уклонением Махмудова Т.С. от подписания акта приема-передачи, 19 декабря 2013 года ОАО "Сбербанк России" повторно обратился к нему с предложением подписать акт приема-передачи, вновь приложив проект соглашения о расторжении договора аренды. Однако и данное предложение было оставлено истцом без рассмотрения.

Таким образом, материалами дела установлено, что в мае 2013 года ответчик фактически освободил арендованные помещения и неоднократно предлагал истцу принять объекты недвижимости по акту приема-передачи, когда как последний уклонялся от их принятия, то есть фактически ответчик предпринял меры для возврата арендованного имущества арендодателя.

При указанных обстоятельствах, Судебная коллегия приходит к выводу о прекращении между сторонами арендных отношений с 21 июня 2013 года и о наличии просрочки арендодателя в связи с неосуществлением действий по приему имущества, что в свою очередь, влечет для последнего утрату права требования с арендатора арендной платы и неустойки за период просрочки возврата имущества, а именно с 21 июня 2013 года по 01 февраля 2014 года. Указанные требования Судебная коллегия находит необоснованными и считает необходимым отказать в их удовлетворении. В указанной части решение надлежит изменить.

При этом ссылки истца о наличии в арендованных помещениях имущества, принадлежащего арендатору и необходимость проведения в них ремонта, не освобождает последнего от обязанности своевременно совершить действия по приемке арендованного имущества. Тогда как утверждения о непередачи ответчиком ключей от помещений прямо не свидетельствует о фактическом пользовании спорными помещениями до января 2014 года.

Между тем, Судебная коллегия находит обоснованными требования истца в части взыскания недоплаченной арендной платы в связи с достижением сторонами соглашения об ее увеличении на 6,8%.

Исходя из содержания предложения Махмудова Т.С. об увеличении размера арендной платы и согласия на это заместителя председателя Восточно-Сибирского банка Артемьевой Н.С., Судебная коллегия приходит к выводу о том, что стороны, руководствуясь положениями п.п. 3.8., 3.9. договора аренды, достигли соглашение об изменении размера арендной платы с 11 апреля 2013 года на величину 6,8%, что составляет 1 081 670 руб. 40 коп. в месяц.

При таких обстоятельствах, Судебная коллегия, принимая во внимание факт неисполнения арендатором указанных условий, руководствуясь положениями ст.ст. 309-310, 614 ГК РФ, находит обоснованными требования истца о взыскании недоплаченной арендной платы в период с 11 апреля 2013 года по 20 июня 2013 года в размере 163 655 руб.

Размер задолженности подтверждается представленным истцом расчетом, с которым Судебная коллегия соглашается, проверив его правильность.

Доводы заявителя апелляционной жалобы об оспаривании факта увеличения размера арендной платы, со ссылкой на отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения, требующее государственной регистрации, Судебной коллегией признаются несостоятельными и расцениваются, как нежелание ответчика исполнять взятые обязательства.

В связи с изменением решения, на основании ст. 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ с ОАО "Сбербанк России" в пользу Махмудова Т.С. подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 473 руб. 10 коп., исходя из расчета: 163 655 руб. - 100 000 руб. х 2% + 3 200 руб.

На основании изложенного, руководствуясь положения ст. 328 ГПК РФ, Судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда г. Красноярска от 05 марта 2014 года изменить.

Взыскать с ОАО "Сбербанк России" в пользу в пользу Махмудова Т.С. оглы задолженность по договору аренды в период с "дата" по "дата" в размере 163 655 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 473 рубля 10 копеек, а всего 168 128 рублей 10 копеек.

В удовлетворении остальных исковых требований отказать.

В остальной части указанное решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ОАО "Сбербанк России" Седовой А.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: