Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 17 июня 2014 г. по делу N 33-2861/14

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего

Задорневой Н.П.,

судей

Меньшова С.В., Медведевой Д.С.,

с участием секретаря

Б.Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам ответчика М. Е. А. и представителя ответчика. Л.М.по доверенности Ш ... М.Н. на решение Пятигорского городского суда от 20января 2014 года,

по иску С. В. П. к С. Л.М. о расторжении договора аренды, возмещении убытков и признании недействительными дополнительных соглашений,

заслушав доклад судьи М. С.В.,

УСТАНОВИЛА:

С.В.П. обратился в суд с иском к С. Л.М. о расторжении договора аренды и возмещении убытков в размере ... рублей ... копеек, указав в его обоснование, что 20июня 2012 года между арендодателем С.В.П. и арендатором С.Л.М. заключён договор аренды, согласно которому арендодатель передал во временное пользование арендатору нежилые помещения N 24-33, площадью ... кв.м., расположенные по ул. ... , корп ... на срок до 15июня 2013 года. В конце февраля 2013 года истцу стало известно, что ответчик освободил арендуемое помещение и принял решение о досрочном расторжении договора аренды. 19 февраля 2013 года арендодателем в адрес арендатора направлено извещение о необходимости составления акта приёма-передачи нежилых помещений в связи с расторжением договора аренды, которое осталось без ответа. 20 февраля 2013 года истец в присутствии представителя Управляющей компании и сотрудника УВД г.Пятигорска вскрыл нежилые помещения, о чём составлен акт. В результате осмотра было установлено, что помещения находятся в неудовлетворительном состоянии. Арендатором за время пользования были внесены изменения в планировку помещений не согласованные с ним. Кроме того, помещения имели существенные разрушения в отделке. Истец произвёл оценку стоимости ущерба, которая составила ... рублей ... копеек. Кроме того, по состоянию на 16 апреля 2013 года имеется задолженность по оплате коммунальных услуг в размере ... рублей, в связи с чем истец просил досрочно расторгнуть договор аренды нежилых помещений, заключенный между С. В.П. и С. Л.М., взыскать с С.Л.М. в пользу С. В.П. задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме ... рублей, судебные расходы в сумме ... рублей, по оплате государственной пошлины и расходов на представителя в сумме ... рублей. В ходе судебного разбирательства истец в лице полномочного представителя А. Р.В. дополнил исковые требования и просил признать недействительными дополнительные соглашения к договору аренды нежилых помещений от 06 августа 2012 года, от 27 августа 2012 года и от 24 сентября 2012 года, заключённых между С.В.П., в лице полномочного представителя по доверенности М. Е.А., и С. Л.М.

Обжалуемым решением суда с С.Л.М. в пользу С.В.П. взыскана сумма ущерба, в размере ... рублей ... копеек, задолженность по оплате коммунальных услуг в размере ... рубля ... копеек. Отказано в удовлетворении исковых требований С. В.П. о взыскании с С.Л.М. суммы оплаты за коммунальные услуги в размере ... рублей ... копеек, о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений. Признаны недействительными дополнительные соглашения к договору аренды нежилых помещений от 06 августа 2012 года, от 27 августа 2012 года и от 24 сентября 2012 года, заключённые между С. В.П., в лице полномочного представителя по доверенности М. Е.А., и С. Л.М. С С. Л.М. и М.Е.А. в пользу С.В.П. взысканы судебные расходы в размере ... рублей по ... рублей с каждого за проведение экспертизы, оплаченная государственная пошлина в сумме по ... рублей с каждого и с С.Л.М. в пользу С. В.П. взыскана оплаченная государственная пошлина по первоначальному иску в сумме ... рубль и расходы на представителя в размере ... рублей.

В апелляционной жалобе представитель ответчика С.Л.М. по доверенности Ш.М.Н. просит отменить решение суда первой инстанции и отказать в удовлетворении исковых требований истца, ссылаясь на то, что согласно данным акта приёма-передачи нежилого помещения от 20 июня 2012 года помещения передаются в удовлетворительном состоянии. В иске истец указал на наличие существенных разрушений в отделке, при этом, не представляет доказательств того, что данные разрушения возникли в процессе пользования арендатором нежилыми помещениями. В акте приёма-передачи нет данных об отсутствии таких разрушений на момент передачи помещений в аренду. Кроме того, истцом не предоставлено ни единого доказательства того, что сдаваемое в аренду помещение на дату его сдачи в аренду, не имело технологических отверстий и присоединений, а также, что оно вообще имело какие-либо ремонтные работы, а также то, что с момента передачи нежилых помещений от застройщика к дольщику последним в них проводились какие-либо улучшения. В жалобе указывает на то, что из акта приёма-передачи от 20 июня 2012 года не следует, что сдаваемые в аренду помещения находились в лучшем состоянии, чем то, в котором они были фактически приняты арендодателем. Кроме этого, в указанном акте приёма-передачи указывается на то, что техническое состояние нежилых помещений удовлетворительное и позволяет их использовать в целях, предусмотренных п. 1.1. договора аренды нежилых помещений от 01 июля 2009 года, при этом истцом не представлен данный договор аренды. В жалобе также ссылается на то, что отчёт N ... не может служить доказательством наличия какого-либо материального ущерба, поскольку отсутствие в нём указания на использованную при его составлении методику не позволяет проверить его правильность и полноту. Кроме того, в жалобе указывает на то, что ответчик принял все зависящие от него меры по уведомлению истца о намерении расторгнуть договор аренды, который уклонился от получения направленных в его адрес телеграмм.

В апелляционной жалобе ответчик М. Е.А. также просит отменить решение суда первой инстанции. Указывает на то, что на момент заключения договора в аренду С.Л.М. были переданы нежилые помещения, но никак не мебель и оборудование, находящееся в указанных помещениях и предназначенные для салона красоты. В жалобе также ссылается на то, что все повреждения, указанные в исковом заявлении С.В.П., имели место на момент передачи помещения в аренду и являются технологическим присоединениями, которые были скрыты соответствующим оборудованием. В жалобе также ссылается на то, что в январе 2013 года ответчиком С. Л.М. направлено в адрес истца С.В.П. по известному на тот момент адресу его регистрации уведомление о намерении расторгнуть договор аренды. Кроме того, в жалобе указывает на то, что при освобождении арендованных помещений, ответчик демонтировал только принадлежащее ему оборудование для проведения косметических процедур, которое не явялется неотделимыми улучшениями, поскольку помещения могут эксплуатироваться отдельно от него.

Возражений относительно доводов апелляционных жалоб не поступило.

Исследовав материалы гражданского дела, заслушав ответчика М. Е.А. и полномочного представителя ответчика С. Л.М. по доверенности Ш.М.Н., просивших решение суда отменить, а доводы апелляционных жалоб удовлетворить, обсудив доводы, изложенные в апелляционных жалобах, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в части взыскания суммы ущерба и задолженности по оплате коммунальных услуг, в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции изложенных в решении суда, обстоятельствам дела и недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.

Из материалов дела следует, что истцу С.В.П. на праве собственности принадлежат нежилые помещения N ... , расположенные по адресу: г. ... , ул. ... , корп. ... (т. 1 л.д. 11).

В соответствии с доверенностью ... от 20 июня 2012 года, С. В.П. уполномочил М. Е.А. управлять вышеуказанными нежилыми помещениями (т. 1 л.д. 77).

20 июня 2012 года между истцом С. В.П. и ответчиком С.Л.М. заключён договор аренды вышеуказанных нежилых помещений (т. 1 л.д. 8-10).

В п. "б" ч. 2.2 договора стороны предусмотрели, что неотделимые улучшения арендатор вправе производить только с письменного разрешения арендатора.

Пунктом "д" ч. 2.2. договора установлено, что арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 1 месяц, о предстоящем освобождении помещения, сдать помещения по акту в исправном состоянии.

Согласно п. "е" ч. 2.2 договора, по истечении его срока, а также при досрочном его прекращении арендатор обязан передать арендодателю все произведённые в арендуемых помещениях перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкции помещений.

В соответствии с п. "з" ч. 2.2 договора, арендатор возмещает арендодателю оплату коммунальных платежей, счетов за телефон, электроэнергию, воду, вывоз ТБО, согласно отдельным договорам, которые арендодатель заключил с соответствующими организациями после вступления в силу договора аренды

Частью 3.2 договора установлено, что арендатор оплачивает в течение 5 банковских дней выставляемые соответствующими организациями счета по эксплуатационным (коммунальным) расходам и за телефон.

Из акта N 1 от 20 февраля 2013 года и приложения к нему следует, что было произведено вскрытие входной двери в вышеуказанные нежилые помещения, в ходе обследований которых установлено, что во всех помещениях отсутствуют межкомнатные двери, стены имеют повреждения, на плитке имеются сколы, демонтирована сантехника, из покрытия полов выходит электропроводка и остатки коммуникаций не установленного оборудования, устройство подвесных потолков разрушено, в некоторых помещениях разрушена система вентиляции, система пожарной сигнализации и система освещения (т. 1 л.д. 12-13).

В соответствии с отчётом N ... от 14 марта 2013 года, выполненным ООО "Деловой партнёр", рекомендуемая итоговая величина стоимости ремонтно-восстановительных работ, необходимых для приведения нежилых помещений в работоспособное техническое состояние на дату составления оценки равна ... рублей ... копеек (т. 1 л.д. 131-246).

Согласно выводам судебно-технической экспертизы N ... от 29 ноября 2013 года, проведённой по гражданскому делу, время выполнения подписей от имени М. Е.А. и С.Л.M. и их рукописных расшифровок в дополнительных соглашениях к договору аренды от 20 июня 2012 года, датированных 06августа, 27 августа и 24 сентября 2012 года, не соответствуют указанным в них датам их составления. Временем выполнения подписей от имени М.Е.А. и С. Л.М. и их рукописных расшифровок в данных дополнительных соглашениях является максимальный период до 6 месяцев с момента предоставления на экспертизу то есть период после февраля 2013года. Данные документы подвергались световому или термическому воздействию, либо их совокупности. Время исполнения печатного текста документа определить не представляется возможным из-за отсутствия научно-обоснованных методик, позволяющих решить вопрос о давности выполнения печатных текстов документов, выполненных электрофотографическим способом, (именно этим способом выполнены печатные тексты дополнительных соглашений). Дополнительные соглашения подвергались световому или термическому воздействию, либо их совокупности, при этом основное воздействие было оказано именно на ту сторону документов, где расположены подписи с рукописной расшифровкой (т. 2 л.д. 20-56).

В соответствии с заявлением нотариусу от 14 января 2013 года, СилаевВ.П. отменил доверенность, выданную 20 июня 2012 года на имя М. Е.А., которой уполномочил последнего управлять нежилыми помещениями, расположенными по адресу: г. ... ул. ... , ... , корп. ... (т. 1 л.д. 78).

Разрешая исковые требования С. В.П. о признании недействительными дополнительных соглашений к договору аренды от 20июня 2012 года, датированных 06 августа, 27 августа и 24 сентября 2012года, суд первой инстанции, с учётом заключения проведённой по делу судебно-технической экспертизы, пришёл к выводу о том, что данные дополнительные соглашения были выполнены в тот период времени, когда истец С.В.П. отменил доверенность на имя М. Е.А., согласия на заключение дополнительных соглашений не давал, в связи с чем признал их недействительными.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку он сделан с учётом представленных сторонами доказательств, оцененных судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, при правильном применении норм материального права.

Вместе с тем, разрешая и удовлетворяя исковые требования СилаеваВ.П. о взыскании с ответчика С.Л.М. ущерба в размере ... рублей 49 копеек, суд первой инстанции, положив в основу решения отчёт от 14 марта 2013 года стоимости ремонтно-восстановительных работ, представленный истцом С.В.П., пришёл к выводу о нарушении ответчиком условий договора аренды в части не уведомления арендодателя об освобождении арендатором нежилых помещений, не передачи указанных помещений по акту, а также необходимости проведения восстановительного ремонта данных помещений после их освобождения ответчиком.

Судебная коллегия с данным выводом суда согласиться не может, по следующим основаниям.

Исходя из принципа состязательности и равноправия сторон в гражданском процессе, каждая сторона вправе представлять необходимые доказательства для подтверждения тех или иных доводов.

В соответствии со ст. 56 ГПК каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определёнными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Суд оценивает представленные доказательства по внутреннему убеждению, основанному на полном всестороннем объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Вместе с тем, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Обращаясь в суд с исковыми требованиями о взыскании ущерба, истец С. В.П. в обоснование заявленных требований сослался на договор аренды от 20 июня 2012 года, акт вскрытия нежилых помещений от 20февраля 2013 года и отчёт N ... от 14 марта 2013 года о стоимости ремонтно-восстановительных работ.

В соответствии с ч. 1 ст. 623 ГК РФ произведённые арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Из анализа указанной нормы закона следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Произведённые арендатором улучшения объекта аренды признаются отделимыми, если они отделяются от имущества без вреда для его назначения.

В силу ч. 1 ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования условий договора аренды от 20июня 2012 года, заключённого между истцом С. В.П. и ответчиком С.Л.М., объектом аренды являются только нежилые помещения N ... расположенные по адресу: г. ... , ул. ... , корп ... , а передача арендодателем в аренду оборудования для салона красоты не предусмотрена.

Оборудование салоны красоты является отделимым улучшением арендованного имущества, поскольку его демонтаж возможен без повреждений помещения, в котором оно установлено. Данное оборудование является собственностью ответчика С. Л.М., которой она вправе распоряжаться по своему усмотрению, поскольку иное не предусмотрено договором аренды.

Вывод суда первой инстанции о том, что условие договора аренды, закреплённое в ч. 3.1, предусматривающее освобождение арендатора от арендной платы, в связи с понесёнными им денежными затратами на проведение отделочного ремонта помещения, обязывало ответчика С.Л.М. согласовать возможность демонтировать и вывезти из арендуемых помещений сантехоборудование, установленные двери, электросветильники, судебная коллегия признаёт необоснованным, поскольку это прямо не следует из указанного условия договора.

Пунктом "е" ч. 2. 2. договора на арендатора возложена обязанность лишь передать арендодателю все произведённые в арендуемых помещениях перестройки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкции помещений.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцом С.В.П. в условиях состязательности и равноправия судебного процесса суду первой и апелляционной инстанции не представлено относимых и допустимых доказательств произведённых ответчиком неотделимых улучшений, а также того, что нежилые помещения в момент их передачи в аренду ответчику не имели тех повреждений, на которые он ссылается в иске, оценивая их как ущерб, и необходимости проведения восстановительного ремонта данных помещений после их освобождения ответчиком, в связи с чем исковые требования о взыскании с С.Л.М. в пользу С.В.П. ущерба в размере ... рублей 49 копеек являются необоснованными, а решение суда в указанной части подлежащим отмене.

Вывод суда первой инстанции о нарушении ответчиком С.Л.М. условий договора аренды в части не уведомления арендодателя об освобождении арендатором нежилых помещений, не передачи их по акту, являются несостоятельными и опровергающимися материалами дела, из которых следует, что 15 января 2013 года ответчиком Семенченко Л.М. направлено ценным письмом в адрес истца С.В.П., указанному в иске, уведомление о намерении расторгнуть договор аренды, которое истцом было проигнорировано, что судебной коллегией расценивается как отказ в принятии помещений (т. 1 л.д. 37-39).

Доказательств, опровергающих вышеуказанное обстоятельство, истцом С.В.П. суду первой и апелляционной инстанции не представлено.

Разрешая исковые требования о взыскании с ответчика С.Л.М. задолженности по оплате коммунальных услуг в размере ... рубля ... копеек, суд первой инстанции пришёл к выводу об удовлетворении указанных требований.

Судебная коллегия с данным выводом суда согласиться не может, поскольку истцом С. В.П. не представлено доказательств, подтверждающих заявленные требования.

В материалах гражданского дела имеются карточки расчётов коммунальных услуг ООО "Союз" за период с 01 марта 2005 года по 16апреля 2013 года по лицевому счёту 6245 и 6247 (т. 1 л.д. 25-30).

Вместе с тем, из указанных карточек расчётов не представляется возможным определить их относимость к данному гражданско-правовому спору, поскольку в них отсутствуют сведения об адресе объектов, при использовании которых производились коммунальные начисления, а также правомерность указания в них ООО "Союз", с учётом того, что указанное юридическое лицо стороной, участвующей в деле, не является.

Иных доказательств, отвечающих требованиям ст.ст. 55, 59-60 ГПК РФ и подтверждающих исковые требования о взыскании с С. Л.М. задолженности по оплате коммунальных услуг при использовании по договору аренды нежилых помещений N 24-33, расположенных по адресу: г. ... , ул. ... , корп ... материалы гражданского дела не содержат, стороной истца С.В.П. не представлены.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции в части взыскания с С. Л.М. задолженности по оплате коммунальных услуг в размере ... рубля 66копеек подлежит отмене.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в частности, расходы на оплату услуг представителя.

На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Статьёй 100 ГПК РФ установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

С учётом вышеизложенных норм процессуального права и принимая во внимание, что решением суда от 20 января 2014 года и настоящим апелляционным определением иск С. В.П. удовлетворён частично, судом первой инстанции признаны обоснованными исковые требования С.В.П. о признании недействительными дополнительных соглашений, судебная коллегия приходит к выводу о снижении взысканных с ответчика С.Л.М. в пользу С. В.П. судебных расходов на представителя с ... рублей до ... рублей, пропорционально удовлетворённым требованиям.

В связи с отменой судебной коллегией решения суда первой инстанции в части взыскания с С.Л.М. в пользу С.В.П. суммы ущерба и суммы оплаты за коммунальные услуги, а также принятием в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении данных требований, решение суда первой инстанции в части взыскания с С.Л.М. в пользу С.В.П. государственной пошлины в сумме 22501 рубль подлежит отмене.

Руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пятигорского городского суда от 20 января 2014 года в части взыскания суммы ущерба в размере ... рублей ... копеек, задолженности по оплате коммунальных услуг в размере ... рубля 66копеек и государственной пошлины в сумме ... рубль, - отменить.

Принять по делу в отменённой части новое решение, которым отказать в удовлетворении указанных исковых требований.

Это же решение суда в части взыскания с С. Л.М. в пользу С. В.П. судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме ... рублей изменить, снизив указанную сумму до ... рублей.

Это же решение в остальной части оставить без изменений, доводы апелляционных жалоб ответчика М.Е.А. и представителя ответчика С. Л.М. по доверенности Ш.М.Н. удовлетворить в части.