Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 16 июня 2014 г. по делу N 11-6177/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Шалиевой И.П.

судей Винниковой Н.В., Онориной Н.Е.

при секретаре Куликовой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 16 июня 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе Разгоняевой Л.В. на решение Снежинского городского суда Челябинской области от 09 апреля 2014 года по иску муниципального образования "Город Снежинск" в лице Муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" к Разгоняевой Л.В. о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, пени.

Заслушав доклад судьи Шалиевой И.П. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, возражения, объяснения представителя третьего лица Муниципального казенного учреждения "Комитета по управлению имуществом города Снежинска" Шамраева Н.Л., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Муниципальное образование "Город Снежинск" в лице Муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" (далее по тексту МКУ "Комитет по управлению имуществом города Снежинска") обратилось в суд с иском к Разгоняевой Л.В. с учетом уточнений о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01 января 2013 года по 31 декабря 2013 года в размере **** рубля, пени за период с 17 сентября 2013 года по 17 февраля 2014 года в размере **** рубля 64 копейки; расторжении договора аренды N **** земельного участка для индивидуального жилищного строительства от 02 ноября 2011 года, заключенного между Разгоняевой Л.В. и МКУ "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" (л.д. 3-6, 109).

В обоснование иска указало, что в соответствии с договором N **** аренды земельного участка от 02 ноября 2011 года Разгоняевой Л.В. был предоставлен земельный участок площадью **** кв.м., расположенный по улице **** дом **** города Снежинска Челябинской области для индивидуального жилищного строительства. В связи с тем, что Разгоняева Л.В. в нарушение указанного договора аренды не исполняет свои

1

обязанности по внесению арендной платы, истец просит взыскать

образовавшуюся задолженность и пени. Кроме того, в связи с тем, что

ответчицей дважды не была внесена арендная плата, указанный выше договор аренды подлежит расторжению.

Представитель истца Тараторина Н.Ю. в суде первой инстанции на иске настаивала по изложенным в нем основаниям.

В суде первой инстанции ответчица Разгоняева Л.В. при надлежащем извещении участие не принимала, ее представитель Дигас А.Б. исковые требования не признал, суду пояснил, что истцом в обоснование требования о расторжении договора первоначально указана статья 619 ГК Российской Федерации, согласно которой договор аренды может быть расторгнут в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Вместе с тем, за 2013 год Разгоняевой Л.В. не внесена арендная плата два раза, при этом случаи невнесения ответчиком арендной платы за период 2011 и 2012 годов не могут быть приняты во внимание, поскольку от требований о расторжении договора аренды по данным основаниям представитель истца отказался в судебном заседании 22 мая 2013 года. Кроме того, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора ввиду того, что претензия истца была получена ответчицей 06 февраля 2014 года. В связи с тем, что в претензии не был обозначен срок для расторжения договора, по общему правилу данный срок должен был составлять 30 дней, вместе с тем, не дожидаясь истечения данного срока, когда ответчица могла отреагировать на претензию, истец преждевременно направил заявление в суд. Таким образом, истец не обладал правом предъявления в суд требования о расторжении договора аренды земельного участка. Направленная истцом претензия не содержит требование о расторжении договора аренды, в связи с чем иск в указанной части не подлежит удовлетворению. Истец не выполнил существенные условия договора аренды, предоставив в аренду несформированный земельный участок, без технических условий подключения участка к газовой сети. Полагает, что истец обязан пересчитать арендную палату начиная с 20.03.2013г., с момента изготовления кадастрового паспорта.

Представитель третьего лица МКУ "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" Шамраев Н.Л. просил исковые требования удовлетворить.

Судом принято решение об удовлетворении исковых требований: расторгнут договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства N **** от 02 ноября 2011 года, заключенный между муниципальным образованием "Город Снежинск" в лице МКУ "Комитета по управлению имуществом города Снежинска" и Разгоняевой

2

обеспечения не свидетельствует о невозможности использования земельного участка по назначению, не может являться основанием для освобождения ответчика от уплаты арендных платежей, при этом подобных условий оспариваемый договор не содержит. Считают, что поскольку объект строительством не завершен, готовность составляет только 5%, то п.5.8 договора не применим (л.д.155-157, 158-161).

В суд апелляционной инстанции явился представитель третьего лица МКУ "Комитета по управлению имуществом г. Снежинска" Шамраев Н.Л.

Представитель истца Муниципальное образование "Город Снежинск" в лице Муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению имуществом города Снежинска", ответчик Разгоняева Л.В. в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела судом апелляционной инстанции извещены (л.д.172,173, 177, 178-181), причины неявки не сообщили, информация о рассмотрении дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем, судебная коллегия на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителя третьего лица МКУ "Комитета по управлению имуществом г.Снежинска" Шамраева Н.Л., исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как установлено судом и следует из материалов дела, по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды, проведенного 01 ноября 2011 года, Муниципальным образованием "Город Снежинск", от имени которого выступил Комитет по управлению имуществом, и Разгоняевой Л.В. был заключен договор аренды N **** от 02 ноября 2011 года. Предметом данного договора выступала аренда земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: Челябинская область , г.Снежинск, ул. **** д. N ****, общей площадью **** кв.м., с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства. Участок был передан Разгоняевой Л.В. на 5 лет, арендная плата установлена в размере **** рубля в год со сроком внесения - равными долями до 15 сентября и 15 ноября каждого года. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав 28 ноября 2011 года(л.д. 11-14, 16-17,31).

15.01.2014 истцом в адрес Разгоняевой Л.В. направлена претензия (л.д. 32-33), согласно которой выдвинуто требование в течение 10 дней с момента получения претензии погасить задолженность (сумму арендных платежей и пени) по договору аренды N **** от 02.11.2011 за период с 01.01.2013

4

по 31.12.2013 в размере **** руб. и представить в Комитет по управлению имуществом г. Снежинска документы, подтверждающие оплату. В претензии разъяснено, что неисполнение требования о погашении задолженности и пени в установленный срок будет служить поводом для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора, что повлечет необходимость освобождения земельного участка и приведение его в первоначальное состояние. Кроме того, неисполнение претензии может служить основанием для обращения в суд с иском о взыскании задолженности. К данной претензии были приобщены акт сверки расчетов, расчет пени, образец квитанции. Претензия ответчиком Разгоняевой Л.В. получена 15.01.2014, что подтверждается ее подписью (л.д. 33).

Не получив ответ на претензию от 15.01.2014 в 10-дневный срок, истцом в адрес Разгоняевой Л.В. направлена претензия от 03.02.2014 (л.д. 36-37), согласно которой истец требовал в течение 10 дней с момента получения претензии погасить задолженность (сумму арендных платежей и пени) по договору аренды N **** от 02.11.2011 за период с 01.01.2013 по 31.12.2011 в размере **** руб., и представить в Комитет по управлению имуществом г. Снежинска документы, подтверждающие оплату. Помимо прочего, ответчику в данной претензии были разъяснены положения ст. 450 ГК Российской Федерации, согласно которым договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. В претензии указано, что неисполнение требования о погашении задолженности будет служить поводом для обращения в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени, о досрочном расторжении договора аренды. В адрес ответчика вместе с претензией были направлены акт сверки расчетов, расчет пени, соглашение о расторжении договора аренды, акт приема-передачи земельного участка (л.д. 37). Данную претензию ответчик получила 06.02.2014, что подтверждается ее подписью в претензии (л.д. 37).

Согласно указанной претензии (л.д. 36-37), ответчику направлен акт сверки расчетов, расчет пени, соглашение о расторжении договора, акт приема - передачи земельного участка. Истец просит в претензии вернуть один подписанный акт сверки расчетов, два экземпляра соглашения о расторжении Договора, два экземпляра акта приема-передачи вернуть в адрес истца в течение 10 дней с момента получения претензии.

В силу п.1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются

5

земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Стоимость арендной платы государственной (муниципальной) земли относится в категории регулируемых цен, в связи с чем арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применяемой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Статьями 309, 310 ГК РФ установлена обязательность исполнения принятых на себя обязательств их участниками, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения принятых на себя обязательств не допускается.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости взыскания с ответчика образовавшейся задолженности по внесению арендной платы за пользование земельным участком, поскольку данный участок был сформирован и предоставлен Разгоняевой Л.В. в установленном законом порядке, фактически использовался ответчиком для строительства жилого дома. При этом суд исходил из того, что договор аренды не содержит каких-либо оговорок, сторонами не оспорен, недействительным не признан, подписывая договор, Разгоняева Л.В. согласилась с имеющимися техническими характеристиками земельного участка, что подтверждается также наличием ее подписи в протоколе аукциона и акте приема - передачи земельного участка. Кроме того, в период действия договора ответчик периодически вносила арендные платежи, тем самым, соглашаясь с условиями заключенного договора аренды.

Суд счел, что работы по формированию предоставленного ответчику земельного участка были осуществлены органом местного самоуправления надлежащим образом. При этом само по себе несоответствие информации о точках подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно - технического подключения не свидетельствует о невозможности использования земельного участка по назначению, не может быть расценено в качестве основания для освобождения Разгоняевой Л.В. от обязанности по уплате арендных платежей.

Взыскивая в пользу истца пени за просрочку уплаты ответчиком арендных платежей, суд обоснованно принял во внимание положения пункта 7.2 договора аренды, устанавливающего возможность начисления пени за неисполнение (несвоевременное исполнение) обязанности по уплате арендной платы из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, суд первой инстанции проверив расчет пени, произведенный истцом по состоянию на 17 февраля 2014 года (л.д. 7а), обоснованно пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца пени в размере **** **** рубля.

6

Расторгая договор аренды, суд первой инстанции руководствуясь ч.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ, пунктом 8.3.2 договора аренды, согласно которому основанием для одностороннего отказа арендодателем от исполнения договора аренды является, в том числе, однократное нарушение арендатором установленного договором срока внесения арендной палаты в установленном разделом 5 договора размере, исходил из того, что ответчик уклоняется от обязанности по внесению арендных платежей и от исполнения договора аренды земельного участка, что является существенным нарушением условий договора, при этом суд правильно указал, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный ст. 452 Гражданского кодекса РФ.

Указанные выводы суда подробно мотивированы, соответствуют установленным по делу обстоятельствам, представленным доказательствам, положениям закона, являются правильными.

Доводы апелляционной жалобы о том, что условие о расторжении договора по причине его существенного нарушения должно быть прямо предусмотрено договором, а договор аренды от 02 ноября 2011 года такого условия не предусматривает, невнесение арендной платы не является существенным нарушением договора, поскольку данное нарушение уже предусмотрено статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ), степень существенности выражена в неисполнении более двух раз обязанностей по внесению арендной платы, подлежат отклонению, так как основаны на неправильном толковании норм материального права и условий договора аренды.

В силу п. 8.3.2 договора аренды земельного участка N **** от 02.11.2011 (л.д. 13-14) основанием для одностороннего отказа арендодателем от исполнения договора аренды является, в том числе однократное нарушение арендатором установленного договором срока внесения арендной платы в установленном разделом 5 договора размере.

Как следует из материалов дела, ответчиком Разгоняевой Л.В. не внесена арендная плата 15.09.2013 и 15.11.2013, Разгоняева Л.В. и ранее ненадлежащим образом исполняла свои обязанности по договору аренды, в связи с чем, решением Снежинского городского суда от 22.05.2013 (л.д. 115-117) с нее была взыскана задолженность по договору аренды за 2011 и 2012 годы, решение суда не исполнено. За весь период с момента заключения договора аренды (с 02.11.2011) Разгоняевой Л.В. внесено в счет погашения арендной платы всего 7 платежей: задаток в сумме **** руб., 24.01.2012- **** руб., 01.12.2012- **** руб., 05.03.2012- **** руб., 25.10.2012- **** руб., 10.12.2012- **** руб. (л.д. 116), 20.01.2014 - **** руб. (л.д. 35).

7

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Таким образом, в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, поскольку предусмотренное в части первой статьи 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента: "более двух раз" и "подряд". С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено пунктом 3 части первой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии инженерно-технических условий в отношении спорного земельного участка, а именно отсутствие условий его подключения к газовым сетям, делает невозможным его использование, соответственно, взыскание арендной платы за такой участок влечет возникновение убытков у арендатора, не свидетельствуют об отсутствии оснований для выполнения Разгоняевой Л.В. обязанности по внесению арендной платы.

Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13 февраля 2006 года N 83. По смыслу пунктов 4-12 данных Правил в редакции, действующей в юридически значимый период, определение органом местного самоуправления технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения представляет собой обращение такого органа в соответствующую эксплуатирующую организацию с запросом о предоставлении технических условий и получение от данной организации технических условий. При этом сами технические условия составляются эксплуатирующей сети организацией, в связи, с чем неверное отражение в них каких-либо характеристик точек подключения объектов капитального строительства не может быть расценено в качестве невыполнения органом местного самоуправления действий по формированию земельного участка.

Более того, технические характеристики подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения были указаны в извещении о проведении аукциона по продаже права на

8

заключение договора аренды земельного участка, протоколе от 01 ноября 2011 года о результатах аукциона. Разгоняева Л.В. была ознакомлена с указанными документами до заключения договора аренды, каких-либо возражений не высказала. Между тем, из данных документов усматривается, что техническая возможность подключения газоснабжения отсутствует.

Принимая во внимание, что ответчик была согласна с имеющимися техническими характеристиками земельного участка, претендовала на его получение, не отказалась от своего права, не расторгла договор аренды и не просила о внесении в него изменений, оснований для освобождения Разгоняевой Л.В. от внесения арендной платы по договору аренды не имеется. Приходя к такому выводу, судебная коллегия учитывает также обстоятельство частичного исполнения ответчиком обязанности по внесению арендных платежей от 02.11.2011 года (л.д.35).

Ссылка ответчика в апелляционной жалобе на то, что истец иным собственникам земельных участков изменял размер арендной платы при предоставлении кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства, следовательно, должен пересчитать размер арендной платы с 20 марта 2013 года (с момента получения кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства), основан на ошибочном толковании условий договора аренды, так пунктом 5.8 договора (л.д. 12) предусмотрено, что по завершению строительства и получении арендатором разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию (до 01.03.2015 года - кадастровый паспорт такого объекта) годовой размер арендной платы подлежит перерасчету.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.04.2013 Разгоняевой Л.В. принадлежит на праве собственности на арендованном земельном участке объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 240 кв.м., степень готовности 5 %, по адресу: ул. **** д. N 2 г. Снежинск, Челябинская область, кадастровый номер **** (л.д. 40).

В силу ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Поскольку в п.5.8. договора четко определено, что перерасчет производится только после завершения строительства и получения арендатором разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, то с учетом того, что объект строительством

9

не завершен, готовность составляет только 5%, п.5.8 договора аренды не подлежит применению.

Судебная коллегия полагает, что при разрешении спора судом первой инстанции были правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению. При этом, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам, подтвержденным материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку в соответствие с требованиями процессуальных норм. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения судом также допущено не было.

Руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Снежинского городского суда Челябинской области от 09 апреля 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Разгоняевой Л.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

10